移民新政落地！未来几年布里斯班和黄金海岸房价或大涨！
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刚刚，澳洲政府确定将为新移民设立新的签证政策，要求他们先去悉尼和墨尔本以外的偏远地区定居5年！这条新闻今早立马刷爆了整个外媒而且全部占据了重要版面！同时也成为澳洲第三大城市布里斯班的极大利好消息。
Dailytelegraph
The Australian
Dailymail
SMH
今天早上，人口和城市基建部长Alan Tudge宣布将会出台新的人口政策关键纲领！包括联邦和州政府人口分布和基础设施规划管理的基本结构变化。这就意味着之前疯传的新移民“上山下乡”政策已经成为板上钉钉的事！
人口和城市基建部长Alan Tudge
据悉，此次新移民政策主要为限制悉尼和墨尔本新移民数量，强制要求技术移民在偏远地区定居。因为澳洲政府认为这部分人不会受地理区域的影响。例如那些依靠公司担保和通过家庭签证移民澳洲的人。据统计，这类移民人数占总移民数量大约45%。
如果你觉得这样的新政策很不讲道理，并不想去偏远地区发展，那么不好意思
澳洲政府对于让新移民下乡这件事是非常认真的！
澳洲政府将会对违规行为强制处罚！处罚形式包括：取消签证或限制其申请公民身份的能力
澳洲总理莫里森与人口部长都表示：内政部正在研究如何将新移民绑定到某一个地区，而不是一拿到身份就逃离。“我们经常收到担保人的投诉称，作为永久居民的新移民，一拿到身份就跑。”因此，澳洲政府正在制定政策，让更多的新移民前往较小的州和偏远地区，并要求他们在那里停留几年。
有证据表明，经过一段时间后，许多人便会长期待下去。这样可以在经济上帮助较小的州和偏远地区的人口增长。
澳洲政府之所以强推“上山下乡”签证最主要的原因在于：人口增速远超目前澳洲基础建设承载力。
Tudge表示:“推动我们增长的主要因素是净海外移民，在过去10年里，净海外移民占人口增长的60%。”由于之前澳洲政府对移民签证的大力推行，2007年之后的人口增长远远超过了预测！澳大利亚在过去的15年里原本预计人口增长大约为250万人，但却因为新移民数量阶梯式增长飙涨至500万人。
Tudge部长在演讲中发表讲话称，目前净移民占全澳人口增长的60％，在悉尼，移民占总人口增长的84％，据统计，总人口增长的75％主要集中在墨尔本、悉尼和布里斯班。
所以限制移民数量已经是迫在眉睫不得不做的一件事了！
甚至从全球来看澳洲的新移民增长率高居第二！
澳洲政府认为这种人口增长的无计划性，导致基础设施严重短缺和人口分布不平衡，并进而导致首府城市拥堵问题！尤其是墨尔本和悉尼的基础设施建设不足，无法满足预期增长的需求，更不用说实际增长了”。
近日，笔者也拿到了一份非常牛逼的房地产经济报告，全面分析了整个昆士兰州，包括阳光海岸、布里斯班、黄金海岸的房地产经济，区域发展和人口流入情况。 今天就翻译给大家，让关注澳洲房地产，尤其是昆士兰州房地产经济的人，能对整个昆州的房地产有更直观的了解。
今天就让我们一起来全面了解一下澳洲的第三大城市——布里斯班吧！
布里斯班一览
●人口
根据昆士兰州政府的报告，布里斯班是澳大利亚人口增长最快的城市之一，到2036年，布里斯班地区人口增长预计将增长至316万。
●Shaping SEQ
SEQ（South East Queensland），根据基础设施部门，地方政府和规划部的数据，昆士兰州东南部新的区域计划，布里斯班的项目将大约支持157万左右的人口，因此在2016年到2041间，大约需要20万个额外的住房。
●经济
根据布里斯班市政府的数据，布里斯班的经济价值大约为1560亿澳币，占昆士兰州总产值的49.6%。
●基础设施
布里斯班市政府也将继续对城市内的关键设施进行改建升级，这意味着布里斯班在2017/2018财政年度的大约有30亿澳币的拨款，用于基础设施建设。
●人均生产总值
根据澳大利亚国民经济协会的数据，布里斯班目前是澳大利亚人均地区生产总值最高的城市。
●皇后码头
昆士兰政府发展部的报告显示，皇后码头项目已经开始动工，预计将为昆士兰州的生产总值增加40亿澳元，在施工期间将创造2000个就业岗位，在未来也将持续创造8000个工作岗位。
●机场升级
