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海外太大，城市太多，项目更是如繁星不胜枚举。

对于米宅来说，去研究十多个国家、数百个城市、数千个项目，不如锁定那个最有优势的国家，再锁定那个更有空间的城市，然后在这个城市深耕、吃透、彻底搞明白。

对于澳大利亚的第三大城市：布里斯班，就是如此，作为米宅在未来最为看好的一个城市，米宅选择在此深耕、追求极致。

搞清楚这个城市的区域价值，研究透彻这个城市的发展规划，避开雷区，寻找洼地。

本文的价值，就在于在一个城市找到过去5年左右时间里房价上升最快的新区，找到背后的脉络，寻找到下一个风口新区。

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Brivegas是个什么鬼？

Brivegas，你知道这个城市吗？

我想你们一定没听说过，因为它并不是某个国际知名的大城市，也不是某个新起之秀的城市，只是很多人最近对昆士兰州首府，澳洲第三大城市——布里斯班的戏称而已。

人们把布里斯班和拉斯维加斯连在一起，变成了Brivegas——布里维加斯。

为什么要把Brisbane叫做Brivegas呢？主要的原因还是源自于布里斯班目前最大的项目皇后码头的建设。根据政府发布的《布里斯班2022新世界城市白皮书》，布里斯班市中心，将打造一个地标性的赌场娱乐中心项目——皇后码头。

皇后码头是澳洲政府为了重点开发布里斯班，斥资超过30亿澳元打造的未来布里斯班市中心娱乐项目。

皇后码头赌场及整个度假村的开发包括了澳洲最大的新赌场，一个六星级酒店 ，4个世界一流的酒店，超过12个足球场大小的公共空间，地标性的圆弧结构歌剧院，百货零售店，会展中心。

同时，南岸、布里斯班植物园、布里斯班河，也将会有重新的景观规划，并且将一座全新的跨河大桥将皇后码头与这些布里斯班的著名景点联结。

根据布里斯班发展局预测，皇后码头项目将为布里斯班的旅游业，增加每年大概$16.9亿澳元的收入，和每年139万的游客。可以说，皇后码头的建设，将使布村摇身一变，成为了一个全新的世界级城市。

当然，这并不是我们今天要介绍的重点，Brisbane究竟会不会成为Brivegas，这需要时间来验证。我们需要做的只是从城市的整体发展中来寻找下一个价格洼地，和一个适合的房地产投资机会。我们要在未来的Brivegas 寻找下一个Rochedale。

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Rochedale又是什么鬼？

为什么要在布里斯班寻找下一个Rochedale呢？我们先来介绍下Rochedale这个区。

Rochedale位于布里斯班CBD约20公里的东南面，是布里斯班政府重点规划的未来城郊居住区。

什么是未来城郊居住区？

以布里斯班为例，CBD及周边传统富人区，可开发用地基本已经没有，所以这些区域的特点是——房价已经很高，并且不会再有太多的开发项目。即便有也是公寓和联排。

再往南，以华人区Sunnybank为中心的周边区域，由于有几个不错的小学，生活方便，近几年房价也被华人炒得水涨船高。

在城市化建设的进程中，面临主城区的土地供应有限，所以大量的土地供应转向了位置较为偏远的新城区开发。而目前，整个澳洲的经济已经从农业完全转型。

在人口不断涌入，住房需求越来越高的前提下，政府把以前有大片的农业用地的区域开发成新的生活区。这些区就是所谓的未来城郊生活区，也就是投资人需要把握的价值洼地。

从地图上看，Rochedale紧邻华人中心辐射区eight mile plains。离Upper Mount Gravatt的大型购物中心WestFileld也仅有7.8公里。

Rochedale是政府规划的未来生活新区中最先开发的。2011年的时候，这里还是大片荒芜的农地。从real estate的数据中可以看到，2011年之前，房屋卖出的价格都是100万澳币以上，因为基本卖出的都是农场主几万平的农地。

从2012-2013年，政府大力发展，大型开发商纷纷进驻，打造自己的大型社区，经过三、四年的发展，目前已经成为了南区炙手可热的新型富人区。

从人口结构上来说，根据Domain数据统计，目前该区的常驻人口中，年龄跨度在20-39岁的为42%，其中大部分是自住家庭，是个非常受成熟家庭喜爱的区域。

目前，Rochedale的4房独栋屋的均价为91.8万澳币，周租金为630澳币，而2012年的时候，均价仅为65万，上涨幅度达到40%！

上涨的当然不是房屋的建筑价格，因为建筑物自建成的那一天起，就开始折旧，所以，五年以来，Rochedale的土地价格可谓是发生了翻天覆地的变化。

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布里斯班的下一个Rochedale在哪里？

答案就在政府的规划里。

首先，还是先来看这幅布里斯班在2022城市白皮书中发布的城市规划图。▼

上面这幅隶属于布里斯班市政府的地区图中，代表市中心，为主要购物中心，包括了布里斯班大型综合购中心Westfield所在的Chermside, Indooroopilly, Carindle, Upper Mount Gravatt四个区。 为城郊居住区，代表主要工业区域，而最值得注意的就是黄色区域所代表的未来城郊居住区。

