中国楼市的赚钱死局，在这里找到了解决之道！

熟悉我葫芦娃的人都知道，我是国内的楼市主编。过去几年的重心，一直在国内。

今年下半年，我开始关注海外，原因很简单。

第一个原因，避险。

世界经济已经进入中年，大国之间已经撕破脸皮。

大国撕逼的节奏，已经打乱了普通人赚钱的节奏。

上半年，米宅卖的曼谷Bangna的项目双子星，1月份人民币均价28000，现在的人民币均价32000。

看起来房价涨了，事实上泰铢计价几乎没变，变的是汇率，从4.65变成了4.28。

从泰国视野看中国，每个人的资产至少缩水了9%。这就是大国博弈之下，对普通人资产的赤裸裸收割。

第二个原因，国内的楼市，想赚钱越来越难。

能赚钱，有价值的城市就那么几个，还都卡死了房贷票。长沙是洼地，但和普通人无关；深圳有价值，但需要落户；杭州能摇号，但中标率不足1%；苏州有倒挂，但需要人才落户……

有价值的核心资产被套上枷锁，没价值的垃圾漫天横飞，分分钟想要教你做人。

与其如此，不如出去看看。

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上个月，我去了趟曼谷。

在曼谷，我发现国内楼市的赚钱死局，在这里都能找到答案。

国内有价值的一线城市都被锁死了，不仅限购，而且限售，中间还限贷。

在曼谷，不仅不限购，而且没有外汇管制。

不限购不限售、准美元资产；无房产税、遗产税、财产税和赠与税；无公摊面积。

辛辛苦苦赚点钱，不会被强势政策和国家机器收割。

国内二线城市，普遍存在画饼严重，新区太多，潜在供应量大的供需风险。

在曼谷，不仅没有供需风险，而且高端公寓连续多年紧俏。

1600万常住人口，400万外国人；

人口密度10000+/平方公里，是北京的8倍；

人口增长600万，公寓仅投放60万套；

国内绝大多数房产，租售比过低，空租率过高。

在曼谷，租售比不仅稳定，而且空租率极低。

就业中心附近的30㎡一房，租金4500-5000人民币，租售比5%-7%，空租率4%以下。

国内资产更容易受到大国摩擦的冲击，1000万的净资产，一场摩擦，9%的震荡，就是90万的资产缩水。

在曼谷，反而因为贸易摩擦，而吃满一波红利转移。

联合利华的亚太区总部，从广州搬到曼谷；华为的东南亚总部，落地曼谷；阿里将在泰国注入3.5亿美元的投资；腾讯、顺丰、小米、京东等逐步进入泰国市场……

在大国搏杀下，总有企业不愿意成为牺牲品，总有企业想要活下去，总有企业想在确定性更高的环境中赚钱。

曼谷和国内资产唯一的共同点是，都能涨。

过去，我们都认为只有国内的房产涨幅高。

但是我们去观察曼谷过去几年的房价变动，你会发现——

轨交线上的高端公寓，平均年涨幅也能有10%-15%；

新兴就业中心的公寓，甚至也能涨到15%。

出去一看，原来——

不是只有你涨，人家也是六七年翻一番；

人家还是准美元资产，没有外汇管制；

人家还有租金收益加持，空租率还低。

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我们前面说，曼谷的房子买的好，也能有10%的年均涨幅。

但是，这些好房子都盘踞在两条轨交线上，也就是下面这张图——

蓝色的曼谷MRT地铁线；绿色的曼谷BTS素坤逸线。

这两条轨交线，凝结了整个曼谷90%以上的城市精华，也聚集了曼谷90%以上能赚钱的好房子。

BTS素坤逸线，是曼谷的商业中轴和富人区中轴。

曼谷70%的大型商业都集中在这条线上，曼谷已经成型的富人区也都集中在这条线上。

最重要的是，蓝色的MRT地铁线，这是曼谷的产业中轴和CBD中轴。

一条地铁线，串起曼谷三大CBD、三大就业重心：

 Silom-Sathorn（是隆沙吞），是曼谷已经成熟的的老CBD，不仅无地开发，而且已经老旧；