布里斯班机场正在继续进行超过30亿澳元的扩建和升级计划，包括新的布里斯班机场平行跑道，预计将于2020完成。
●投资回报率
根据Domain的数据，在2017年12月，布里斯班公寓的租金收益率为5%。相对而言，悉尼和墨尔本，公寓的收益率分别为3.9%和4.5%。
●可负担性
Corelogic的数据显示，截至2017年4月，布里斯班房价中位数分别比悉尼和墨尔本低50%和28%，可负担性更强。
布里斯班的经济增长情况
布里斯班是昆士兰州东南部的经济中心，有着强劲的经济表现和重要的基础设施投资。它的竞争优势将越来越多地来自多元化、知识经济，并以创新的实践促进产业的发展。
• 布里斯班的总区域生产总值在2015年-2016年估计为1560亿澳元，占澳大利亚GDP的10%。同时，布里斯班在澳大利亚拥有最高的居民总区域生产总值。
• 自2016年8月以来，现金利率一直保持在1.5%的历史低位，刺激了消费者信心和借贷。
• 2012年-2013年，澳币对美元大概是1澳币=1.109美元，自2015年7月以来，澳币贬值，兑美元汇率一直维持在0.70至0.79的范围内，使得国外在本地的投资产品，尤其是房产产品的投资对海外尤其有吸引力。
• 布里斯班继续成为跨国酒店在酒店和零售业“试水”扩展到澳大利亚的重要目的地。包括榕树、H＆M、ZARA、马克斯和斯宾塞、永远21、丽思卡尔顿、威斯汀、红木酒店和W酒店。
布里斯班的基础设施和交通
布里斯班的商业和客运交通基础设施正在转变为一个世界级的系统，它补充了一个新世界城市的需求，提供了高效的基础设施解决方案，这些方案将继续推动经济增长，并支持布里斯班作为一个集商业、旅游、教育和文化活动中心于一体的中心城市。
• 布里斯班市政规划：市政府继续对城市内的关键基础设施进行预算，这将代表2017/18个财政年度将有30亿澳元的支出记录，比如：10亿澳币用于解决交通拥堵问题；4亿4100万用于建设地方经济，同时创造新的就业机会；5亿8300万用于保持布里斯班清洁、绿色和可持续发展；3亿700万用于创造新生活方式和休闲机会；6亿5500万用于升级现代化的公共交通工具。
• 机场建设：布里斯班机场（BAC）正在继续进行超过30亿澳币的扩建和升级计划，其中包括新的布里斯班机场平行跑道，预计将于2020完成。
• 地铁：“布里斯班地铁”的商业案例是由布里斯班市议会提出的，它将投资约9亿4400万澳币，用于地铁的建设，届时将实现每3分钟一趟，南部的八里坪到CBD、以及CBD往北Herston到昆士兰科技大学Kelvin Grave Healk校区的连接。
• 皇后码头：皇后码头项目已经开始动工，预计将为昆士兰州的生产总值增加40亿澳元，在施工期间将创造2000个就业岗位，在未来也将持续创造8000个工作岗位。同时将使布里斯班成为世界级的娱乐中心城市。
• 跨河铁路：“跨河铁路”项目将通过州政府推进，从布里斯班市中心往南，将Yeerongpilly、Fairfield、Dutton Park, Woolloongabba, 穿过布里斯班河，到CBD, 再将CBD北边的Spring Hill and Bowen Hills 连接，并增加额外的火车站。
• 娱乐项目：世界最大娱乐场所运营商AEG推出了价值20亿澳币的“Brisbane Live”项目，这是一个拥有17000个作为的世界级场所，将支持国际超级巨星音乐会和表演以及世界体育赛事。这个项目将建在罗马街的铁路线上，并将利用公共交通设施，让布里斯班的每一个人都能接触到。
4亿5000万澳元的投资还将包括一个能容纳4000人的摇滚俱乐部，被多家电影院、餐厅和酒吧包围，还有一个巨大的屏幕和圆形剧场，供15000人左右使用。
• 摩顿湾铁路干线：铁路干线最近已完成，连接摩顿湾地区的居民到CBD，并为Albion和Petrie等地区的居民提供额外的铁路服务。
• 公交网络：布里斯班公交网络投资增加从2004的4800万到2016的超过7600万，预计到2018年将达到9000万。同时，据数据统计，大约有5100万名顾客在2016使用了布里斯班的铁路网。
布里斯班的就业状况
布里斯班的人口特点是年轻、有技术、受过良好教育和文化多样，因此非常适合于继续向知识和技术密集型就业转变。大约80%的就业增长位于布里斯班的CBD和周边区域，以及大型商业区的周边区域。