图中的两个黄色未来生活区，右边的黄色区域就是我们上面提到的Rochedale，而左下方的黄色区域实际上是相邻的两个区——Pallara和Heathwood。这个颜色代表着政府主要规划的新建大型住宅新区。

• Pallara

我们先看稍微靠上一点的Pallara。

Pallara位于布里斯班CBD直线距离约20公里的南面，紧邻华人中心辐射区Algester和Sunnybank Hills。

Pallara大小约6.9平方公里，目前有一个绿地公园，2011年人口为614人，2016年人口为511人，在未开发前，该区主要都是大片的农地，住户都是农场主，随着澳洲巨头开发商stockland进驻开发这个区，部分农场主随着趋势也卖掉自己的大地，所以人口在2011-2016是负增长。

对于这个区，暂时找不到合适的数据去说明它的过去和未来，因为从Real estate上的数据来看，2015年之前是空白的，2015年-2017年的数据也并不能说明房地产的趋势，因为跟2011年之前的Rochedale一样，100多万澳币卖出的都是几万平的大农地。

• Heathwood

左下方黄色区域中，跟Pallara紧挨着的区是Heathwood， Heathwood 区域，位于昆士兰州久负盛名的高端规划社区Forest Lake旁边，距离Brisbane CBD 25公里。

如果说Pallara的整体规划是从2016年初开始，那么Heathwood的规划开发时间大概是在2014-2015年，目前整个区域大致分成三个部分：已经成熟的小区，刚建成的小区，和大片正在开发的住宅项目。

已经成熟的小区和街道，树都已经长大，绿化非常成熟，街道看上去很有感觉，大部分房子占地面积大概在600左右，房子也比较新。

新建小区是大部分是2016年交房，占地基本在500左右，虽然整体街道看着没有绿树成荫，但不难想象，两三年后，这里同样会成长成为非常成熟的住宅小区。

除了已经成熟的，和刚建成的，目前heathwood 也还是有大片正在开发的土地 ，未来发展可期。

从数据来看，早一、两年开发的Heathwood增长趋势已经慢慢凸显起来，根据数据统计，目前Heathwood的居民中间年龄段在32岁，年龄从20到39岁的居民占据了这个区的主要人口结构，这表明了Heathwood主要是由大量年轻的家庭组成，这将带来大量的的租房需求。

目前，Heathwood的4房独栋屋，中位价已从2017年6月的52万上涨到57万澳币，平均周租金为450澳币，空租率为3%。

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把握Pallara，就是现在

三个政府规划的未来生活新区中，Pallara还是一张白纸，Heathwood正在起飞，Rochedale已经腾飞。

2018年的现在，很多人再去Rochedale看房时，看着开发商拿出的动辄95万，98万澳币的价格单，会羡慕在2013年就在Rochedale置业的人，可是如果时间倒回到2013年，你敢保证当时的你一定会买Rochedale的房子吗？

一个区域在开发的早期阶段，周边荒芜一片，比如2013年的rochedale，2015年的heathwood和现在的pallara。但是这个时候，大部分人是看不上这个区的，觉得偏远，荒凉，生活不方便。

再过了一两年，可能区域板块建设已经初具雏形了，比如2015年的Rochedale, 和现在的heathwood, 但是有些人还是觉得要等等，等周边商业配套确定开始建设，等整个区域看上去没有那么荒芜。

时间再继续走，到了现在，rochedale已经完全发展起来了，房子比较新，街道整洁，儿童游乐场已经传来小孩玩耍的笑声，大型购物中心年底就建成，这个时候很多人终于认可了这个区域，并且终于决定要购买了，可是却发现，价格早已经发生了变化，想买也买不起了。

其实，任何一种投资行为，过程中都伴随着各种“纠结”，到底买不买？

什么时候买？价格合适吗？

在这个过程中，将会淘汰一大批最后决定持币观望的人，留下一些第一次吃螃蟹的人。

可往往，机会就握在这些人的手中。因为，他们把握住了价值洼地，而你，却错过了获取高回报的最佳时期。

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