十年调控越调越高，一篇文章告诉你全部真相（上）

昨天说的下跌周期，那么，接下来让我们聊聊房价为啥上涨吧。

以《财经郎眼》为素材吧。虽然本质上，郎教授是搞公司金融的，在国外Finance&Economics也是完全不同的两个学科，虽然郎教授也因为风月之事被无数人唾骂，但他对很多事情的分析其实还是挺到位的，甚至是预测也都挺准的，比如四万亿，2012年的经济滞涨，房租的涨价等等。

小学生水平的站长认为：我们需要不同的声音，即使是错误的，只要有利于思考进步，有何不可？

那就让站长带粉丝们穿越回十年前，让我们一起重新经历一遍10年来的大调控吧。

地产情报站时空穿梭机，发车了~~

粉丝们请系好安全带。

第一周期

从09年开始吧。09年2月，房地产市场回暖，因为金融危机，大量美元热钱逃离美国，涌入中国。爆炒股市，楼市。

节目播出时间是2009年6月27日。

这次的话题是“没有房地产就不能救中国”

进入2009年，中国房地产一路量价齐升，同比2008年，楼市销量翻了一倍的城市有厦门，杭州，天津，深圳，西安、武汉、北京、广州、成都、长沙，那时候杭州就已经翻了两倍，厦门翻了三倍。

这种情况是不正常的，毕竟金融危机还没有过去，房价怎么又涨了？

于是，郎咸平说了一组数据，2008年6月，统计局统计了一组数据：广东省企业倒闭30%，江浙两省倒闭20%（这个时候还没有发生金融海啸），可见，当时制造业环境已经恶化，导致企业家将资金转投房地产，托高房价。

企业家要投资，买的楼盘都是高档楼盘。我们都知道，高档楼盘涨幅不大，但是抗跌。但是呢，高档楼盘房价一起来，中低档楼盘价格随之也继续拉高。

所以，郎咸平说，中国的楼盘是中低档楼盘有泡沫。

看到这里，站长才明白屌丝的眼光跟富豪是不一样的。之前大佬问站长买哪个别墅楼盘好，站长心里就想啊，别墅那么贵，涨幅又不高，你买来干嘛呢。不如买几套大面积的二手房屯着，投资回报高啊。其实，财富到了一定地步，风控才是最重要的。楼市行情不好的时候，是中低档楼盘先跌，而不是高档楼盘。

还有一组数据，金融海啸是2008年11月发生的，11月份中国出口下跌2.2%，12月份下跌2.8%，09年，1月份出口下跌17%，2月份下跌25%，3月份24%，4月份20%，5月份26%……

同时，2009年，一月份进口狂跌43%，其中，原油之外的原材料下跌50%，进口机器设备下跌40%……

看上去是不是心惊胆战？

卧槽……这么恶劣的情况下，要站长我也不想干了。设身处地想想，那些企业家想法也是一样的吧，自己辛苦一辈子到头来这个下场，没多陪老婆，对不起孩子，索性撂挑子不干了，享受下“家庭的温暖”，给老婆买个LV包包、钻石名表吧。

所以就出现了一个更有趣的现象，广州经济这么衰退的情况下，广州丽柏广场、友谊商店全球各大奢侈名表逆时针增长90%多……

站长也说过，房价上涨幅度，也要看信贷是否宽松。而2009年5个月内，银行信贷资金放出了5.84万亿，60%是做基础建设，剩下一部分是给中小企业融资。5.84万亿，在5个月内投入市场，你可想而知是对老百姓内心多大的冲击？

通货膨胀要来了，老百姓只能把避险资金奉献给楼市。

视频资料显示：广东某大型国有银行分行第一个月的贷款额度超过去年全年。

所以，总结来说，09年房价飞速上涨的原因有三：

1、企业家经营环境恶化，投资买楼

2、老百姓对通货膨胀的恐惧，避险买楼

3、信贷宽松助推房价上涨

第二周期

录制日期为2012年3月26日，背景是11年大调控房价下跌5个月后，12年年初又迅速抬头的楼市现象。值得注意的是，这期节目播出也是在两会后。

这一期的主题是“房价降不下来的秘密”

