住房鄙视链：小区里的阶级和革命

最近，全国各地出现了多起的商品房业主与政策性住房业主的冲突事件。有商品房业主要求与自住房、两限房等区域隔离，也有商品房业主要求物业禁止公租房住户使用停车位、进入小区花园等等……

今年早些时候，有篇帖子叫做《小区里的阶级斗争》，相信不少童鞋已经看过，没看过的也可以搜索一下。中国的“住房鄙视链”，其实早已存在——住豪宅的看不起住普通住宅的，普通住宅的看不起政策性住宅的，政策性住宅的看不起租户，即便是租户，也有租城里的看不起租郊区的情况……

最近闹的比较凶的，也比较知名的，就是北京的“玉璞家园”事件。

这个玉璞家园家园，在北京的西三环外，北京西站的西南方向。虽然周边的整体环境比较一般，但毕竟离三环比较近，在近几年城区内极少出地的北京，也算是比较难得。

2015年，首开龙湖联合体拿下了这块地，当时的楼面价就超过了3万元/平方米。但是呢，这块地要配建2.15万平方米的限价房——每平米2.2万元，比拿地的楼面价还要每平米低8000。

玉璞家园两限房选购现场

为了将配建的限价房亏的钱赚回来，开发商也算是绞尽脑汁。一方面抬高限价房区域的容积率，一方面在商品房区域营造中式江南风园林景观，并建起了别墅区。甚至在销售的时候，限价房和商品房也用的是两个楼盘的词语——“玉璞家园”和“西宸原著”。而这两个小区之间，也以围栏隔开。

但是，开发商再怎么换花样，也不能否认，这所谓的两个小区，同属一个地块。在法律层面和政府的眼中，他们就是一个小区。

在开盘时，“玉璞家园”和“西宸原著”的部分业主也注意到了这个问题，不过开发商打哈哈的水平实在是高，对“西宸原著”的业主表示，两个区域间有围栏隔离，不会损害“西宸原著”的利益；对于“玉璞家园”的业主则不置可否，甚至暗示入住以后将拆除围栏。

西宸原著别墅区

而“玉璞家园”的业主也早已“准备就绪”，入住之后迅速组织起了维权组织。

其实，在今年6月份，就限价房和商品房人为隔离的问题，北京市住建委就约谈过几家开发商，但至今没有一家主动拆除隔离墙。

毕竟，一旦拆除，先不说原来的商品房房主会怎样抗议，对于品牌的损失更是不可计量。尤其是现在出让的商品房地块大部分都会要求配建政策性住房，口碑坏了，以后的楼盘怎么卖？

直到今天，北京市住建委的官方微信公众号发表消息，开发企业违法设置隔离障碍的，住建部门将不予批准预售许可、暂停网签。

这一下卡住的开发商的脖子，不改也得改了。

面对这种冲突，我们很难说是商品房主不对，还是限价房主不对，抑或是开发商不对。

普通的商品房主花高价买了房子，结果却发现就在同一小区，有人只花了1/4的钱，就享受到了同样的待遇，对于花高价的人来说，他们会怎么想？谁的钱都不是天上掉下来的，对于这些商品房主来说，是否公平？

西宸原著小区景观

而限价房主，本身就处于弱势地位，好不容易盼来了改善居住的机会，可能也是举全家之力，贷款买下了这套房子。从政策上讲，要保证社会的整体公平，这些人理应受到照顾，更何况合同和法律是明明白白摆在那里的，即便是开发商也无法否认。

至于开发商，虽然这种做法违法违规，但是也属无奈之举。地价如此之高，政府又要求配建一定比例的保障性住房，如果不将两个区域隔开，而是一视同仁，商品房区域的房价上不去不说，销售起来也会比较困难。而成本，是实实在在摆在那里的。限价房每建一平方米就要赔8000块钱，这还只是土地的价格，再加上建筑、人工、配套的费用，按北京的价格看，一平方米估计得赔出13000元以上。

玉璞家园外景

就连政府相关部门也很难把握这一平衡：一方面，不能让保障房变成一种对穷人的“歧视”；另一方面，如果强力禁止分区，开发商和业主利益受损，未来开发商配建保障房的动力可能会下降。而政府，没有那么多的资金和经历去自己建设如此多的保障房，那些买不起房的人又如何安置？

方方面面都说自己委屈，那问题就只可能出现在当前的保障房建设思路上。

有人说了，既然商品房和政策性住房混在一个小区容易出现问题，那分开不就行了。一个大区域只建商品房，另一个区域只建政策性住房，这样不就好了？

这种思路，在将近20年前就有了，北京市著名的亚洲第一大社区天通苑，就是在这种思路下建成的。

但是，这种方式会导致另一种问题——大区域的不公平。政策性住房一般比较便宜，开发商想要盈利，只能找成本较低的地区拿地，而这些地区一般离城区较远，交通不便，配套设施也比较落后。

这样一来，低收入家庭要承担更高的交通成本和时间成本，还要忍受相比于城市中心水平更低的医疗、教育等公共服务。

天通苑回龙观龙泽地铁站人流量极大

以北京的天通苑为例，这个地方到城区，如果选比较近的直线方向通行，就要忍受各种拥堵和红绿灯——直线方向上没有高速公路或城市快速路，而要走高速公路，则要绕行很远到京承高速和京藏高速，这两条高速路也是收费的。公交车也一样，拥堵不堪。地铁方面，之前的13号线也是绕了一个大圈，路途远，人流大。顺道说一下，央视拍过一个纪实片，叫做《开往春天的地铁》，大家可以去央视网上搜搜。像天通苑、龙泽这几个地铁站，排队40分钟才能进站是正常情况，要是赶上限流或者故障啥的，时间更长。8号地铁站开通以后好了很多，但依旧拥挤。

那么，真的没办法了吗？

小区栅栏

四点儿提一个不是非常成熟的想法，大家可以讨论下可不可行。

在地块出让时，将政策性住房地块与商品房地块分开，但是要捆绑转让。也就是说，想拿一块商品房地块，必须同时拿下旁边的政策性住房地块才行。至于政策性地块，在出让时可大幅优惠，以保障开发商依旧有利可图。同时，再通过政策规定，政策性地块的住宅与商品房地块的住宅需要同时建设与销售，或者以保证金、行政处罚等形式威慑，以防地产商几年不开发政策性住房，让土地“烂”掉。

这样一来，既不会再出现天通苑那样的“大歧视”，也不会出现当前发生的同一小区内的“小歧视”。至于这种想法可能会引发什么问题，或者存在什么缺陷，欢迎大家一起来讨论。