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【华创宏观·张瑜团队】金融视角看当下地产销售的区域特征——每周经济观察第15期

张瑜 陆银波 一瑜中的 2022-03-18
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文/华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师:张瑜

执业证号:S0360518090001

联系人:张瑜(微信 deany-zhang) 陆银波(微信 15210860866)


主要观点



金融视角看当下地产销售的区域特征

(一)区域分类:经济与人口角度

我们将全国31个省,根据经济、人口这两个变量(对地产的中长期销售有影响),分为四个区域。四个区域大概各占地产销售面积的1/4左右。

区域一是江苏、浙江、广东三省+北京、上海两市。经济总量大、人均GDP高。区域二是山东、四川、河北、河南四省。人口总量较大。区域三是湖北、湖南、福建、安徽四省+天津、重庆两市。经济不如区域一、人口不如区域二,但人均GDP不低。区域四是全国其他的16个省。经济较弱,人均GDP较低。

(二)当下哪一类区域地产销售最好?

是第一类区域。2020年,全国商品房销售面积同比增长2.6%。其中,第一类区域拉动了2%(注:四大区域的拉动合计值,等于全国增速)。2021年前2个月全国商品房销售面积相比2019年,两年平均增长了11%。其中,第一类区域拉动了6.1%。

这样的情况并非常态。2017-2019年,第一类区域的销售情况并不好。上一次地产销售的主要贡献来自第一类区域的时间,是2015-2016年。

那么,背后的原因,可能是一些短期影响因素发生了变化。使得2015-20162020-2021年前2月,第一类区域在全国四大区域中地产销售最好。我们从金融角度补充一些可能的解释。

(三)这类区域金融层面有什么变化?

1、享受了较多的股市上涨带来的财富增值

2020年股市大幅上涨。就区域层面,最为受益(股民财富增值)的可能是第一类区域。就股民全国分布情况看,区域一大概占全国四成以上。就上市公司市值全国分布情况看,区域一占全国五成以上。2020年占比甚至还略有提升。

2、获得了更多的金融资源,新增社融占比高位上行

2020年,社融增速大幅上行,从2019年的10.7%,上行至202013.3%。新增社融的分省分布来看,区域一的三省两市获得了更多的新增社融。2019年,新增社融的分省分布中,区域一占42.1%。这个比例是超过这些省份的经济占比的(占全国1/3左右)。2020年,新增社融的分省分布中,区域一占比进一步提高至44.4%。

这一情况类似于2016年,社融增速上行,同时区域一的新增社融占比提升,带来了 2016年区域一的楼市在2015年火爆的基础上进一步延续。

3、存款增加,占比再次大幅上升

第三个变化是区域一的存款占比大幅增加。我们计算区域一三省两市存款余额占全国存款余额之比,2019年年底,区域一存款余额占比为41.6%,到2020年年底上升至43.1%。在2015-2016年区域一楼市火爆的年份,也伴随着区域一存款余额中枢的上行。2014年,区域一存款余额占比为40.7%,2015年年底上行至42.5%,2016 年底小幅回落至42%。

每周经济观察:

近两周土地溢价率明显上行。4月11日为37%,4月4日为20%。或受22城集中供地影响(城市供地节奏有所延后,3月百城住宅类供地供应面积同比下滑45%)。生产端,水泥价格上涨节奏强于季节性。4月上旬集装箱吞吐量较前值显著改善。菜篮子价格继续下行,猪价暂止跌。

险提示:工业品价格大幅上行,地产销售超预期。


报告目录



报告正文


金融视角看当下地产销售的区域特征

(一)区域分类:经济与人口角度

我们将全国31个省,根据经济、人口这两个变量(对地产的中长期销售有影响),分为四个区域。四个区域大概各占地产销售面积的1/4左右。

区域一是江苏、浙江、广东三省+北京、上海两市。经济总量大、人均GDP高。

区域二是山东、四川、河北、河南四省。人口总量较大。

区域三是湖北、湖南、福建、安徽四省+天津、重庆两市。经济不如区域一、人口不如区域二,但人均GDP不低。

区域四是全国其他的16个省。经济较弱,人均GDP较低。

(二)当下哪一类区域地产销售最好?

