▲米宅海外提醒：本音频大小15MB

泰国，已经成为中国人出境旅游的首选地。

在“一带一路”的热潮下，泰国已经不仅仅是旅游国家，更是海外房产投资的热门国家，曼谷等城市更是很多人眼中的香饽饽。

不过，投资可不像旅游那般简单。投资者瞄准这里主要是因为和其他国家相比，泰国投资门槛低，回报率高。接下来就让我们对这个国家的基本面和房产市场有个全面的了解。

1

泰国概述

1地理位置

泰国位于中南半岛中部，占地约51.312万平方公里（中国四川省面积约48.14万平方公里），西北部和缅甸、安达曼海接壤，东北边是老挝，东南是柬埔寨，南边狭长的半岛与马来西亚相连。

泰国是东南亚国家联盟成员国和创始国之一，同时也是亚太经济合作组织、亚欧会议和世界贸易组织成员。

泰国是世界最闻名的旅游胜地之一，有500多个景点，主要旅游点：曼谷、普吉、芭堤雅、清迈、苏梅岛等。据世界旅游组织统计，旅游及其带动相关产业占泰国GDP的近五分之一。

2经济

泰国是一个新兴经济体，截至2013年3月，国际储备总值1712亿美元，金额是东南亚第二大，仅次于新加坡。

该国的对外贸易量也在东南亚排名第二，次于新加坡。工业、农业和旅游业是泰国国内生产总值的主要行业。

目前，泰国的经济实力不容小觑。现在，泰国的贸易利润达到8.5%，与全球排名第五位的德国相同。

泰国经济目前是过去三年来最好的，世界经济论坛对全球竞争力指数-GCI进行排名。泰国排名第32位，比去年上升2位。

2017年，泰国国民经济平稳运行，按可比价格计算，实际GDP增长速度较上年增长3.9%，增幅比上年加快0.6个百分点，连续三年呈向上加快运行趋势。初步统计，2017年，按当前市场价格计算，泰国名义GDP为15.45万亿泰铢，同比增长6.3%，名义增幅较上年加快0.6个百分点。

2008年-2018年泰国GDP增长速率走势图

3人口

截止2017年，泰国有6620万人口。全国共有30多个民族，泰族为主要民族，90%以上的民众信仰佛教。在泰华人约占全国人口的14%，是除泰人之外最大的族群。现在华人的主要居住地是曼谷和半岛的中部地区，华人的同化程度非常高。

2008年-2017年泰国人口走势图

据泰国统计办事处统计，2018年1月全国失业人数为47.5万人，占全国劳动人口1.3%，比2017年同期相比增加2.6人，与前1个月比较增加11.1万人。整体看，从2010年至今，泰国是失业率一直保持在一个较低的水平，平均在1%左右（中国的失业率在4%左右）。

2008年-2017年泰国失业率走势图

4首都

曼谷是泰国的首都，也是泰国最大的城市。

曼谷是繁华的国际大都市，融合东西方文化、包罗万象的"天使之城"。是贵金属和宝石的交易中心。经济占泰国总量的44%，曼谷港承担着泰国90%的外贸。

曼谷旅游业十分发达，被评选为2013全球最受欢迎旅游城市。总人口约1200万人，是第二大城市清迈的40倍，并且以每年30万人口数量增长，泰国80%富人集中在曼谷。

了解房地产市场的人应该知道，其实影响房价的最基本因素就是经济和人。

在对泰国有了大致的了解后，我们可以看到泰国的经济已经迅猛发展，并且已经跻身全球排行榜，这已经给房地产市场的发展夯实了基础。在人方面，泰国人口保持着稳定的增长，而且失业率一直处于较低水平，远远低于中国。

这样的一个背景下，房地产市场是怎样的？

2

曼谷房产市场分析

纵观曼谷过去三年，以2015年第一季度的房价为基础100，到了2018年第一季度，房价指数已经上涨到了213，净增长113。

从房价指数上看，和去年第四季度相比，房价指数仅仅小幅上扬了4%左右，这很可能是因为在人口密集区建房成本有所增加，比如CBD这样的雷区，但是整体呈现上升的趋势。

曼谷2015年第一季度至2018年第一季房价指数

目前，很多开发商把他们的目光锁定在高端房产上，因为这部分目标客户有相当强的购买力，而且也受到家庭负债的影响也比较小。

相反，目标客群是中、低收入的家庭，这些项目选择在城市的边沿和郊区开发，特别是在公共交通附近。这些区域的房价预计会随着项目结束而增长。

有需求，就有供应。从房源量的指数来看，房源量已经连续3个季度增加，这也间接反映了曼谷市场的消化能力稍显薄弱。此外，根据开发商年初公布的开发计划，2018年可能会有更多的新房进入市场。那是否意味着房源过剩，房价会下跌呢？