• 仅在2016次人口普查的时候，布里斯班市就支持了714000多名工人就业。到2020年底，预计将有130万人在大布里斯班地区就业，在此期间每年约有13000个新就业岗位。其中，约55%是在大布里斯班地区。
• 在2016—17年的州报告中显示，布里斯班，是在2016年内包括澳大利亚所有城市中，工作人口数量最多的城市，排在第二的是悉尼。
• 布里斯班的失业率在2012年12月至2017年9月期间保持稳定在5%至5.6%。
• 医疗保健和社会援助、专业、教育、科技服务等关键行业的就业增长将继续推动布里斯班人口增长和随后的住房需求。
布里斯班的人口增长
在过去的20年里，布里斯班加快了澳大利亚的人口步伐。未来的20年，布里斯班将继续成为澳大利亚发展最快的城市之一。
• 从过去十年来看，布里斯班人口在2006至2016年间增加了约192500人，约有118万人。
• 由于居民寻求就业和生活方式的机会增多，昆士兰东南部地区人口增长预测超过昆士兰其他地区，到2036年，大约占该州人口的55%左右。
• 昆士兰政府统计局（QGSO）计划到2036年，布里斯班人口增加到143万人。
• 住宅发展、就业机会、海外移民和对州际移民增加的预期表明，布里斯班的人口到2036年，实际上可能超过150万。
布里斯班的房地产市场
到2019年，预计布里斯班住宅价格中位数增长率将在三年内超过悉尼和墨尔本。
根据BIS数据统计，布里斯班三年内，至2019年间的房屋增长率预计为6%，远高于悉尼的0.2%和墨尔本的0.6%。随着世界级的项目开发建设，基础设施的升级，令人羡慕的生活方式和比较好的可负担能力，布里斯班的房产将吸引越来越多的州际购买者。
• 布里斯班房地产和房地产市场已显示出稳定增长和投资潜力的基本指标，相比起澳大利亚的其他首府城市，比如悉尼和墨尔本，以前曾经历过异常增长，但现在已经达到了房产价值的顶峰。
• 截至2017年12月的一年内，布里斯班的独栋中位价为655000澳币，单元房中位价为442000澳币。
• 布里斯班的单位和公寓市场的可承受性、可用性和可居住性导致了创纪录的销售数量（自2006以来每年约12000）和建筑批准（2012年6月至2017年3月之间的批准两为46600，约占布里斯班所有审批的79%）。
• 有吸引力的回报：投资公寓的总收益率在十二月的2017季度为5%，这在当前的低利率环境下是非常有吸引力的。相对而言，悉尼和墨尔本的公寓回报率分别为3.9%和4.5%。
• 平衡的市场：布里斯班租房市场的空置率表明市场均衡。截至2018年1月，布里斯班市场的独栋屋空置率为2.5%，公寓为3.1%。
• 积极的信心：澳大利亚房地产理事会/澳新银行十二月2017季度房地产信心调查显示，昆士兰的信心水平维持在+134的积极水平。
布里斯班的生活方式和教育
布里斯班从高等教育领域汲取力量，拥有三个世界级的大学，其毕业生的质量和研究开发水平受到世界的认可。
• 布里斯班的平均最低温度和平均最高温度介于17.1度和27.3度之间，舒适宜居。
• 第十四次年度住房保障能力调查表明，布里斯班是继珀斯之后，澳大利亚第二大住房可负担性佳的首府城市。
• 在2016次人口普查的时候，大约100000的布里斯班居民在上大学。
布里斯班的人口统计
多样化的年龄分布
• 布里斯班，和昆士兰以及澳大利亚的其他城市一样，人口老龄化，但预计将保持相对多样化的年龄分布，包括儿童、学生、年轻家庭、退休人员和老年人，每个人都有一套独特的住房需求。
• 在2016年的人口普查时，布里斯班居民的重点行业包括卫生保健和社会救助（16%）、专业、科技服务（12.3%）和教育和培训（12.3%）。
• 在2001到2016年间，布里斯班的公寓居住者从54000增加到86000，占据了2016年的人口普查中住房居住的21.3%。
要知道投资海外房产，如果对这个城市的基本面不了解的话，大概率是要吃亏的。只有你能清晰的对这个城市的各个方面的情况都了然于心，才敢说——我投资这里是没错的！
随着移民新政的落地，相信未来几年布里斯班的发展一定会向好。
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