脱欧扑朔迷离？创史上最大跌幅的伦敦房产是危还是机？

没有破灭的泡沫都不是泡沫。

——任志强

1

伦敦房产泡沫破裂？

脱欧中的英国再次传出重磅消息。

7月9日凌晨，英国负责脱欧谈判的一号人物，“硬脱欧派”代表，脱欧大臣大卫·戴维斯（David Davis）突然宣布辞职；

紧接着，他的副手Steve Baker以及英国脱欧事务团队的Suella Braverman也提出辞职。

内阁中支持硬脱欧的两位大臣都辞职了，使得英国脱欧进程再次陷入混乱。

图片来源：BBC

英国汇市听闻鲍里斯辞职的消息后，英镑立刻一泻千里。

山雨欲来风满楼，一边是脱欧，一边是暴跌的英镑，那些近年放大数倍杠杆，疯狂押注炒作伦敦楼市的全球投机客或正在迎来他们的明斯基时刻（即市场繁荣与衰退之间的转折点）。

据英国《卫报》报道，最新数据显示，在英国脱欧的影响下，曾经一度处于英国房地产业最繁荣的伦敦地区房价在过去的一年中已经下跌高达15%。

图片来源：英国《卫报》

这导致近期伦敦房价出现了持续动荡。据Acadata统计数据显示，在今年1月，伦敦房价平均下滑至593396英镑（约合82万美元），这是自2009年8月以来伦敦房价出现的最大跌幅。

数据来源：Acadata

据彭博社报道，英国房价在4月份创下近八年中最大跌幅。分析认为，伦敦金融中心地位随着脱欧被动摇，未来伦敦及周边房价的泡沫破灭风险加剧。

根据数据不难看出，英国目前依然背负着欧盟经济的沉重烙印。

2

房价暴跌的原因

1脱欧致经济低迷

英国国家统计局(ONS)近日表示，2018年第一季度英国经济增速降至2012年以来最低水平。

在建筑业产出大幅下降和制造业低迷的影响下，GDP增幅仅为0.1%，低于上季度的0.4%。

图为近五年英国GDP增长情况

图为近五年英国GDP增长率

自2016年6月英国脱欧公投以来，经济增长已有所放缓，尤其是在消费者面临的行业中，由于公投后英镑贬值引发的通胀飙升，使得家庭可支配收入已大幅下降。

英国依然处于后危机时代，在退欧决议后劳工数据没有明显起色，薪资增长困难。

数据来源：TUC

今年是次贷危机后的十周年，英国薪资水平却较之2008年下调了24英镑/周。市场预期英国将在2025年薪资增长才会步入复苏正常轨道。

英国经济需要更多的投资，大部分工薪家庭正在为昂贵的生活成本和增加的债务负担而苦苦挣扎。

据英国《每日电讯报》当地时间5月16日报道，英格兰银行副行长本·布罗德本特布罗德本特接受该报采访时称：

英国经济持续下滑，正经历19世纪末维多利亚时代晚期以来从未见过的生产力迅速萎缩情况，英国经济正处于“绝经”时刻。

2英国加税扼杀流动性

2016年4月1日，英国政府正式开征额外地产印花税，提高幅度为3%。

图为英国房地产印花税征收标准

2016年之后，所有房产无论价格高低都多加了3%的印花税。而且要注意，无论你买房的用来度假，还是拿来出租投资，又或者自己住，这笔额外征收的3%印花税都无法避免！

最主要的是英国政府额外征收的印花税，并不是局限于国内，而是着眼于全球。

如果你在其他国家已经有了房产，那么当你在伦敦或者英国再次购买房屋时，是要把之前在其他地方购买的房产价值一并计算的。

也就是说，无论你身处在何地，只要你名下的地产价值超过了4万英镑，就得多缴纳3%的税！

3%看似不多，但是对于不是所谓刚需人群的那些投资者们来说，足以摧毁他们的投资收益率了。

随着时间的延长，从投机者开始对于楼市负面情绪在日益升温，最终才导致了目前伦敦乃至英国整体楼市速降的情况。

而伦敦房价最高，所以3%印花税所付出的成本也最多。而对于其他国家的炒房投资者来说，3％的税经过杠杆的放大甚至可能会高达30％！！

另据2017年11月22日发布的《秋季预算案》报告细则显示：

2019年4月1号之后，所有非英国公司或其它主体持有的英国商业地产在出售获利时都需要像英国本地买家一样，缴纳17—20%资本利得税，这进一步打击了伦敦炒房客的投资热情。

