南京大学城：房地产的马前卒，还是产业的孵化器？

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南京大学城：房地产的马前卒，还是产业的孵化器？

原创 2017-08-15 六朝汇房产专家组 六朝汇楼市

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文 | 六朝汇房产专家组

大学是城市的灵魂……

最近十年来，大学资源并不丰富的深圳、苏州建设了大量的大学城或研究生城，一定程度上表现出城市对于大学的期望和期盼！

而拥有两所“985工程”大学、8所“211工程”院校的南京是优质高校资源最丰富的新一线城市，每万人口中就有987人是高校在校学生。但高等教育资源丰富也意味着可供高校使用的土地资源有限。

早在80年代，受南京主城区内的校区用地紧张所限，多所高校就已经陆续在城市外围开发新校区。这一轮建设，从空间上形成了南京大学和东南大学在浦口，南京师范大学和南京财经大学在仙林，南京航空航天大学和河海大学在江宁的局面。它们分别从城市的北、东、南3个方向环抱主城区，构成了日后南京三座大学城的雏形。

与美国的波士顿、硅谷以及英国的牛津、剑桥等围绕知名大学自发生长出来的大学城不同，中国的这些大学城多数都是在距离主城区遥远的土地上，从头规划、全拆全建的。在起步时，它们所在区域的共同特点是交通极其不便，周边荒凉，几乎没有商业配套。

但相比其他类型的新城开发，大学城可以带来的人口和经济红利是更容易预期的——高校扩张属于刚性迁移，自学校建成招生的那一天起就有人口导入，在此基础上的商业、地产开发等带动自然不愁。

NO.1｜壹

十五年前，当时是一片农牧场的仙林大学城正在经历第一轮开发，由本土企业江苏亚东建设集团牵头，规划了一座18平方公里的新城。亚东的策略是通过引入高校来增加区域的知名度，等拿到土地开发的溢价收入后再进一步完善基础建设，引入更多的高校。

1996年，它成功地吸引到了正在寻找新校区的南京师范大学，并在1999年完成校区建设并投入使用。但以企业为主导的新城开发进展缓慢，到2001年年底，仙林引入的高校也仅增加了南京财经大学和南京森林警察学院两所。

这个时候政府的力量介入了进来。2002年，仙林大学城管委会成立，作为市政府的派出机构全面负责大学城的规划建设与运营，开始对这块47平方公里的土地做统一规划和资源整合。

仙林大学城，现在4号线已经开通了

启动之初，仙林大学城共开展了13项宏观规划和40多项细部设计，投入规划的资金达到了七千多万元。

一个典型的例子是，仙林大学城在2002年耗资8.9万美元邀请了全球最大的生态公司——美国易道公司设计仙林大道的生态景观。易道公司提出了“将城市建于自然”的理念，把这条长10公里、路幅宽度达140米的东西向主干道设计成了在公园中穿行的生态大道，这在当时大学城的规划中非常先锋。

这些高标准的规划设计在后续十几年中没有大的调整，几乎全部从图纸落到了现实中。在实际建设时，仙林也保留了对自然景观的尊重，很多小区都面向山体而建，使得大学城的任何一个地方都能望见紫金山。

事实上，高效的建设与仙林大学城高规格的定位直接相关。

在南京，仙林大学城是第一座江苏省和南京市共建的大学城，并且仙林大学城所在的仙林地区是南京规划的3个新市区之一，江苏省和南京市政府明确要求“以大学城的建设带动新市区的发展”。仙林大学城的资金主要来自南京市的两条优惠政策：土地出让金扣除国家和省市刚性计提后全部留在地方滚动发展，建设规费收入亦是如此。

相较而言，江宁大学城则由江苏省教育厅和江宁区政府共建，由江宁开发区下属的江宁科学园（2012年改称为江宁高新园）管委会负责具体的开发管理，管辖级别较低。

而浦口大学城虽起步最早，但在长期的开发过程中，一直没有统一的建设和管理部门，各个学校的分布也较为零散。

江宁大学城，学校也不少

在不少老南京人眼中，位于江北的浦口大学城存在两个先天的“缺陷”：过江交通的不便和过去发展化工行业留下的污染。

在2001年南京长江二桥通车之前，往返两岸的交通方式只有南京长江大桥和轮渡两种。由于大多数教师早已在主城置业，每天到了下午四五点便会下班返程，大学城里几乎就只剩下了学生。

NO.2｜贰

然而风水轮流转，江北新区的兴起，彻底改变了江北板块的区位差、条件差的局面。很早就入驻纬七路一线的南京工业大学，周边土地溢价远超其他学校，估计校长乐的鼻涕泡都笑炸了。

大学城在兴建之初，确实扮演着南京城建马前卒的角色。南京的城建面积之所以在820万人口规模的基础上还能位列全国前十，三个大学城功不可没。

据初步测算，仙林大学城、江宁大学城、浦口大学城，光学校的占地面积就超过50平方公里，远远超过城墙内的老南京面积。另外学校周边还配建了商业、企业以及其他配套，保守估计光大学相关的城建面积就接近100万平方公里，这相当于一座中等城市的规模了。

