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1

什么是好的公寓？

这个问题不能问国内中介，需要去问在国外生活的本地人，在澳洲生活本地人人都会认同我以下的观点：

1.这个公寓一定最好没有一房户型！有，也是尽可能的少量。

2.这个公寓一定不能有大量的投资客！

1、一栋楼里如果有大量的一房，那么意味着今后居住在这个公寓里的大部分人都是租房客，而不是自住家庭。

因此，这个公寓里的客户是不稳定的，因为打算长期居住的成熟家庭，不管是租房还是购买，一般都不会选择一房公寓。

另外，对于开发商而言，如果在一个项目开发中，将有限的楼层空间分割利用，建造更多的小户型或者是一房公寓，那么意味着这个项目本身就是为了——那些购买期房，之后想要出租或者空置，自己并不会来居住的投资客准备的。这就直接导致了公寓面积、设施配备以及建筑质量大打折扣。

2、一栋楼里有了太多的投资客，品质肯定是下降的，在二手房市场上的流动性肯定是不行的，也就是说，升值一定受限。

而一个住宅，只有完美满足了人们自住的需求，才有足够大的购买者市场，才能带给你理想的投资回报。

因此，无论从公寓的安全性或设施品质，又或者从未来的转售空间考虑，有大量一房和投资非住户型的公寓都是我们应该避开的雷区。

2

什么是好上加好的公寓？

在上一个基础之上，再有好的开发商+高品质=更好的公寓！

上一点就提到了，好的开发商，首先要避免的就是开发大量一房户型的项目。

另外，好的开发商，所建造出的项目在细节方面都很重视。比如，设计合理的户型、宽敞的阳台、顶级厨卫、电梯的品牌、合理的色系搭配以及公共区域的细节设计等，这一定程度上大大提高了居住的舒适度。

公寓的品质除了直接影响到今后的居住舒适感，还直接与今后的持有成本挂钩。

一般公寓都要交物业管理费（Body Corporate），而这个费用其实是由两个主要部分组成：管理费和维修费。

管理费用是住户所享受到的服务，比如花园管理费用、保险、水电检测等。

而维修费用一般包括公寓墙体翻新、电梯维护和更换、公共区域的设施更换等。劣质的公寓项目往往在这些方面偷工减料，交房初期可能这些质量问题因为使用时间比较短而被掩盖，但经过一段时间，质量的问题会逐渐凸显，从而使买家造成很大的经济损失。

如果开发商自己拥有自己的物业，这是楼盘好品质的标志，这一点和国内也很像，因为，自己人肯定不愿意给自己人脸上抹黑，前面的设计和施工做好了，后面的物业才会省心省事。

3

什么是好上加好，再加好的公寓？

在前面1和2的基础之上，再加上地段+学区+商业中心=更更好的公寓！

每个房产投资人都会把“Location、Location、Location!”挂在嘴边，而学区，在任何一个国家都是投资的首要关注点。

一方面，从地段来说，在澳洲好的区域经过了长时间的沉淀，区域文化、基础设施、绿化公园等配套都非常好，而且必定有那么一两所非常知名的中小学校，这些区域通常被称为传统富人区。

另一方面，从学区来说，教育驱动影响房屋收益，丰富的教育资源会让这些地方的租金回报率十分可观。同时，学区房地段优势明显，升值空间巨大，另外学区房非常抢手，以后转手卖出都会非常顺畅而且收益可观。

同理，靠近商业中心，除了生活方便以外，在房屋的出租和以后的转售上都不会有太大问题。

那么问题来了，有没有好上加好，再加好的“三好”公寓呢？

答案是：有！！！

众所周知，布里斯班由于2015-2016年政府批复量高，公寓在近两年迎来了一个交割的小高峰，所以市场上有很多布里斯班公寓供过于求的说法。

而米宅在过去的项目推荐中，总是以带地的土地别墅和联排项目为主，就是因为在众多的市场项目中，始终没有找到一个令我们觉得非常满意的公寓项目。

所以，如果不是对该项目有十足的把握，和百分百的信任，我们是不会轻易推荐的。

4

 “三好”公寓

1 没有一房！

是的，这个项目要没有一房。

更准确的说，这个开发商的大部分项目都没有一房，因为他们面对的客户从来都不是投资客，而是本地自住家庭。

该开发商之前的数十个项目都从来不对海外销售，只针对本地市场，所以，设计和产品更LOCAL！

从户型面积上说，最小的两房公寓的室内实际面积在88平，室外阳台实际面积在15平以上。而市场上有很多两房室内70平，三房室内90平的项目，相比之下，100平的两房面积不但能满足本地家庭的自住需求，还大大提高了居住舒适度。

