悉尼置业的5个坑，坑坑价值100万！
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上篇说了悉尼的区域价值和宏观概念，没看过的先补习一下《看懂了这5张图，你会比90%的悉尼人更了解悉尼！》
今天，我们来盘点一下中国人在悉尼置业犯过的、或最容易犯的5个坑之错误。
以下几个片区，在过去五年时间里，并没有什么涨幅，在上波悉尼房价涨幅中，这些房子也没啥涨，即使涨了，去年前年也掉下来了。
一切照旧。
而在国外置业，悉尼的这5个坑，一样可以在墨尔本、布里斯班、奥克兰、温哥华发生，所以，理解了这个5个坑背后的逻辑，就可以在未来的海外置业中，有效避坑。
底层逻辑都是一样的。
副CBD
这是一个已经喊了30多年的规划。
政府规划当然是我们选筹中重要的参考因素。
这里规划的有5万的就业，有商业中心，有多个政府机构，有多条地铁经过，单从这个角度来看，当然是好的，当然是值得关注的，也是值得买的。
问题出在了哪里？
1、公寓规划的太多了。
2、楼盖的太高了。
3、概念吹的过大了。
不是不好，不是不行，不是不能，上面三个，才是重要原因。
所以，不涨，所以，会跌，所以，买错。
远郊地铁公寓
一条新的地铁规划，当然是非常重要的概念，关注是没错的。
跟着政府的基建去买房，也是正确的选筹理论。
地铁300米以内，全部规划的可以盖公寓，政府也知道基建不能白弄，肯定要带动人口，带动经济。
问题出在了哪里？
1、太远了，太远了，郊区的公寓是真的没有任何价值的。
2、太多了，太多了，一条地铁，两边全部可以盖公寓，这是巨大的潜在供应风险。
3、全是小开发商，大的开发商、品牌开发商当然知道风险，所以不在此开发，但很多华人小开发商在此开发。
上面三个，才是重要原因。
所以，不涨，所以，会跌，所以，买错。
无基建的河景公寓
rhodes成功了，所以，无数区域想复制这儿的成功。
rhodes的成功，有三个重要因素，
1、有商业中心
2、有就业机构（比如惠普办公大楼）
3、交通方便
4、有河景
于是，就有多个区域把自己说成第二个rhodes。
wentworth point，melrose park，离rhodes近，挨着河，于是，借着rhodes的概念，卖的哗哗的。
河景对于公寓来说确实有价值，有意义，是卖点。
问题出在哪儿了？
1、河景不是刚需。
2、公寓的交通配套才是刚需。
3、政府的基建才有价值。
4、商业配套才有价值。
而这些，是wentworth point，melrose park没有的，这才是根本。
所以，不涨，所以，会跌，所以，买错。
规划杂乱的公寓
epping的公寓，也是坑中坑。
这个三不管的地带，规划太乱了，想杂盖杂盖。
一栋别墅，拆了盖公寓，只要你能卖掉，你就是赚钱的大爷。
如上图所示，原来的别墅区域，没有就业中心、没有商业中心、没有轨道交通、也不是河边，不知道为啥，就可以刷刷刷的盖起了大量的公寓出来。
于是，这些公寓借着学区、北区、华人区等的概念，刷刷刷的卖开了。
问题出在哪儿了？
1、不知道卖点到底是啥？
2、未来供应量有多少？
3、规划到底有没有个谱？
所以，不涨，所以，会跌，所以，买错。
概念透支的奥林匹克
我于2013年去过一次奥林匹克公园看房，当时对悉尼区域不了解，看了几天房，也不记得看的是哪个楼了，这次去悉尼，又去转了，才突然发现，原来当年我交了订金后来又退掉的，就是大名鼎鼎的、大楼出现沉降裂缝的opal。
我那个背心发凉啊，还好当时没有买成。
现在，对澳洲了解多了，对悉尼了解多了，才算是对这个片区有了更多的了解。
按说我在2013年也是行业人士，但在悉尼看房看了五六天，发现完全摸不着门道，稀里糊涂的就交钱了，对于国内很多对房产了解更少的朋友们来说，其糊涂，可想而知。
奥林匹克公园是之前2008年悉尼奥运会的主场地，是有概念的。
这儿有地铁、有规划、有基建，当然是可以关注的。
问题出在哪儿了？
1、楼太高了。
2、盖太多了。
3、价格太贵了。
2015年的两房，已经超过了100万澳币！
这里可是超过10000套的公寓供应！
所以，不涨，所以，会跌，所以，买错。
总结
在澳洲买公寓，以下条件缺一不可。
1、切忌超高层，超过30层的都要慎重，不是不行，要慎重，特别是非核心区的高层。
2、切忌小开发商、切忌华人开发商、切忌第一个项目的新手开发商，开发商非常重要，非常重要，千万别认为国外开发商就比国内开发商靠谱，不靠谱起来，超过你的想像。
3、区域非常重要，永远永远永远不要离就业中心太远！不要离就业中心超过5公里！
4、价差很重要，两房公寓的价格和周边新建小地别墅的价格，价差需要满足3倍价差，就是公寓80万，别墅240万，这是底线。
5、永远不要在贫民区、低收入区买别墅，只有富人、中产区的别墅是可以关注的。
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