揭秘丨那些年投资房产不为人知的黑幕

站长说：上周，地产情报站特别约稿了一篇关于海外投资排雷的文章，今天大牛的曝黑幕的第二篇稿子来了，各位粉丝收好~

揭秘丨那些年投资房产不为人知的黑幕

文/匿名

上次在站长的威逼利诱下写了10年海外投资的大牛告诉你，为防血本无归，你必须要躲过的几个坑！阅读量超过2万好评如潮，激起我继续曝光黑幕的信心，为大家海外地产投资提前排雷，站长又威逼利诱让我直接爆料投资泰国的黑幕，并且让我月底无论如何也要去一趟泰国考察一下她推荐的项目，并说出这项目的坑，我内心特别委屈没有稿费就算了，还不报销来回路费。

泰国的房产投资黑幕主要出现在产权形式、房产类型、开工许可证、包租和回购等问题上，在泰国土地是永久产权的，还有一些土地是皇室封地，泰国政府明文规定外国人只能购买Condo（公寓），不能买土地和别墅。（只能以成立公司的形式购买土地和别墅）

Condo如果是建在皇室用地或军队用地上这些Condo都不是永久产权，土地是开发商租来的，外国人或当地人不能直接购买，只能租不能拿房产证的。

除了上面特殊的土地性质，其他的Condo都是永久产权的，投资泰国房产第一个坑就在这里，泰国的Condo外国人能买的份额最多占整个Condo49%产权，51%产权必须由泰国人持有。（比如一栋Condo有100套房子，外国人只能买49套，剩下51套只能由泰国人购买）

泰国房产投资第一个黑幕是产权形式：普吉岛、芭堤雅、华欣、清迈大多数的项目51%的泰国份额泰国当地是卖不动的，他们就把泰国人的份额包装成90年产权卖给外国人，其实90年产权是不存在，你并没有买这个房子，你只是租了这个房子90年。你签的合同实际是写着买卖合同的租赁合同，这就是开发商和代理商的机智。

如果你买的这样的房子就需要恭喜你了，开发商如果有良心的话他会把写着他名字的房产证在土地局做个抵押放到你手里，如果开发商没有良心你就只有所谓的“购房合同”。开发商可以拿你的房子去抵押或者去融资，如果哪一天开发商老板死了，他儿子继承了这个房子他完全可以不承认，另外就是如果你想卖房子还需要找到一个傻X客户来租90年，或者找个泰国人把房子卖给他，前提是开发商愿意配合跟你一起折腾。

投资泰国期房时一定要注意开发商有没有EIA开工许可证，如果没有EIA在此恭喜你，你买的房是不被允许销售的，政府有可能会把整个项目停了，之前在普吉岛就有一些项目盖到一半就被叫停了。切记投资泰国房产一定要看EIA。

泰国房产投资第二个黑幕是房产类型：普吉岛、华欣、芭堤雅是属于旅游度假城市，房产属于文旅地产与曼谷的刚需地产有本质的区别，海外房产投资也是分阶段的，如同你有一百万人民币需要北京和海南买一个刚需盘你会选择哪里是一个道理，文旅地产是另一个精神境界的产品，它追求更多的是精神层次的满足其次才是收益，最大的坑就是代理公司忽悠你度假的老外特别多，实际老外也不是傻X，他们大多在曼谷买房子租出去，在上述地方租房子度假，曼谷实际集合了东南亚战略要地、泰国首都、资源集中、人才集中等首都刚需特性才能保证你买的房子能够升值并且可以卖的出去。

泰国房产投资第三个黑幕是包租和回购，前一段时间买芭堤雅的一个客户买了一个200多平米的房子，承诺包租5年，包租6个月的时候管理公司只给了她3个月的房租，之后就跟客户解约了。包租存在两个风险：第一、开发商A将房子卖给你，管理公司B跟客户签包租协议，运营不下去的时候就解约了，反正账上也没钱，就包租合同而言违约成本可能只是赔一个月的房租。

回购的坑一般源于两个部分，第一部分是一定是小开发商，开发期间资金压力大快速回笼资金；第二部分是5年或10年回购期到后，开发商会根据当时情况执行回购或解约。

泰国房产投资在海外地产投资算是低投入高回报的城市，我本人还是比较看好曼谷的，曼谷跟10年的北京特别像，资源高度集中，城市正在快速翻新，基础配置正在改善，轨道交通规划等等。

至于，站长推荐的曼谷项目，我计划这周去实地考察一趟，然后原原本本把踩盘情况分享给大家。敬请期待！

▲▲▲

PS：有海外置业想法的粉丝，站长在这里推荐一个曼谷项目可以考察。坑已经提前跨过了，是刚需盘，当地知名开发商，总价80万左右，首付30%，长租保底5%左右收益，重点是资质安全有保障。想诚意咨询的，请加站长助理微信：weibammd。并提供姓名，电话以及10块钱咨询红包，不满意可退。助理会直接联系项目人员跟您对接。

↓↓↓站长助理微信

↑