Asoke（阿索克），相当于曼谷的人民广场，是曼谷的第二代CBD，也基本无地开发；

Asoke向北两站，就是曼谷的第三代CBD，RAMA 9（拉玛九）。

它是曼谷的第三代CBD，真正意义上的总部中心；

还是曼谷唯一有大宗土地开发，有待兑现价值的CBD；

更是曼谷政府最集中投入的板块：

它既是使馆区，中国大使馆、韩国大使馆都在这里；

它也是曼谷的总部中心，华为的东南亚总部、联合利华的亚太总部、正大集团电信部门True 总部、曼谷最大的电子/IT商城……也都在这里；

它还是曼谷的新兴金融中心，泰国证券市场总部、泰国国家住宅银行总部、曼谷三大保险公司……还都在这里

更重要的是，它距离曼谷已经成熟的CBD——Asoke，也只有2站距离。既有新总部中心的红利，又有老CBD的外溢。

一个华为总部，就为“拉玛九”带来了5000名员工。

一个华为总部，就把“拉玛九”的租售比整体向上抬升了2%。

过去几年，在使馆区、总部中心、空地多且政府着力开发的价值加持下——

RAMA 9的高端公寓，稳定涨幅10%以上，租售比普遍5%以上。

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遗憾的是，RAMA 9作为曼谷最有价值的板块，已经断货多日。

从今年年初开始，RAMA 9靠近地铁站，几乎没有项目在售。即便有在售的，价格基本上也在4万人民币以上。

米宅为了RAMA 9的一个项目“IDEO RAMA9”，足足等了10个月以上。

10个月之后，这个盘终于入市。

它是RAMA 9核心位置上的最后住宅用地：

距离MRT地铁线上的RAMA 9站，只有450米；

距离曼谷老CBD，只有2站，不到5分钟；

距离华为东南亚总部，仅有不到500米；

距离尚泰百货拉玛9购物中心，也只有不到500米；

与联合利华亚太区总部，仅一路之隔

以上这些，统统已经落地，所见即所得。

目前项目周边30㎡的一房租金在4500-5000人民币，租售比在5%以上。

目前周边均价在4万以上。

而这个项目，因为米宅已经提前10个月锁定价格，均价不到4万。

开发商，是米宅的老朋友，有着“曼谷小绿城”之称的阿南达，排名泰国前三。

1999年就开始做开发，2013年和日本最大的三井地产合作开发，主打日本的极致工艺设计和高标准体系施工。

下面是项目的内部配套图，应该能秒杀目前国内90%的开发商——

米宅提前锁定的主力户型在26-50㎡，精装修，没有公摊，套内计价，总价一百五十万。

首付20%，能分期。

如果把这个项目的价值，做一个系统性的梳理的话，就是：

美元资产能避险，百万总价有分期；

永久产权，准美元资产；

使馆区，总部中心，华为旁边，还有大型商业，地铁口450m；

有商业、有地铁、有产业、有涨幅、有租金、有预期；

如果想在海外置业，一定绕不过东南亚；如果想在东南亚置业，一定绕不过曼谷；如果想在曼谷置业，一定绕不过RAMA 9。

因为，国内楼市的诸多死局，比如限购的问题，限贷的问题，汇率的问题，避险的问题，供需的问题、租售比的问题……几乎全部都能通过这里，得到互补和解决！

12月20日（下周五），我将带队考察曼谷。

这是我今年第一次旗帜鲜明推荐的海外市场板块！这也是我今年的第一次带队考察！

如果你也同样拥有这些问题，不妨跟着我的脚步，跳出固有的认知圈，走出来看一看。

至于买不买，不重要，但是一定要走出来。

我相信，这次考察，一定会让你对投资、对海外，对东南亚，对自己现在的资产结构，产生全新的认识。

这是一次小范围的考察交流，为了保证纯粹度，一定会控制报名人数，想来的就添加助理的个人微信。

米宅晓光 182 3715 6715（同微信）

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