1房价走势

我们按照房屋总价，将物业分成四大部分：

房屋总价低于350万泰铢的；

总价在350-850万泰铢之间的；

总价在850万泰铢-1500万泰铢之间的；

以及房屋总价高于1500万泰铢的。

从房价指数来看，1500万泰铢（约298万人民币）以上的资本增值比较大，且增长趋势良好。这部分物业的房价同比增长13%，在过去两年内，房价也是有了一个高达34%的涨幅。这也恰好解释了为什么大部分开发商将重点放在开发高端和豪华住宅上了。

曼谷2015年第一季度至2018年第一季房价指数

黄色：房价≦350万泰铢；

浅灰：房价在350万泰铢-850万泰铢之间；

深灰：房价在850万泰铢-1500万泰铢；

橙色：房价≧1500万泰铢‘’

在四个物业类型当中，独立住宅的房价在2018年第一季度涨幅最高，和上一个季度相比房价上涨了7%，同比上涨了13%。但是，公寓的每平米单价是最高的。今年第一季度，公寓的房价指数上涨了157%，比上一季度小幅上扬了3%。

据统计，曼谷的公寓房价每季度约上涨3.5%左右。不过地理位置不同，涨幅自然也有高有低。在该季度中，目前新建公寓的均价约133,000泰铢/平米（人民币26000元）；在地铁站周边的新建公寓，房价甚至超过了约250,000泰铢/平米（人民币5万元）。

曼谷2015年第一季度至2018年第一季每季度新建公寓数量及房价走势

左Y轴：公寓数量，右Y轴：每平米房价

2018年第一季度，在所有区域中 Chatuchak（乍都节）保持着房价增长最快的地位，和上一季度相比房价上涨了10%，在过去三年里房价增长了80%。交通方面，Chatuchak（乍都节）也是发展轻轨最快的区域。目前，60%的区域已经完成轻轨建设，但是Din Daeng（粦铃）还没有，不过该区的房价同比增长也达到了39%。

2房源量趋势

2018年第一季度房源量指数（曼谷房源量）为267%，比上一季度增加了11%。房源增加的主要原因是家庭负债增加，从而很多家庭无力购房。同时，也说明市场的消化能力也在减弱。

曼谷2015年第三季度至2018年第一季度房源量指数

公寓在曼谷房源量中占比很大，在2018年第一季度中约有548,367套公寓进入曼谷市场，其中63%的公寓都建在曼谷郊区。

公寓房源量占总共房源约89%，比上一个季度增加了1%，相比之下，别墅型房源（包括独立别墅和连排）则占了比较少的份额。原因也很简单，因为购买这种类型住房的主要目的是自住，而非投资等其他目的，开发商也相当了解这一点。

Watthana（瓦达那）是所有区域中公寓房源最充足的，在曼谷房源量中占到了23%的份额。Klongtoey（孔堤）的公寓房源量占比排名第二，约15%；Ratchathewi（拉差里威）的房源量占到8%左右。Lat Prao（拉普拉）和Prawet（巴威）的连排和独立别墅则比较多。

热门地区的土地短缺，让开发商很难开发别墅型住房，因此开发商更愿意开发公寓型项目，这样只需较小的土地面积，就能带来较快、较大的回报，而且资金能快速回笼。混合用途的项目，涵盖住宅、商业、零售等，也是近期开发商钟爱的开发项目类型。

2018年第一季度开发了约14,050套公寓，总值比去年同期高出了35%，也是近几年中总值最高的。其中，约70%的公寓项目会在轻轨和地铁范围内外的曼谷郊区开发，但公共交通正在建设中。新的公共交通线路对对房地产市场有很大的刺激作用，所以这部分地区的市场会成为2018年最吸引开发商的地区。

曼谷2015年第一季度至2018年第一季度新建公寓量

3租金趋势

2017年底，因为租房的需求和房源量增加，曼谷CBD区的公寓租金大约在15000泰铢/月（人民币2980元）-70000泰铢/月（人民币13913元）。由于CBD区地价每年都会有调整，所以中高端住宅市场的租金比老小区（5-9年的）高约10%-20%左右。尽管如此，人们还是更愿意在设施、服务和生活质量好的地区租房。