第一类区域。2020年,全国商品房销售面积同比增长2.6%。其中,第一类区域拉动了2%(注:四大区域的拉动合计值,等于全国增速)。2021年前2月全国商品房销售面积相比2019年,两年平均增长了11%。其中,第一类区域拉动了6.1%。

这样的情况并非常态。2017-2019年,第一类区域的销售情况并不好。比如2017年,地产销售面积同比增长7.7%,第一类区域仅拉动了0.4%。2018年,地产销售面积同比增长1.3%,第一类区域负向拉动了1.3%,是拖累项。2019年,地产销售面积同比增长-0.1%。第一类区域继续负向拉动。

上一次地产销售的主要贡献来自第一类区域的时间,是2015-2016年。2015年,全国商品房销售面积同比增长6.5%,第一类区域拉动了4.7%。2016年,全国商品房销售面积同比增长22.5%,第一类区域拉动了6.6%,依然是四大区域的贡献之首。

那么,背后的原因,可能是一些短期影响因素发生了变化。使得2015-2016、2020-2021年前2月,第一类区域在全国四大区域中地产销售最好。我们从金融角度补充一些可能的解释。

(三)这类区域金融层面有什么变化?

1、享受了较多的股市上涨带来的财富增值

2020年股市大幅上涨。就区域层面,最为受益(股民财富增值)的可能是第一类区域。

就股民全国分布情况看,区域一大概占全国四成以上。根据上证所、深证所开户总数,截止至2015年6月,上证所中北京、上海、广东、江苏、浙江的开户比重合计为42.2%。深证所中这一比重为38.4%。一些第三方的研究数据也可以提供佐证。比如Mob研究院《2020中国股民图鉴》显示,股民中,广东、上海、北京、浙江、江苏是最多的,合计占比高达54.8%。

就上市公司市值全国分布情况看,区域一占全国五成以上。2020年占比甚至还略有提升。截止2019年年底,A股总市值为65.7万亿,北京、上海、广东、江苏、浙江合计占比53.5%。到2020年年底,A股总市值上升32%至86.7万亿,北京、上海、广东、江苏、浙江合计小幅提升至54.1%。

2、获得了更多的金融资源,新增社融占比高位上行

2020年,社融增速大幅上行,从2019年的10.7%,上行至2020年13.3%。新增社融的分省分布来看,区域一三省两市获得了更多的新增社融。2019年,新增社融的分省分布中,区域一占42.1%。这个比例是超过这些省份的经济占比的(占全国1/3左右)。2020年,新增社融的分省分布中,区域一占比进一步提高至44.4%。

这一情况类似于2016年,社融增速上行,同时区域一新增社融占比提升,带来了2016年区域一的楼市在2015年火爆的基础上进一步延续。而在随后的2017-2019年,区域一楼市销售低迷的年份,或者社融增速下行,或者区域一的新增社融占比下行。

3、存款增加,占比再次大幅上升

第三个变化是区域一的存款占比大幅增加。我们计算区域一三省两市存款余额占全国存款余额之比,2019年年底,区域一存款余额占比为41.6%,到2020年年底上升至43.1%。

在2015-2016年区域一楼市火爆的年份,也伴随着区域一存款余额中枢的上行。2014年,区域一存款余额占比为40.7%,2015年年底上行至42.5%,2016年底小幅回落至42%。

碳达峰政策跟踪

本周值得关注的碳达峰相关内容如下;

1)中美应对气候危机联合声明:中国气候变化事务特使解振华与美国总统气候问题特使约翰·克里于2021年4月15—16日在上海举行会谈,讨论气候危机所涉问题。会谈结束后,双方发表声明,部分内容如下:“两国均期待4月22/23日美国主办的领导人气候峰会。双方认同峰会的目标,即在格拉斯哥联合国气候公约第26次缔约方大会前提高包括减缓、适应和支持的全球气候雄心。两国都计划在格拉斯哥联合国气候公约第26次缔约方大会之前,制定各自旨在实现碳中和/温室气体净零排放的长期战略。两国计划采取适当行动,尽可能扩大国际投融资支持发展中国家从高碳化石能源向绿色、低碳和可再生能源转型。”

2)4月10日:国家节能中心调研组赴哈密市开展能耗双控与碳达峰工作调研。

每周经济观察

(一)需求:土地溢价率大幅上行

近两周土地溢价率明显上行。4月11日为37%,4月4日为20%。或受22城集中供地影响(城市供地节奏有所延后,3月百城住宅类供地供应面积同比下滑45%)。

地产销售方面,本周三十大中城市销售依然维持高景气度。两年平均增速为12%。

汽车方面,乘联会数据,4月1日-11日,日均零售为3.05万辆。好于2019年同期(2.9万辆)。

螺纹表观消费近三周保持在450万吨的高位。

(二)生产:水泥价格偏强

生产端,水泥价格上涨节奏强于季节性。4月16日当周,全国水泥价格指数相比一周前上涨2%,上一周是上涨0.9%。 

钢铁产量小幅上行。本周产量358万吨,上周为356万吨。唐山钢厂产能利用率本周有所企稳。小幅回升至58.93%。上周为57.83%。钢价继续上涨,HRB400 20mm上海4月16日价格为5100元/吨,4月9日为5090元/吨。

