澳洲房地产市场放缓是投资者需求下降引起的吗？附11.27-12.1一周市场数据
澳洲房地产住宅价值增长放缓，拍卖率下降，是因为市场真的冷却下来了吗？
最近，澳洲央行也表示，由于中国政府收紧资金外流，澳洲银行收紧贷款政策，审批房贷也更为严格，所以造成中国对澳洲的投资需求放缓。
那么，住宅价值增长放缓，是因为投资者的需求下降在下降？这仅仅是一个巧合？还是强调了住房市场对投资者需求的依赖程度？我们从Corelogic最近发布的抵押贷款数据和拍卖拍卖清空率比较来看看。
在过去的五年里，澳洲的住房价值增加了39.3%，主要是由悉尼和墨尔本推动的，因为悉尼和墨尔本在过去五年住宅价值激增。 同样，在最近的五年，投资者的住房融资心信贷总额达到6956亿。
通过上图，我们看出在2015年5月，澳洲金融信贷市场，投资者新抵押贷款的需求占到了54.8%（不包括再融资），是一个历史性的高点。
伴随着投资者的需求逐步放缓，这一比例额在2017年9月下降了6.2%，同时住宅价值在很多以投资者为中心的城市（比如悉尼）下跌。 投资者放缓对房地产的影响是什么呢？
为了确认这一点， 试图确定，我们考察了每个州和地区的投资者住房需求。
新南威尔士
在2015年5月的高峰期，投资者占了新增抵押贷款需求的63.6%，自2017年9月以来下降到50.3%，为2015年12月以来的最低比例，远低于55.6%的新抵押贷款的五年平均水平。
维多利亚
目前，在维州，投资者对新增抵押贷款的需求占到了43.2%，远远低于2015年5月的54.7%峰值，低于46.9%的五年平均水平。
昆士兰
投资者的活动在昆士兰州，2007年初达到顶峰，当时投资者占抵押贷款需求的49.3%。 目前投资者占新的抵押贷款的比例为34.3%，低于40.8%的五年平均值。
南澳
2015年6月，投资者活跃度达到了前所未有的高度，占了新抵押贷款的47.5%，2017年9月已降至36.9%。 在过去的五年中，投资者占新抵押贷款的平均值为39.8%。
西澳
投资者的参与在2008年12月首次达到了49.8%的新抵押贷款记录。 在过去的五年中，在所有新的抵押贷款中，投资者的比例的平均值为38.1%，而2017年9月的记录为33.6%。
塔斯马尼亚
塔斯马尼亚的情况与其他州略有不同，在过去的五年里，投资者平均持有该州新增抵押贷款需求的30.3%，而2017年9月，投资者的抵押贷款需求略高于平均值，为33.3%。 这也与近一年以来，塔斯马尼亚的房地产住宅价值增长和投资需求旺盛有关。
北领地
在2014年6月新增抵押贷款需求达到61.5%的高峰值之后，投资者2017年9月的需求量下降至34.1%，远远低于49.2%的五年平均水平。
首都领地
目前，投资者对新增抵押贷款的需求占到了38.2%，低于43%的五年平均水平，远远低于2000年6月以来的60.4%的历史高点。
数据显示，由于投资者，特别是新南威尔士州的抵押贷款需求下降，住宅价值增长率也放慢了。
实际上，目前悉尼的住宅价值仍在下降，现在投资者需求也在放缓，同样，墨尔本的住宅价值增长也在逐渐缓慢，虽然暂时还没有悉尼那么大。
而在新南威尔士州和维多利亚州外的其他州，投资者由于还没有成为最近几年新的住房抵押贷款中最重要的来源，所以变化还不是很明显。
由于信贷条件紧缩、收益率低和承受能力的限制，投资者需求持续减少，因此有理由预计这将对新州房地产市场产生最大影响，其次是维州的房地产市场。
在其他州，变化可能会慢一点，但如果市场价值持续增长不足，具有优越的承受能力的投资者也将会放慢他们投资的脚步，投资需求将进一步放缓。
