调控重压，房价最可能大跌的三个城市

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撰文丨马继鹏 本文来源于真话财经，ID：zhenhuacaijing，不代表地产情报站观点，已获授权，欢迎关注。

居民杠杆率对房价有「放大」效应

临近年末，高层关于房地产市场透露了很多信号，利好消息基本上没有，很多朋友关心，明年房价会不会上涨。

在之前的文章中，我们已经明确，基本的判断是明年投资房产的机会很少。

上涨希望渺茫，大概率应该是下降，所以，今天的文章主要探讨明年房价最有可能大跌的三个城市，判断的最基本依据是居民杠杆率。

居民杠杆率很重要

要让房价下跌的原因很多，比如征收房产税，比如政府直接限价，或者大批量增加土地供给，但在目前的状态下，居民杠杆率是最值得参考的指标之一。

居民杠杆率是指居民贷款/居民存款的比值，比如厦门10月份当月居民存贷款余额分别为2230.75亿元和4202.38亿元，居民杠杆率为188.38%。

根据国家资产负债表研究中心11月下旬发布《三季度中国去杠杆进程报告》显示，中国家庭贷款、存款比从去年底的44.8%上升到三季度的48.6%。

按照国际上的说法，良性的杠杆率数值应在50%以下。这也是为什么我们在银行办理住房贷款时，银行建议月房贷偿还金额不得超过个人或家庭月收入的50%。

中国家庭高负债主要是被城市房产「绑架」。3季度末，居民整体未还贷款总额为39.1万亿，其中个人购房贷款余额为21.1万亿，占总贷款余额的54%。

但不同地区、不同年龄段家庭之间显现出较大差异。中国家庭贷款、存款比最高的是福建，高达105%，而最低的山西，仅为20%，浙江80%位列第三。

这个指标为什么重要，买过房子的人都有直观感受，在一线城市和部分二线城市，绝大部分购房者买房时都需要从银行借款，一般是首付30%，贷款70%。

甚至在有些城市，由于房价快速上涨，很多购房者（一部分是投机者）会从银行之外的渠道获得贷款，比如8、9月份盛行的「首付贷」、「尾款贷」、「赎楼贷」等。

所以，有很多人购买一套房，贷款的比例可能已经超过了70%，在房价上涨过程中，尽管资金成本高一些，但会低于房价涨幅。

这样算一下，贷款买房，尤其是高杠杆（借款比例高）买房还是很划算的，别人买一套房赚钱，自己可以用同样的首付钱买两套房。

在房价上涨的大周期中，理论上杠杆率越高，获得的收益也会越大，但是在房价横盘或下降的通道，投资者需要承担更大的风险。

这个道理和2015年股市暴涨暴跌是一样的，6月份之前，股市不断上涨，很多投资者借钱炒股，融资融券、场外资金都涌入股市。

这些资金助长了股市非理性上涨，后来监管层感觉风险太大，发出警告信号，嗅觉灵敏的机构资金出逃，股市下跌，很多借钱炒股的机构和散户账户触及平仓线。

接下来的景象很多人可能现在还历历在目，股市接连几天跌停，更多的人被强制平仓，更多资金出逃，A股从最高的5178点跌到2016年2月末的2687点。

其实房市也是这样，不过涨跌的周期会比股市长一些，主要是交易不会像股市那么频繁，但道理是一样的。

如果一个城市的房地产市场持续调控，资金杠杆过高的投资者无法变现，在没有新的收入来源的情况下，就会甩卖房产。

卖的人多，接盘者少，房价必然是下降的，房价下降，恐慌性抛售会更多，这种恶性循环一旦形成，后果将非常严重。

重点城市居民杠杆率

2016年全国居民杠杆率为55%，这算是中国人民的平均杠杆使用率，以下几个城市的居民杠杆率大幅高于这个比值。

先说说北京和上海，这是一线城市中中国楼市最有代表性的两个城市，从今年一季度的数据来看，北京的居民杠杆率为49.5%，上海为65.9%。

「真话财经」又查询了截止10月末北京的数据，存贷款余额分别是28382.2亿元和16215.67亿元，居民杠杆率为57%。

除了北京和上海，广州的居民杠杆率第一季度为79.2%，苏州今年一季度的居民杠杆率水平91.5%，在全国来说已经很高了，但是和2016年相比下降了一些。

下面，「真话财经」将重点分析目前国内最有可能出现这种情况的城市，他们都有一个共同的特点—居民杠杆率很高，已经超过了100%，也就是说居民贷款额已经超过居民存款额。

如果放在一个家庭，就是家庭债务已经高于家庭收入了，如果经济出现问题，这类家庭经济风险会高于没有债务的家庭。

从今年一季度的数据来看，居民杠杆率最高的城市是厦门，为161.1%，虽然比2016年的163.1%下降了一些，但在全国都是最高的。

10月份，厦门的居民杠杆率又大幅上升了，当月居民存贷款余额分别为2230.75亿元和4202.38亿元，居民杠杆率为188.38%。

所以，从上述数据可以看出，厦门居民加杠杆炒房的投资客很多，这也从一个侧面说明，厦门房价的泡沫是比较严重的。

所以，在严格的调控政策打压下，厦门的房地产市场萎缩的最厉害。

数据显示，2016年厦门一手房成交量309万平米，二手房成交量558万平米。今年1-4月份，厦门的一手房成交量只剩下可怜的57万平米，预计全年也就是200万平米左右。

合肥的居民杠杆率也很高，2017年一季度为114.9%，这也说明，合肥房价存在爆炒的现象。

数据显示，今年一季度，合肥的一手房成交量仅41万平米，专家预计，今年全年成交量能达到150万到200万平米。

和上述两个城市相比，深圳房价上涨的支撑因素很多，比如经济更具活力，外来人口不断涌入等。

但如果单从居民杠杆率来看，深圳的房价现在也很高了，一季度深圳的居民杠杆率为148.2%。

「真话财经」也查了深圳10月份的数据，住户存款减少了293.38亿元，住户部门贷款增加159.79亿元，这说明居民杠杆率还在增加。

所以，同为一线城市，在严格的房地产调控政策下，深圳的房价跌幅会大于北京、上海和广州。

从去年4月份开始，深圳的房价一直在阴跌，成交量也比较惨淡。2016年一季度深圳二手房成交总量16477套，到今年一季度只剩下9731套，萎缩幅度41%。

最后，要说的是，居民杠杆率只是衡量房价风险的一个因素，它对房价有「放大」效应，在上涨的时候，可以让房价迅速冲高，在下跌的时候会加速泡沫的破裂。

除了居民杠杆率，衡量一个城市未来房价是否涨跌的因素还有很多，比如产业的完整程度、常住居民的数量、城市创新能力的强弱等。

所以，如果把厦门、深圳、合肥放在一起对比，短期来看，这些城市房价下跌的风险都很大，但长远来看，深圳的潜力会高于这两个城市。

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