实际面积100平米以上的两房是最小户型，注定了小区的舒适度是非常好的，是适合长居自住的选择。

2 只建造高品质公寓

从开发商来说，该项目的开发商在布里斯班就是一家精品房地产公司，致力于设计、开发以及建设高品质的精装全包式住宅项目。

同时，最让我看重的是—— 开发商不光有自己的设计、建筑、开发、营销、施工以及建成交房后的租赁和物业管理的15个部门，还专门组建自己的研究团队，进行大量的市场调研，并形成了专门的地区投资分析报告。

在澳洲的很多开发商，都是只有几个人或十几个人，但该公司员工有100多人，从数据、设计、建筑、室内、销售、物业、邻里关系、土地等各个环节都有自己独立的团队，以确保每个环节都能做到最好。

开发商所做的布里斯班的公寓市场、黄金海岸和阳光海岸的投资分析报告▼

开发商以往开发的项目实拍▼

3传统富人区+超级学区房

该项目位于布里斯班的老牌富人区Indooroopilly。

说起indooroopilly，布里斯班无人不知。该区距离布里斯班CBD仅6公里，被布里斯班河环绕，作为西区的交通枢纽，一端通向城区和主要高速公路，一端通向绿荫环绕的山林。

从domain的数据统计就能看出，indooroopilly的房屋以自主为主，并且一半以上的居民属于高收入人群。因其优良且完善的基础设施和良好的人口组合，毫无疑问的成为布里斯班最好也最有发展潜力的生活区。

同时，indooroopilly 也算得上布里斯班的顶级学区了，区域内有多所久负盛名的小学和初高中，有满分小学的indooroopilly state school，有成立于1945年，从学前班到高中的顶级私校st peteSt Peters Lutheran College, 有传统的顶级公校indooroopilly state high school。

除了顶级学区，indooroopilly区域内还有西区最大的购物中心indooroopilly Shopping center，indooroopilly的交通枢纽火车站，高尔夫球场，大型公园和体育园。这些基础设施所带来的不仅是生活上的便利，还创造了良好的就业环境和大量的租房需求。

我们所推荐的项目，位于整个indooroopilly的核心位置，距离indooroopilly state high school和St peters Lutheran college 仅850米，步行十分钟可到达，距离indooroopilly火车站仅350米，步行4分钟即可达到火车站，乘坐火车直达CBD，距离购物中心也仅700米。学校、火车站、大型购物中心都在步行可到的范围内，生活十分方便。

看到这，也许有人会问，区域这么好，有没有带地的项目啊？

拜托，寸土寸金的地，4房的二手独栋均价都在120万澳币以上了，怎么可能会有新的土地项目出来？

而且，开发商的这个项目海外可购买名额也很少。再次强调，开发商面对的客户是本地自住家庭，而不是海外投资客。这也正是我们极力推荐的原因，因为，不管是出租还是今后的转售，你购买的房产要面对的客户都不是海外投资者，而是100%的本地人！

5

项目、户型、价格！

在国外居住的人都知道，城市都有一个CITY，是就业中心，往外扩散是居住区，以别墅为主。

每个大片区都会围绕一个商业中心，在政府规划中为central，就是城市中心定位，是这个大片区的就业、商业、购物、服务、社区中心。

布里斯班地区一共有五个中心，也可以认为是中心城区和四个万达广场（澳洲是west field）。 如果是居住，不能离商业太远，要不生活会很不方便。

如上图所示，布里斯班的的五个商业中分分别是CITY市中心，北区，西区，东区，南区。

本次推荐房源就市中心左侧的商业中心，也是布里斯班西区最大的商业中心。

下图，我标注了直线距离，离商业中心直线距离600米，在步行范围内，同时离99分的公立中学和98分的私立学校（小学+中学）都是在直线距离600米以内，都在步行范围之内（去学校更方便，路更顺）。

有人会问，咦？那个100分的公立小学哪去了，直线距离1.2公里，略远，需要开车，看下图。

这样，大家对于项目的位置和区域价值就有了基本的了解，下面来看具体项目。

下面是在项目所在地用无人飞机拍摄的实拍图。

是一个典型的本地人项目，是四层的低密度住宅，中国称为洋房，一共只有28套房。海外客户最多只能买5套。

租金：周边两室租金：$2280/月，合人民币11000元/月。租金回报率5%左右；

工期节点：2018年8月开始施工，2019年7月预计完工交付；

朝向：坐南朝北（南半球太阳在北边），本次所选房源都是有北向阳台，确保阳光和明亮；

物业费：3000澳币/年左右；

房源和价格：

一楼平面图（上北下南）：

102户型图：

2楼3楼平面图（上北下南）：

208和308户型图：

海外名额仅有5个，非常难得争取到的名额和房源，请抓紧时间咨询联系，不放心，建议跟着米宅出国考察一下，但速度都要快，房源一周之后就失效了。

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