(三)通胀:菜篮子价格继续下行,猪价暂止跌

本周菜篮子价格继续下跌,猪肉、蔬菜价格仍为关键拖累项。截至4月16日,菜篮子价格200指数收于123.38,较上周环比下跌1.92%。蔬菜价格收于4.49元/公斤,较上周环比下跌5.07%,猪肉价格周一快速下跌后企稳,收于31.77元/公斤,较上周环比下跌1.94%。

农业农村部畜牧兽医局局长杨振海接受采访表示,从大趋势上看,猪肉供应最紧张的时期已经过去,后期供应会越来越宽松。但受到生猪饲养成本不断升高的影响,猪肉价格回落到曾经的较低水平也不太现实。

(四)资金:资金面平稳,利率下行

截至4月16日,DR007收于2.1676%,DR001收于1.9299%,较上周环比分别变化+19.46bps、+14.99bps。1年期、5年期、10年期国债收益率分别报2.5295%、2.9777%、3.1631%,较上周环比分别变化-6.2bps、-5.14bps、-4.9bps。

本周央行公开市场操作净投放1100亿。本周四央行开展了1500亿MLF投放,对冲当天及下周MLF+TMLF到期1561亿,净回笼中期流动性61亿。本周公布的社融数据和经济数据在总量上基本符合预期,社融增速12.3%,自3月起进入下行压力最大时段,GDP增速18.3%,但经济数据反映当前消费与投资仍不够强劲。一些薄弱环节,如限额以下的消费、服务消费、制造业投资仍需政策重点呵护。叠加平稳的资金面环境,国债收益率曲线继续小幅下行。

(五)地方债:继续强调风险防控,增强财政可持续性

继4月7日国新办举行贯彻落实“十四五”规划纲要加快建立现代财税体制发布会后,4月13日,国务院印发《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》,继续强调加强风险防控, 增强财政可持续性:提出“把防范化解地方政府隐性债务风险作为重要的政治纪律和政治规矩”,并将4月7日发布会中提及的“清理规范地方融资平台公司,剥离其政府融资职能。健全市场化、法治化的债务违约处置机制,严格落实政府举债终身问责制和债务问题倒查机制”展开描述为“清理规范地方融资平台公司,剥离其政府融资职能,对失去清偿能力的要依法实施破产重整或清算。健全市场化、法治化的债务违约处置机制,鼓励债务人、债权人协商处置存量债务,切实防范恶意逃废债,保护债权人合法权益,坚决防止风险累积形成系统性风险。加强督查审计问责,严格落实政府举债终身问责制和债务问题倒查机制。”

4月19日-4月23日将发行新增地方债1303亿,节奏较上周(397.6亿)明显加快。其中新增一般债383.4亿,新增专项债919.6亿。从资金投向看,新增专项债主要投向市政和产业园区、交通。4月已知投向的1295亿新增专项债中,占比较高的是市政和产业园区(30%)、交通(20%)、棚改(10%)。截至4月16日,根据部分省市已披露的二季度地方债发行计划,预计二季度新增专项债发行高峰仍在5月(发行占比49%)。

(六)贸易:4月上旬集装箱吞吐量较前值显著改善

本周CRB现货指数环比+0.9%,工业原料价格指数环比-0.2%,大宗商品价格本周小幅走高;BDI指数本周环比+6.49%;本周国内出口集装箱运价指数继续小幅回落,综合指数、美东航线、欧洲航线分别环比-0.2%、+2.3%、-1.1%;上海进口干散货运价指数环比+1.1%,继续维持高位。

根据中港协数据,4月1日-4月10日中港协八大枢纽港口集装箱吞吐量同比+14.2%,前值+10.8%,增速较前期加快3.4个百分点,其中外贸增长15.6%,前值8.7%。大宗商品方面,原油吞吐量较快增长,重点港口原油吞吐量同比+10.7%,前值+4.3%;金属矿石吞吐量同比恢复正增长,录得+8.6%,前值-8.6%。

