在国外买了无良开发商的房子，是什么样的体验？

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关注海外的粉丝都知道，在最近所推荐的两个项目中，除了地段之外，我更加强调了一个重点，就是：质量和品质。

项目的开发商在本地开发的都是高质量的精品项目，这点是我非常认可的。有的人可能会问了，质量有这么重要吗？我可能都不会自己住，纯粹投资而已，质量差点就差点吧。

如果你还抱有这种想法，那么今天我必须要告诉你：大错特错！物业的质量直接关系到你的投资是否物有所值。

如果你还一味的只追求地段而忽视质量，那么很有可能，别人的租金回报已经实现正现金流了，你的还在空租，苦苦等待租客；别人的已经升值转卖了，你的还在苦苦等待买家。

1

项目对比

如果你觉得我在危言耸听，请看下面的几个项目的例子：

14年待售VS零空置率

项目A▼

项目B▼

两个项目都位于布里斯班的顶级学区indooroopilly, 区域内有三所顶级中小学和西区最大的购物中心，属于布里斯班的传统富人区。

两个项目位于同一条街，相隔不过30米，都是2014年交房，每平米均价一模一样。

地段一样，均价一样，可是结果呢？

我是在2018年5月中第一次看到这两个项目的。

当时项目A的门口还挂着正在出售的广告牌，一个2014年就完工的项目，直到2018年还没有销售完，并且大约有1/4的房间是空置没有租出去的。

而项目B，项目动工前全部销售完，从交房到现在，在租赁市场上异常火爆，一直是零空置率。

其实项目的质量从一些小细节就可以看出差别。

且不说外观好不好看，项目A，每户的阳台上隔出了一个空间放置空调主机，使得本来就不大的阳台面积更小。而项目B，所有的空调主机都放在了地下停车场，尽可能保证用户的阳台空间使用。

项目A：阳台放置空调主机的位置▼

项目B：地下停车场放置空调主机的地方▼

试想下，如果你买的是项目A，一个4年了，连新房都没有销售完的项目，你能保证你今后的二手房转卖就一定能卖得出去吗？你能保证你买的这户能尽快的实现出租回报吗？即便能租出去，相对于隔壁的项目B，想要租出去的必然结果就是降低租金。

2高空置率VS高租金回报

这个项目的例子源自于一个粉丝的提问▼

粉丝买的是Newstead的项目Capri，并且是一房，楼盘空置率高，问有没有必要卖掉？

从区域来说，newstead是个带有双面性的区域，由于紧靠布里斯班房产均价排名第一的富人区Teneriffe和排名第二的富人区New Farm，同时又沿河，所以被称为布里斯班新贵区。

但同时，由于近两三年政府批复的公寓项目很多，所以Newstead在房地产市场被称为公寓的“重灾区”。

粉丝所购买的项目叫Capri，不知道大家还有没印象，我之前写过的一篇文章，两个开发商的对比，M公司和C公司。（延伸阅读：你买不到好房子不怨你！是TM无良中介太多啊！）

M公司的项目由于品质不好，是布里斯班房地产界但凡有点良知的房产经纪人都不敢推的项目，而C公司的项目品质，基本在业界是受到认可的，之前几次海外客户来布里斯班考察时，也对C公司的项目赞不绝口。

很不幸的，该粉丝买的Capri正是M公司开发的项目，一个拥有众多一房，并且品质不高的项目。

推荐学区公寓的时候我也提到过，一个好的公寓最好不要有一房，有，也要非常少量。

而capri正是一个拥有大量的一房的项目，一个拥有大量一房，品质中下等的项目，空置率不高，那才真是奇了怪了。

而对于粉丝有没有必要卖掉的提问，我想说的是，如果你做好了亏损房价10%的心里准备，请及时卖掉。

我们再来看C公司的项目，同样位于公寓批复交割的重灾区Newstead，情况是怎样呢？

2017年12月交房的C公司的大两房二手转卖，比买入价竟然高出了19万，短短两年多的时间，在众多业界专家均不看好的布里斯班公寓市场，涨幅达到了19万澳币，真是令人觉得惊讶。而该项目的大两房租金，最高的竟然达到了一周700澳币。

