公寓的价值不是房子，是城市的配套、是政府的基建！
体会一下BOXHILL的摩天大楼与CBD的距离
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先用小本子记下这句话：
你在国外买的公寓，其价值不是房子，这个房子从建好那一刹那就开始贬值，没有升值，能给你带来回报和升值的，是这个公寓所能享用的配套，也就是政府的基建和城市的配套价值。
国外的公寓，就是住宅，是区别于别墅而有的称呼。
三五年前，在悉尼买parramatta公寓的朋友们，应该已经深切感觉到了买错之后的市场回击。
每周我们关注悉尼的出清率、上涨百分比，和这里的房子是没有关系的。
我们冲着什么来买的？
1、悉尼副中心
2、悉尼副CBD
3、悉尼向西发展的中心主轴
4、悉尼东南西北交通中心
每个概念，都是真的，都是事实，中介没有忽视，政府也是这么规划的。
但，为什么会买错？
是因为我们在用中国式的思维来思考悉尼。
北京副中心的通州，是过去10多年的北京涨幅最大的区域，2000年的月亮湾小区，2000元/平，卖不动，如今的二手房，60000元/平。
30倍的涨幅，放眼全球，找不到竞争对手。
深圳的中心，在过去的40年间，从罗湖到福田，如今到南山，每一次都是房价的暴击，如今的南山，是深圳的房价制高点，最高已经30万/平。
所以，既然是真的，世界上也是有诸多成功案例的，但，为什么在悉尼会投资失败？
为什么？
1、概念被透支过多。
2、价格已经过高。
3、规划层数太高、户数过多。
4、供应量过大。
5、概念兑现需要时间。
6、国外建设速度过慢。
基本上，在国外，所谓的城市变革性大概念一定是不能太当回事的。
比如，副CBD、副中心、新区、新城等等这样的概念，一律要PASS，不要听不要听不要听。
同样的话，也说给墨尔本。
因为，一样的副CBD的坑，也一样发生在墨尔本。
墨尔本更NB，有两个副CBD的概念。
西边的werribee、东边的boxhill，都在宣称自己是未来的副中心、CBD。
西边在盖别墅，东边在盖超高层公寓。
对不起，事实已经告诉我们，市场表现很差，回报一定是大失所望的，回报率一定是匹配不上副中心这样NB的称号的。
事实上，作为副CBD都是不靠谱的，墨尔本CBD的公寓都是严重过剩的，还轮得到其它地方来挤泡沫？
而这些地方，充其量就是一个小的就业中心而已，但你脑海里想像着一个副中心的期待去买房，一定是要大失所望的。
如下图，boxhill的摩天大楼，CBD概念。
而对于boxhill来说，连CBD的高层公寓都是要严格慎入的，这儿的超高层，就更是坑中坑了。
千万别碰，一入坑，万劫不复。
类似副中心这样的坑，在布里斯班还没有，因为，布里斯班还在发展自己的唯一CBD，还没有任何副CBD的苗头。
以前的悉尼、布里斯班都有一个共性。
在工业化的时代，河边都是工业区，有大片的工厂，因为出海方便，货物上下船方便。
如今，工厂关闭或拆迁后，通常都是规划为高密度公寓，体量很大，供应很大，通常打出概念：轻奢商业、河景、生活方式。
说真的，这些也是非常重要的。
所以，悉尼的rhodes、chatswood，都靠着优秀的商业配套，取得了不错的市场回报和业界口碑。
但是，但可是，在悉尼，wentworth point、melrose park，这两个地方，也是一样靠着这些概念，却成了在市场回报中表现最差最差的公寓。
为何？
公寓买的是什么？
公寓买的不是房子，是公寓所在区域的政府基建、城市配套以及河景和其它稀缺资源。
比如，
1、大型商业中心
2、大型办公楼聚集
3、火车站或地铁站
4、高速或道路
5、名校或大学
这些基建，是很难复制的，是很难替代的。
因为，全球只有一个基建狂魔就是中国，国外的基建都是很慢很慢的。
所以，不要碰没有基建、没有重要配套、没有稀缺配套的公寓。
同样的坑，在布里斯班也是一样一样的，先找到两个给你们说说。
1、就是布里斯班的west end。
之前也是工业区，如今升级为高密度公寓。
唯一的概念：河景。
同样的问题是：这里没有基建，这里没有交通，这里没有大型商业。
所以，这里的公寓，也是远远的跑输了市场大盘。
注意，再次重复。
公寓买的不是房子，而是借房子的名义，买了这里的基建价值和配套价值。
2、再说一下布里斯班的坑区域，就是汉密尔顿的河边高密度公寓开发区域，northshore hamilton。
远离市中心，比west end还要远，有一些概念。
1、河边、河景。
2、政府重点规划打造。
3、有公园、有高尔夫啥的。
4、也有规划科技园啥的。
但，这里肯定是不能碰的。
这里的问题和悉尼的wentworth point、melrose park是一模一样的问题。
1、没有交通和基建。
2、河景不是刚需。
3、远离市中心和就业中心。
4、盖的太多了！
这里的回报率，比newstead要惨很多。
总结
再次重复。
公寓的坑确实比较多，在国内的负面也比较多。
公寓的坑，主要是坑在了三个方面，一是区域本质就错了，就是我今天讲的这个原则。
还有两个坑，垃圾开发商的垃圾盘和过度透支的价格。
这两个坑，我下回再分解。
今天，先学会这一条，再次重复：
你在国外买的公寓，其价值不是房子，这个房子从建好那一刹那就开始贬值，没有升值，能给你带来回报和升值的，是这个公寓所能享用的配套价值的升值，也就是政府的基建和城市的配套价值。
其配套价值越大、越稀缺，越好。
CBD是第一配套。
然后是中型就业中心、超级名校、商业街区等。
以商业街区为例，墨尔本的chapel street，布里斯班的james street，都是典型的精品街区的稀缺、唯一的案例。
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