(七)汇率:美元指数继续回调

本周美元指数下跌0.69%至92以下,人民币兑美元中间价继续小幅升值至6.3以上。本周发布我国进出口数据,出口低于预期,进口大超预期,带来贸易顺差大幅收窄至138亿美元。美国初请失业金人数、零售销售数据均好于预期,但受到疫情反弹、阿斯利康疫苗接种前景存疑的影响,以及美俄等政治风险的影响,美元指数本周继续回落。人民币汇率贬值压力则相应有所缓解,继续小幅升值至6.3以上。不过近期人民币一篮子货币CFETS走势呈现小幅下行趋势。

(八)原油:国际油价大涨,国内成品油价同步上涨 

受美国原油库存超预期下降、IEA等国际组织上调原油需求预测的影响,国际油价本周大幅上涨。截至4月16日,IPE布油期货结算价收于66.72美元/桶,上涨6.42%;WTI原油期货结算价收于63.13美元/桶,上涨5.82%。

值得关注的是全球疫苗接种再起风波。出于疫苗接种安全性的考虑,本周美国、欧洲多个国家和南非建议暂停接种强生疫苗,强生也表示将主动推迟疫苗在欧洲的分发。当下,市场对全球原油需求和油价走势的预测,基本都是基于疫苗接种进度和群体免疫的时间节点,但目前的全球疫苗接种并非“一帆风顺”,变异病毒传播也导致全球新增病例不降反增,全球疫情防控的形势尚不容乐观,市场应该对疫苗普及不及预期可能带来的下行风险抱有警惕。

美国商业原油库存超预期下降,并已连续三周下降;美国汽油表观需求基本恢复至2019年同期水平。4月9日当周,美国商业原油库存减少589万桶(预期减少270万桶),环比下降1.2%。4月9日当周,美国汽油表观需求约957.1万桶/周,环比上涨10%,较2019年同期水平下降约5.1%。

国内方面,本周成品油价格大幅上涨。截至4月16日,汽油价格收于7839元/吨,上涨5.86%;柴油价格收于6306元/吨,上涨2.9%。4月上旬,重要石化品价格普遍上涨。石油苯价格上涨6%,苯乙烯价格上涨8%,聚氯乙烯价格上涨1.6%,涤纶长丝上涨0.4%,仅LLDPE和聚丙烯价格小幅下跌0.4%。

具体内容详见华创证券研究所4月19日发布的报告《【华创宏观】金融视角看当下地产销售的区域特征——每周经济观察第15期》
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券商股东面临大洗牌?--系列八

汇率的经验和政策工具都有什么?--系列七

汇率破7概率极低--系列六

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【中美贸易摩擦系列】

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美国顶尖智库眼中的中美贸易争端

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美国精英阶层如何看待中美关系--华创宏观高端午餐会纪要

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【汇率一本通系列】

调整汇率风险准备金率的表意与深意--系列一

人民币汇率的近忧与远虑--系列二

土耳其货币暴跌对中国的“兜圈式”影响

【高频观察·每周经济观察】

中日韩美德加入的区域贸易协议比较——每周经济观察1期
近期内外资产变动的两个核心——每周经济观察2期

国内疫情现状及对经济影响评估--每周经济观察第3期

再融资债变化的十个细节--每周经济观察第4期

经营活动预期在陡降--每周经济观察第5期

城市分化、纠偏不够、出口仍强--每周经济观察第6期

【高频观察·全球央行双周志】

全球不确定性提高后,各国经济会何去何从?--全球央行双周志第20期

国际机构如何评估全球经济增长?--第19期

全球迎来人口老龄化挑战--第18期

2019年央行对风险事件和财政政策如何评估?--第17期

2019年美欧日货币政策怎么走?影响如何?--第16期

金融危机的反思:我们离下一轮危机还有多远?--第15期

贸易摩擦对全球影响几何?--第14期

低通胀与攀升的全球债务:只是一个巧合?--第13期

为什么本轮紧缩周期对金融条件的影响弱化?--第12期

如何理解美国经济向好但收益率曲线平坦化?--第11期

【高频观察·中国信贷官调查】

银行投贷节奏前倾,资产荒预期浓厚--2019年1季度
“资产荒”从总量走向结构--2019年2季度
“资产荒”边际缓解,四季度信贷向好--2019年4季度
信贷投放维持积极,银行
逆周期发力迎挑战--2020年2季度
开年开门红,新年新结构--2021年1季度

法律声明


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