为什么”租售比”决定不了中国房价?

高房租促进了高房价？还是高房价衍生了高房租？

这个问题就跟“先有蛋还是先有鸡”的未解之谜是一样的！

关于房租跟房价这对万年CP的蜜汁关系，有一个专业的名词——它有一个响亮的名字，叫做租售比！今天，小编就想跟你聊聊它~

租售比（房价除以月租金）是一个国际上比较通行的概念， 以此来判断房价是否存在泡沬，但实际上标准却不一而同。有的说在1:100到1:200之间，有的标准是1:200到1:300，有的更具体，比如旧公寓大楼是1:120，新公寓是1:140，别墅是1:160。但核心都一样，比值越低，说明房价被高估，房产的投资价值变小。反之，房产就越有投资价值。

有些专家喜欢用租售比来论证他们各种各样的观点。不过，既然是"国际"上的观点，那么起码有3点跟国内不同：

1.国外普遍有房产税，国内没有。尤其纽约这种"宇宙中心"的公寓，房产税很吓人，这种显著的成本自然会推高房租"拉低房价，使得租售比显得"比国内合理”。而香港、东京这种房产税不太重的地区，房租跟收入相比，显得更加夸张。说到底，房产税更多是被租户承担了。租售比貌似“合理"了，但是这些老百姓没得到任何实惠。为何现在有人会对房产税叫好？我很不理解。总之，国外房产税的出现导致租售比“合理”。

2.户口因素。天然附着在房屋上的户口制度，使得房子本身被依附了教育属性，这必然推高了国内“一部分”房子的价格，使得租售比“显得"比国外不合理。（其实国外也有学区房，比如大家都知道的湾区的学区房，也是天价，租售比在那里也不太好使）。所以，户口跟教育的捆绑，这种天朝特色的产物，导致租售比"不合理”。

3.消费习惯的差异。国外普遍福利高、养老有保证，喜欢月光，而国内……你懂的。所以国人不得不偏向于储蓄，既然喜欢存钱，那么在租房上面就会显得有些"吝啬"，而买房普遍被认为是"存钱"，所以一来一回，租房投入低，买房投入高，租售比就显得"不合理"了。

以上，简要分析国际上的租售比跟国内的租售比的不同。下面简单聊一下国内的租售比。

1.户口因素。国内不同的城市，户口附加值显然是巨大不同的。这点上京沪的户口附加值显然最高（医疗和教育），所以京沪房子的租售比就会比其他城市要差。以北京为例， 租售比在600左右的房子是主流（即300w的房子租金5000左右），那么其他城市呢，租售比300左右的很多，甚至有的城市甚至能达到250。而从最近10年来看，京户的租售比一直显得"不太合理"，但是涨幅领先全国，所以单纯户口因 素对租售比的影响在国内各个城市之间依然存在。

2.工作就业机会的不均衡。由于国内就业机会密集存在于  一线城市，导致广大二三线城市空心化，人口净流出，大量的新建商品房卖不出去，房价难以上涨，而持有房屋的硬性成本依旧存在（物业、取暖以及折旧），所以房租有刚性底线，这导致二三线城市的租售比’'显得"比一线城市合理。

所以，即便租售比的概念仅仅拿来讨论国内也是不太合适的。接下来，我专门用租售比分析一下北京。

1.户口因素。在北京范围内，户口对应的就是学区，北京好的学区房的租售比往往很发指，普遍在800左右（500w的 房子只能租6000左右）。但是学区房的涨幅一直领先^学区 房，租售比显然失效了。

2.密集就业岗位区域。在一些就业人员密集，但是没有学区的地方，我们可以看到租售比比较"合理"，比如望京、 国贸附近，这显然是因为就业人口多造成阻房需求大，租金被抬高所致，租售比一般在500左右。尤其是这些区域的一些开间小公寓，租售比达到400左右也很常见。

3.老城区。城区的老房子所数是当年分的房子，所以业主  持有成本扱低（物业费都很少），所以出租的时候对租金不 太敏感，但是这些老房子往往因为位置好，多多少少有学区  概念，所以售价不菲，这就造成租售比"不理想"

4.正常区域。商品房，且非学区房一属于正常区域， 这些房子的租售比普遍在600左右，基本可以代表北京的租售比。

所以，即便只看北京这一个城市，也不能单单以租售比一概 而论房价是否存在泡沫。单单以租售比论英雄是不合国情的。

来源：微博@水木土豆教主、吴论如何地产随笔（wlrh-dc）