曼谷周边和郊区地区的租赁市场不是很好，因为这些地区房源较多，但需求相对较少。但是，因为政府已经大力开发这些地区的公共交通设施，因此会吸引一部分市场过热地区的人口到此租房。

4房源需求

曼谷公寓市场的平均吸纳率约75%，仍有相当一部分房源等待市场消化。房价低于200000泰铢/平米（人民币39700元）的公寓的吸纳率约58%，房价高于200000泰铢/平米的公寓的吸纳率约61%。总体来讲，市场上房价低于200000泰铢/平米的公寓更受欢迎。

房源类型中，虽然很多开发商开始偏向高端和豪华公寓，想获取更多的利益，但还是不会轻易放弃中低端市场，因为这部分人才是曼谷市场购房的主力。

目标客群中，海外购房者已经泰国著名开发商的目标，特别是在 Sukhumvit（素坤逸）、RatchadapisekRoad（拉察达皮瑟克路）和CBD区有项目的。

5宏观经济影响

从财政厅最新发布的报告来看，2018年第一季度经济保持稳健的发展。报告中指出，该季度的GDP增长了4.2%，得益于出口量增长，海外旅游人士增加，以及在政府激励政策减少家庭负债的条件下个人消费增加，比2017年的3.9%有所增长。并且，个人投资，特别是房地产行业，也较为活跃。

可以看到，房地产市场在2018年第一季度已经有了一个很好的开端。

并且，一些泰国本地的开发商已经宣布和国外房地产公司合作，特别是来自中国和日本的房地产公司对泰国房产依旧保持浓厚的兴趣。

大部分合资公司热衷于在高回报区域，特别是CBD区和一些公共交通便利的区域，开发中高端住宅项目。他们不仅仅是想吸引本地的购房者，更是瞄准了海外投资客，尤其是来自日本和中国的投资客。

3

总  结

房价方面，对比2017年最后一个季度，2018年确实是有了一个不错的开端，房价呈现给我们的是一个走上坡路的形式。同时，我们也看到，在泰国选房，交通是一个非常重要的因素，有没有地铁，每平米房价可能相差10多万泰铢，这点和国内有点相似。

看了以上那么多，不知道你们记住多少，来，跟着我划重点：

1、泰国的经济比较稳健，近几年GDP年增率平均在2%左右；

2、曼谷房价平均每季度上涨3.5%，有无地铁每平米房价相差多达10万泰铢；

3、曼谷各区中，Chatuchak（乍都节）房价增长最快；

4、泰国没有房产税，也没有遗产税，泰国的房产是永久产权，可世代继承；

5、外籍人士可购买二手房，也可购买新房，但不能直接购买泰国的土地和别墅；

6、2017年底，CBD区的公寓租金约15000泰铢/月（人民币2980元）-70000泰铢/月（人民币13913元）；

7、2018年Q1新建14,050套公寓，其中，约70%的公寓项目会在轻轨和地铁范围内外的曼谷郊区开发；

从当前的情况看，目前曼谷房地产市场仍然是购房者的主场，换句话讲，就是购房者在市场上有一定的主控权。因为当前房贷利率比较低，市场上房源相对充足，开发商和卖房人之间会有一定的竞争关系，鹬蚌相争渔翁得利，相信道理大家都能明白。

那是不是说市场风向一直偏向购房者？其实不然，我们也看到，很多国外投资和合资企业在曼谷开发项目，他们的目标之一就是海外投资客，所以会吸引人多国外的人进入市场；其次，很多开发商已经偏向开发高端、豪华公寓住宅，也就是未来投资的门槛可能要比现在高。所以，想投资的话，在充分了解市场后，出手就要稳、准、狠。

米宅海外历史文章推荐：

---

全球：

澳大利亚留学教育：

澳大利亚置业：

墨尔本：

布里斯班：

悉尼：

新西兰置业：

美国：

美国置业：

加拿大：

东南亚：

移民海外：
一张表移民美加澳新 | 为什么移民澳洲 | 移民澳洲新政 | 移居墨尔本 | 加拿大移民｜加留学生技术移民攻略 | 移民魁北克｜8万元移民美国 | 华侨上中国985名校

  END  

↓↓↓ 点击"阅读原文" 进入米宅海外