这样还房贷，一分钟能省下十几万？我就呵呵了

本来以为关于买房还贷这事，都不用细说了，因为之前提过，对咱们老百姓来说，选择30年等额本息贷款是最优解。

但是今天在群里有粉丝问，

我以为买的是二套，就说，首付已经7成了，又加上利率上调，贷款这么少，买了不合适。结果粉丝说是首套， 不愿意贷款过多，怕超出还贷能力。还打算借钱全款买。有首付首贷资格还不用，全款买房，这简直是活雷锋啊。

过了一会，又有粉丝跟站长转了一篇文章，题目是《贷款买房记得这样还房贷 一分钟省下十几万不得不学》,站长一看，乐了。把这篇神文分享给大家，大家来找茬。

也许很多没买过房子的人，都不知道银行贷款还有方式可以选的。家庭条件有限，能够省一点就省一点。还款方式有以下两种方式，供大家参考！

等额本息还款　　

其实，你在看一手房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？　　

以贷款20年，贷款100万元，算下来月还6544.44元为例。每个月还银行6544.44元，其中，4083.33元是利息，2461.11元是本金,也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。　　

到了还款期限一半的时候(比如是20年还，你已经还了10年了)，利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义了。　　

你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完。这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。　　

等额本金还款　　

我发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过，就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年，贷款100万元，算下首月还8250元。　　

每月还的钱要比等额本金多1705.56多元。其中4166.67元是本金，4083.33元是利息。　　

第2个月开始，只还8232.99元，因为本金相同元，这月利息重新计算，要少17.01元的利息。以此类推，越到后面还款压力越小。　　

而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出(每少一年都是近万的利息)。　　

而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还8万左右的利息！只是前期压力较大！但是为了长远的利益！　　

说一个插曲：我前几天去银行办贷款签字，同时有7-8家人，都是购房贷款的，我们排第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了(签的等额本息)，我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。　　轮到我们了，我们提出要用等额本金还，那个人就把我们带到行长室，喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来)，然后就走了。等过了10多分钟，我和女友商量好，还是坚持自己的选择等额本金。　　

我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看，全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是等额本金还款。　　

这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点，压力就更大。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走了看来银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息，10个人就是20-30万，100个人呢？简直不敢想象了！！！　　

首先，银行表示很冤枉，

但真正的问题在于，谁让你提前还贷了？

采用等额本金20年少还8万块钱，实际上亏了！

房贷利率低，理财利率高

看一下等额本息和等额本金的还款情况。等额本金是起初还的多，之后越来越少。等额本息是数额一样的。总体下来，贷款100万，选择等额本金贷款20年，要少还8万左右的利息，看起来很美好。

但是实际上亏了！

为啥等额本息要贵？因为他占用银行资金时间长，而等额本金占用银行资金时间短，所以利率低。

明白了这一点，我们就很好选择了。利息跟资金哪个更重要？当然是资金。你提前还款节省了利息，但损失了资金投资的机会。现在公积金贷款利率只要3.25%，商业贷款利率也就4.9%，市面上大多数的投资理财产品都能达到甚至超过这个收益率。

所以，再深入谈一下，如果你是等额本息还款的，还款年数超过一半以后就不要提前还贷了，看上图就知道，利息已经还完，接下去主要是还本金。如果有等额本金还款的，还款年数超过1/3就不要再提前还了，因为以后还款以本金为主。

水库有一个很好的例子，为我们解释了这种情况。

情况一，你每月还按揭4000元。
情况二，你每月还按揭3000元。但可以选择提前多还1000元。
利率都是一样的。请问这二个情况孰优。

答案至为明显。情况2绝对优。方案明显胜出。因为这相当于你多了一个选择权。情况二是当你在还款的那一刻，你可以选则是还3000，还是还4000。如果在还款的当月，利率十分之高。譬如正值新股发行，又或者有好的投资项目。那你就还3000。把剩下的1000拿去做投资。如果当月投资回报一般，那你就还4000。最坏的情况也就和情况一打平。

20年、30年等额本息等于白送你一种叫看跌期权的东西。（一般买期权都要成本的，这里是免费）什么意思？如果这半年投资收益率高那么你就拿这1000去投资了。如果发现投资收益率很低（期权看跌），则行使权力，就是去银行提前还款。和情况一打平。

另外无论有更好的投资机会。还是万一你失去工作。“收益性，安全性”，都是情况二更佳。这是绝对优。

要说的核心思想是，在可以有提前还款的机制借贷的时候，利率相同的条件下，强制要求还的钱越少越好。

多还的8万利息，如果用于理财，保险起见，年化收益6%投资，12年翻一倍，所以20年多还8万，稳赚不赔。

*按照72法则，本金翻一番所需时间 (年)＝72÷年报酬率(%)

短期看，现金才是最有价值的

要不要贷款的问题，说到底就是你投资的回报率能不能大于房贷利率的问题。

后台也有粉丝问，站长，那我投资二套要首付七成，利率上浮10%或者20%，那也可以啦？

利率上浮20%相当于4.9%X(1+20%)=5.88% 你贷款的利率是5.88%，我的投资回报差不多一年保底10%啊，看着也是划算的！

错！大错特错！你要把你的首付算进去。上百万的首付，你一年的投资回报率能达到多少？如果贷款买房，即使短期内房产增值， 因为首付七成，你的投资回报已经大幅度缩水。又因为利率上浮，未来两年房子涨幅不会很好，相当于买房被套。

拿开篇的例子来说，总价340万，贷款70万。假设五年内卖出（无个税和营业税）。

需要支付的成本是：首付270万+五年等额本息月供16.5万（4581*12*3）+契税中介费等。卖出这个价格，还是不赔不赚，如果要卖的足够划算，那至少也要超过每年8%-10%的收益。

这个时候，你已经没有了贷款利差优惠，你能赌的就是房价一定涨，而且要超过用买房成本拿来理财的收益。你自己算算，实际上已经亏本了。

最后要说的，就是长期货币超发

选择等额本金的人，往往是考虑到贷款压力过大，希望提前还款，无债一身轻。但是忽略了通胀啊！

过去30年，中国市场上存在的货币总量（M2）增长了100倍。未来二三十年，我们的基本面也是持续货币超发的。把钱存进存进银行的人，一定会被 “洗劫”。

过去30年，如果你一直手握现金，那么你的钱被稀释的惨不忍睹。但是，如果你背负巨债，因为货币超发，人民币购买力下降，反而你的债务越来越轻松。

所以，现在看每月还贷大几千上万很吃力，20年，30年后就是小菜一碟。想想，30年前的100块钱和现在100块钱的区别吧。

最后，把你的本息贷款提前省下来的资金分散到不同的优质P2P产品、债券中，毕竟还贷周期有20年之久，利用这么充裕的时间投资，利用不同的资金配比，比如大额短周期高利息，小额定投，跑赢通胀不是事儿。

所以，希望大家以后真的要树立一个正确的房贷观念，对普通家庭来说，低首付30年等额本息是最优解。大家以后不要困惑啦！

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