12年3月18日，国家统计局公布了中国70个城市销售价格变动情况。2月份房价仍然呈现上涨趋势，但有45个城市一手房价格还是环比下降的。

表面看起来，皆大欢喜。

为什么这么说呢。

北京看上去房价跌了，但实际上市里没怎么跌，市里人民很高兴；

买不起市里的呢，可以去通州买，通州确实跌了很多（现在通州跟当年今非昔比啦），郊区的人民也很高兴；

地方政府也很高兴，去年土地出让金3.15万亿，创历史新高，又赚了一笔。

开发商也很高兴，万科、碧桂园销售又创历史新高，还扩大了规模……

政府呢，政府当然很高兴，看，调控的多成功。

均价下跌，但真正跌的是郊区。

在北京这轮调控中，通州区为房价下跌做出了不可磨灭的贡献。

同理，也要感谢当年上海的南汇，感谢当年广州的番禺。

当年我们对通州/南汇/番禺还爱理不理，现在房价已经让人高攀不起。= =

大家也讨论了温总理在两会上的表态

为什么政府决心这么大，房价就是降不下来呢？

郎咸平分析了一手房房价的组成成分：

房地产有12项税跟56项费，占70%左右（所以，谁是高房价的最大推动力？）

最起码的构建成本，占10%左右（嚷嚷建筑材料高了房价就高的那是耍流氓）

开发商的利润，占10%（这是不算灰色支出的，到处打点也需要钱，你懂的）

加起来，就是90%，所以，房价再降，你能降到90%的刚性关口吗？

再一个，就是我们多年诟病，至今也还在诟病的土地财政。11年3.15万亿土地出让金，是天文数字，但回过头来看，很多吗？

图片链接：https://xueqiu.com/8940100817/79318635，来源于雪球

地方政府很缺钱。因为分税制的原因，中央拿的是大头，地方政府占比是小头。涉及到消防，教育，医疗保障问题，怎么办？

卖地。卖地就有土地出让金。

卖地就能盖房子，房子卖了，GDP也能拉高。

既能完成GDP的任务，又有零花钱，何乐而不为？

既然房价是降不下来的，买不起房子，能指望保障房吗？

11年，政府宣布要搞1000万套保障房，节目录制的时候，宣布建成432万套。看起来数量很多。但是，有谁是真正分到保障房的？

有媒体称，60%是福利房，给公务员住的。这个数字不能确认是否准确。但是，真正落实给老百姓的保障房还是太少。

11年媒体曝光一则消息，北京的房山区推出1594套两限房，3天销售一空，但是，房山区政府回购了800套……说是以备将来不时之需，或用作招商引资，给特定人群。

这个社会需要照顾的，是那些贫无立锥之地的升斗小民。

他们是整个社会稳定的根源之一。

另外，当年的财政部部长也提出，要“全面开征房产税”的建议，郎咸平表示不看好，他认为是“让地方政府更进一步的陷入土地财政的窘境”，“我非常担忧我们整个税制结构是畸形而不合理的”

“中国是不应该全面开征房产税的，

房产税本质上是一种财产税，

财产就是你自己拥有的东西，

中国没有任何一个人有自己的房产，

财产是永久的”

房产税的本质，

就是香港物业税的本质，

就是土地出让金，

我们一下交了70年的了。

房地产税费已经60多项了，

都没有解决问题，

再加一个房产税，能解决什么问题？

所以，想有效降低房价，就是调整分税制。

94年我们开始实行分税制，

当时分税制的中心思想就一个——

“增加政府收入”

导致中央大头拿的多，地方政府拿的少。

是时候调整下比例了。

只有中央和地方的财权、事权理顺了，

土地财政才能够根本的破解。

回首前两个周期，我们发现，

似曾相识，

当时在讨论的问题，

现在依然没有解决，

日光之下，

并无新事。

未完，下篇待续。