3英镑加息放大杠杆

美联储近日又进入了关闭放水闸门步入加息通道，全世界央行的大趋势是跟随加息，英国央行当然无法置身事外。

丹斯克银行(Danske Bank)分析师表示，英国央行可能在8月份加息，随后在2019年2月加息。不难看出，英镑加息将成为必然。

这意味着那些来自全世界用大杠杆，购买英国楼市的炒房客将为此支付更高的利息。

3

国际买家齐抄底？

由于伦敦房价暴跌，在2017年下半年的黄金地段房产交易中，来自海外的买家数量有所上升。

图为2011-2017年国际买家在购买伦敦市中心房屋人群中的占比

数据显示，伦敦这些地段的房产有一半以上卖给了海外投资者，国际投资者购买的房产数量占比较大。

数据来源：劳埃德银行

据劳埃德银行数据显示，伦敦首次置业者购买的平均房屋总价为40.5万镑，其中海外投资客大举横扫了50.5%价格区间在50万英镑以下的房产。

数据来源：约克大学

数据显示，华人投资客竟然已经占到伦敦房产海外买家的一半以上，接近六成。

在伦敦买房的海外投资客由香港人和新加坡人领衔，两个国家加起来人口不到1300万，却在所有海外买家的份额中占据了48.1%

虽然近期伦敦房价暴跌，却成了全球超级富豪眼中的商机，因为他们有足够的资产做投资。

在他们看来，这时候买房不仅买入价比较低，还可以得到高档住宅区十年以来可以提供的最大折扣。

4

伦敦房产市场分析

1市场需求——租房需求为主

据英国国家统计局发布了对人口预测的报告显示：

从2016年到2026年，伦敦平均各个区人口增长的百分比为12%。

伦敦人口总量将于2020年达到940万；到2029年，伦敦人口总数将超过1000万。

数据来源：英国国家统计局

据伦敦市政府预测，未来五年内，伦敦将新增加36.8万中高收入的工作岗位，其中三分之一将受雇于科技和创意产业、三分之一就职于金融服务保险机构、其他行业占另外的三分之一。

伦敦地区新增就业人员对房产的需求量，将是房产市场长期供不应求的刚性需求。

但就像我在《买房啃老不分国界？跟着千禧一代去寻找下一个地产风口！》一文中所说：

据英国国家统计局计算，伦敦的平均房价高达48.4万英镑（约427.2万人民币），几乎是在伦敦工作的年平均收入的九倍多。

高昂的房价让大部分伦敦刚需买房者望而却步，所以伦敦租房需求将大幅上升。

图为BBC预计伦敦在2025年将彻底成为“租客之城”

另外海外投资客买走了大量给伦敦本地人建的刚需盘，确实侵占了本地买家的购房空间。

数据来源：普华永道

英国住房拥有率逐渐下降，租房比例逐年上升，特别是许多在伦敦上班的年轻人，相比于买房供房，他们甚至更喜欢这种低投入、高灵活度的租房生活。

普华永道预测到2025年，大约60%的伦敦人将成为租房一族，崛起的租房一代为长租公寓提供了广阔的市场市场需求。

3房价走势

英国城市房价均价比去年上涨4.9％，高于过去两年的平均为4.2％，但低于过去五年的平均为6.9％。

数据来源：Select Property Group

图为近一年伦敦房价变化

伦敦的降价速度在上一季度有所放缓。房价比一年前上涨0.8％，尽管构成伦敦的16个地区录得高达-2.7％的负增长。

图为2018年4—5月伦敦平均房价变化

内伦敦较昂贵的房地产市场由于之前的过热以及政治不确定性和印花税增加而受到最大冲击，因此造成房价下跌。

而外伦敦和东南部地区则受到上班族大量青睐，价格同比下降0.2％。

最近关于伦敦房价下跌的报道在国内传播很广，但从近期数据来看，伦敦的整体房价确实迎来了下跌，但一些传统好区却逆势上涨。

图为Acadata发布的伦敦各区过去一年的涨跌情况

从图中可以看出，尽管伦敦大部分地区房价下跌，但还是有不少区域逆势上涨。

其中包括刚需集聚的Brent（+8.5%）和Bexley（+4.5%）、“传统好区”肯辛顿和切尔西Kensington and Chelsea（+4.6%）、Merton（3.8%）等。