如果把北京六环搬到南京

三个大学城都在五环外了

城建的扩大直接导致了房地产的兴旺。

仙林大学城直接催生了仙林板块及仙林湖板块，现在开始辐射青龙小镇板块，以及句容的宝华板块，一个大学城直接提升了四个板块，现在回头看看，大学城功不可没。

江宁大学城也不甘示弱，除了自己拉动的江宁大学城板块，东南大学还催生了上秦淮板块，河海大学、南京航空航天大学也对三山板块的发展起到促进作用。

浦口大学城虽然创建之初不太成功，但高新区环东大南大的高新区板块一房难求，南工大所在的纬七路板块，南审附近的雨山路板块炽手可热，再也没有人嫌他们偏了。

当然，15年前，大学为了这座城市的发展立下了汗马功劳，现在也进入收获期。广阔的土地储备，使得学校的固定资产成倍增值。只要手握土地，外面大量的优质企业源源不断的主动对接、合作，学校也是乐见其成。

在大学与城市的互动方面，不同的学校在不同的板块表现不太一样。这方面仙林大学城的学校和管委会的配合在仙林大学城巨大影响力，是其他大学城不可企及的。

兴建教师公寓的过程中，仙林大学城还引进了优质的基础教育——现在看来这是一个十分明智的决定。

2002年，刚成立不久的仙林大学城管委会就主动引进了南京外国语学校仙林分校和南京国际学校。南京外国语学校是南京最好的中学之一，它来到仙林后设立了小学部、中学部和国际高中部。南京国际学校则面向外籍人士招生，吸引了一批外企高管搬到仙林居住。

此外，南京师范大学附属中学和金陵中学这两所南京市教育局直属名校也在仙林开设了分校。

名牌中小学的入驻带来的最直接影响是仙林房价与房租的上涨。

在确定为金陵中学仙林分校的学区房后，南大和园的房价从4000元／平方米一路上涨至3.5万元／平方米，如今已是仙林价格最贵的公寓楼盘之一。而面向全国招生的南京外国语学校仙林分校和南京国际学校也带来了大量住宿需求，周边部分楼盘的租金甚至超过了市中心新街口。这些高质量标杆性中小学的引进，对大学城的吸引力提升效果不亚于引进一所高校。

这方面江宁大学城、浦口大学城的相关管理者与大学就没有太多动作，管理水平远远不及仙林大学城。相关医疗、教育资源的引进，大多是政府行为，与大学的关系不大。

NO.3｜叁

几乎所有的大学都提出学硅谷，打造产业链。大学不仅仅产生论文，还要产出价值。比如波士顿的健康产业，没有哈佛是玩不转的。

国内的高校，北京中关村和上海杨浦算是中国为数不多依靠优质的核心高校资源，自然生长出来的大学城，也是在大学城向科技城方向发展上最成熟的两个区域。

临近北大和清华的中关村电子信息产业发展已经超过30年，是现在最接近“中国的硅谷”概念的区域；而上海杨浦区围绕百年历史的复旦、同济等高校发展科技和创新类产业园，成为上海最具创业氛围的片区。

与2000年前后规划形成的中国大学城不同的是，它们的产业发展已经不再需要完全依赖高校在校教师和学生。

仙林大学城管委会结合仙林的实际情况，对几个产业园引进的企业类别做了明确区分：南大科学园以节能环保、电子信息为主，生命科学创业园以生物医药、生命类产业为主，紫东国际创意园支持文化创意类产业，软件与服务外包产业园则主要引入软件外包和服务企业。

目前入驻仙林大学城的这4个园区的企业已经超过了1000家，每个园区都有可免费使用的孵化器和创业苗圃。

南大科学院园

与仙林大学城类似，南京工程学院所在的江宁大学城这两年也出现了各种各样的创新创业平台和孵化器，为来自高校的创业者们链接这些要素。

江宁大学城的几所高校，在这方面做的一般，除了一些医药产业，江宁大学城产学研结合的企业并不是特别活跃。

不过东南大学凭借自身实力，在九龙湖玩的风生水起。由东大教授牵头的江宁无线谷，就坐落在U型湖畔，新型的网络小镇也步入了发展的快车道。

对此对应的浦口大学城暂时还没有太多的动作。南大东大没有实质的学院部署，南工大挑大梁，确实还无法形成集群效应。

NO.4｜肆

板块	代表大学	地铁	教育	三甲医院	产业	商业	房价（万）
仙林大学城	南大/南邮	2号线 4号线	仙外、金中分校、南师分校	省中医院	液晶谷、南大产业园	德基/万达茂	3-3.5
江宁大学城	南医大、CPU	1号南延线	力小分校/晓庄分校	逸夫医院	医药	文鼎广场	2.1-2.5
九龙湖	东南大学	3号线	游府西街小学分校	同仁医院	网络小镇、无线谷	砂之船	2.7-3.3
纬七路	南工大	10号线	一中分校	浦口中心医院	南工大产业园	万汇城	2.5-3
雨山路	南审	10号线	待规划	浦口中心医院	海峡科工园	规划阶段	2.1-2.5
浦口大学生	南大、东大	3号线/S8	待规划	待规划	软件园	桥北弘阳广场	1.6-2
三山	南航/河海	机场线	将军山小学	同仁医院	软件园	托乐嘉配套商业	2.5-3万