最近几周，澳洲最大的两个房地产市场（悉尼和墨尔本）的拍卖清除率都明显低于一年前，虽然它们并不一定比前几年低得多。比较拍卖量和清除率是非常有价值的。
墨尔本
墨尔本的拍卖清除率目前比一年前大幅下降。 事实上，上周66.9%的清除率为去年七月以来的最低值。 虽然清除率低于一年前，但和2013, 2014和2015年的同一时间的记录相比，清除率实际上是相似的。
被拍卖的房产数量，尤其是最近几个月，普遍高于最近几年。 相比较之下，在2016时，清除率较高时，被拍卖的房产数实际上相比起过去几年来说是相对较少的。 被拍卖的房产数量的增加，可能也是导致今年拍卖出清率相对较低的原因之一。
然而，目前的拍卖数量也比2013, 2014和2015年同期高得多，而当时的清除率与当前水平基本相当。鉴于此，考虑到较高的拍卖数量，目前的拍卖出清率实际上是保持得比较好的。
悉尼
最近几周，悉尼的拍卖出清率已降至2012以来的最低水平，并且在整个2017年间，出清率是逐步下降的。
如果排除拍卖数量最低的一月，上周54.8%的拍卖清除率是自2015年12月以来所有城市中的最低出清率。 清除率大大低于一年前，甚至还略低于两年前当APRAS宏观审慎政策颁布后，第一次对悉尼住房需求产生影响的时候。 如果上轮宏观审慎政策是一个指南，那么可以预计在未来几周内清除率将进一步弱化。
与墨尔本不同的是，悉尼的拍卖数量与最近几年相比，也并没有看到大量的房产被拍卖。 而实际上，在最近几周，拍卖数量几乎跟去年的数量持平，但去年的出清率远高于目前水平。
近几周来，悉尼和墨尔本的拍卖清除率已经有了明显下跌的证据。 悉尼下跌的出清率与最近的住宅价值的下降是相吻合的。 墨尔本拍卖清除率已经开始减缓，同时也出现了价值增长温和放缓的现象。
但由于在墨尔本，拍卖量一直很高，所以很难知道较弱的清除率是因为市场整体或由于太多的房产被登记拍卖。 但是，随着拍卖量的增加，出清率通常会在春季趋于缓和，所以我们可能要等到2018才能真正是什么导致了墨尔本拍卖市场的疲软。
无论是出清率的下跌，还是投资者需求的放缓，结合前几年的历史来看，房地产是存在波荡起伏的，尤其是当政府进行了宏观调控、以及收紧贷款政策以后。
对于未来的走势，我们没有办法去提前预测，只能通过大量的数据来分析，也许澳大利亚的房地产市场在经过了上一个五年的激增和繁荣后，应该是逐渐回归理性的时候了。
附：2017年12月1日本周五大首府城市的拍卖行情：（根据Domain数据统计）
拍卖出清率：65%
注册的拍卖房产总数：868
登记的拍卖房产总数：463
最终拍卖成交：375
中位价：125万澳元
成交总额：$352,090,000
拍卖出清率：68%
注册的拍卖房产总数：1366
登记的拍卖房产总数：995
最终拍卖成交：685
中位价：81.9万澳元
成交总额：$520,020,000
拍卖出清率：45%
注册的拍卖房产总数：131
登记的拍卖房产总数：54
最终拍卖成交：27
中位价：78.7万澳元
成交总额：$24,440,000
拍卖出清率：28%
注册的拍卖房产总数：87
登记的拍卖房产总数：39
最终拍卖成交：25
中位价：75.5万澳元
成交总额：$13,630,,000
拍卖出清率：77%
注册的拍卖房产总数：81
登记的拍卖房产总数：65
最终拍卖成交：50
中位价：76万澳元
成交总额：$33,300,000
附近几周澳洲拍卖出清率：
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