同一个区域，均价相差无几，由于品质的高低，造成一个空置率太高，一个不仅租金回报高并且短期就实现了价值增值，说明什么呢？

2

质量和品质能影响什么？

看完上面的项目对比，来总结下项目的品质好坏到底影响什么？

1银行估价

银行估价其实在澳洲是个非常重要的因素。任何房屋在进行贷款和转卖前都要进行银行估价，银行会根据项目所在的区域近期所交割的项目数量和品质等方面对房屋进行估价。

如果一个项目的银行估价跟项目的合同价是一致的，那么恭喜你，你买到了一个好项目。

为什么这么说呢？

举个例子，比如我现在买了M公司的项目，合同价60万澳币，我想去银行贷款60%，银行评估后对项目的估价是54万，那么意味着我只能贷款贷到54万的60%，比我原计划的首付金额多出了3万6澳币。

同样，两年后我准备转卖该物业。

请注意，澳洲的二手房转卖是不能卖给海外人士的，只有当地人可以买，而当地人在买房的时候一般都会在合同上注明：Subject to Finance。意思是合同的成立取决于贷款情况。如果贷款批下来，可以继续履行合同，如果贷款批不下来，买家可以终止合同拿回首付。

那么对于我的转卖而言，如果有买家看上了我M公司的项目，并且付了首付，但是银行估价时却比合同价低10%，试问这种时候如果你是买家，你会继续购买吗？

大部分当地人在购买的时候如果银行估价低于合同价很多，他们是会选择终止合同退出购买的，那么我的项目怎么转卖呢？不能再拿回市场骗无经验的海外购买者，当地人又不买，结局就是——要么降价卖，要么抱在手里后悔。

2租金回报

其实从上面几个项目的例子就能很好的说明质量和租金回报的关系了。

在租房的时候，大家都会选择品质高、空间舒适，设计合理的高品质房屋，哪怕这个项目的租金比其他项目贵。

之前推荐的公寓学区房，开发商在介绍项目的时候，曾非常自豪的说，我们的项目敢给客户承诺一年的租金保证，因为我们对自己的项目非常有信心。

而根据既往的租赁历史来看，也确实令人信服，好几个交工两三年的项目，一直保持着零空置率的状态，这种能长期保证租金回报的投资，对很多买家来说都有极大的吸引力。

3

怎么避雷？

说了这么多，大家选择项目的时候到底应该怎么选呢？

1、还是之前的建议，避开拥有很多一房和投资者的项目。一个有非常多一房和投资者的项目，品质一定是不行的。

2、避开在国内宣传得热火朝天的项目。好的项目，别说是国内，就是在本地市场就会迅速消化完，还轮得上海外人士来购买吗？

3、就我在国外看了这么多项目来说，华人开发商的项目通常都不靠谱，包括绿地、保利、碧桂园、富力等大开发商，他们的国外的项目一样不靠谱，卖的贵、品质还差。尽量避开。

4、一定要避开小开发商的项目，比如这个是他们的首个项目或没有既往项目参考比较的开发商。

5、海外选择项目和城市，没有分析过近5年/10年的房价走势、土地供应、人口波动，经济发展等情况；没有考察完市场上99%的项目就盖棺定论的那只能算是中介。有项目就推的中介，你期望能从他们那买到市场最优质的项目吗？后期能不能买的对，就看前期到底有没有尊重专业性！筛选项目的专业性，绝不是道听途说和三言两语。

6、米宅既往推荐并卖过的BLOOM、ARTISAN、VIVE，如今都已销售完毕，在未来的时间里，将接受时间和业界的见证。

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