像肯辛顿、切尔西这样的传统富人区，抗跌属性强，价格一有松动，之前觊觎已久的国际买家就全都来了，所以能够逆势上涨。

4租金走势

数据来源：Rightmove

过去10年中租金十大增长最快的地区全部都在伦敦，伦敦的平均增长率为25％。

伦敦地区中泰晤士河南岸和伦敦外围地区形势较好，租金增速较快且租金相对高昂。

近日Open Rent发布最新研究报告，该报告比较了以100镑为单位，租房者在伦敦地区可以租到的住房面积。

图为伦敦地区每月100镑可以租到的住房面积图，颜色越深租金越贵

从图中我们可以看出，就整个伦敦地区来说，环向对比：平均每月100镑相对应的住房面积的变化大致是由外伦敦到内伦敦的环形递减的变化，即越靠近伦敦市中心的区域，平均每月100镑相对应的住房面积就越小；

横向对比：伦敦西部地区较东部地区来说，整体上平均每月100镑相对应的住房面积则要小很多。

简单来说，伦敦房租贵且租房面积小，伦敦东南部租房性价比最高。

5房屋空置率

海外投资客对伦敦房产利用率很高，并不存在大规模空置房屋的情况。

数据来源：伦敦政经

虽然大部分伦敦本地人买不起房子，但由于伦敦平均工资高达40752英镑（约合35万人民币），伦敦人在租金上还是很舍得花钱，这也进一步推高了伦敦的租金收益率。

加之英国最近利率低，租金覆盖月供还是绰绰有余，因此精明的海外投资客其实并不会把房子空着，能租还是都会把房子租出去。

5

总结

1、总的来说，短期强震荡，长期可观望。

2、从英国基本面来看，脱欧造成的经济持续低迷和加征印花税是造成此次伦敦房价史上最大跌幅的重要原因。

但长期来看，未来人口的大幅增长下伦敦房价仍呈上涨趋势。

3、当下资产全球化成就了伦敦这样的国际大都市，脱欧后伦敦楼市如何发展将一定程度取决于政策对海外投资的友好程度。

4、由于各国政治局势的变化，目前涌入伦敦商业地产的海外资金还是以避险需求为主，投资需求为主的话入手需谨慎。

5、英国未来是要通过商业地产这一稳定的“房产银行”，继续收割其他发展中国家的富豪韭菜的。

6、如今在英国脱欧急需海外投资的大背景下，伦敦本地人的利益很可能将被继续牺牲掉。更何况历史以来实用主义至上的英国政府对于来自世界各地的投资者，从来都是一律接纳。

7、如果伦敦金融中心地位继续受脱欧冲击，未来伦敦及周边房价的泡沫破灭风险可能会加剧，非自住需求的炒房客可能会面临被套牢的风险。

8、目前伦敦本地人大部分买不起房，可能会长期租房。所以非要入手投资的话可以考虑一下受当地上班族青睐的东南部地区的长租公寓。

9、英国楼市过度的炒作，刚需的低迷，货币紧缩周期的加剧，或使得来自全世界的投机客或正在沦为接盘侠。

总之，有意伦敦房产市场的投资者现在的投资策略应该是：先看后动。脱欧的不确定性带来震荡，等英国脱欧趋于稳定后再出手。

米宅海外历史文章推荐：

---

全球：

澳大利亚教育医疗：

澳大利亚置业：

墨尔本：

布里斯班：

悉尼：

新西兰置业：

美国：

美国置业：

加拿大：

东南亚：

移民海外：

  END  

↓↓↓ 点击"阅读原文" 进入米宅海外