从江县人民政府关于老城区棚户区改造项目土地及房屋征收的公告
从江县人民政府公告
根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》、《贵州省土地管理条例》、《从江县城总体规划》等相关法律法规及规范性文件的规定。经2018年10月28日县政府第32次常务会议（第39次县长办公会议）研究，决定对县城老城区棚户区改造项目用地范围内土地、房屋以及地面建（构）筑物、附着物、附属设施等进行征收。现将有关事项公告如下：
一、征收目的
改善居民居住条件，保障县城规划道路基础设施建设和公共利益用地需要。
二、征收范围
从江县年老城区棚户区改造项目区。详见从江县老城区棚户区改造项目区红线范围。
三、土地房屋征收人、征收部门、实施单位、被征收人
征 收 人：从江县人民政府
征收部门：从江县住建局、从江县国土局
实施单位：丙妹镇人民政府
被征收人：规划红线内涉及的土地、房屋以及地上建（构）筑物、附属设施所有权人。
四、征收补偿签约期限、搬迁期限
（一）征收补偿协议签约期限
1．签约期限：45日（以县人民政府下达的征收决定规定的签约启动时间计算）；
2．搬家交房期限：自签订《土地房屋征收补偿安置协议》后30日内。具体时间在协议中约定。
五、征收补偿安置方案：按《从江县老城区棚户区改造项目土地房屋征收补偿方案》执行。
六、在房屋被征收的同时，依法收回（征收）其国有（集体）土地使用权。
七、自本公告发布之日起，在征收范围内不得新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途；不得买卖、析产、租赁、抵押房屋。县公安、住建局、市场和质量监督管理、税务局等相关部门暂停办理相关手续。
八、本公告和《从江县老城区棚户区改造项目土地房屋征收补偿方案》（征求意见稿）同时发布，征收意见的期限为一个月（2018年11月2日至2018年12月2日），请持有不同意见的产权人，依法依规提出修改意见（从江县老城区棚改指挥部地址：从江县二桥头；电话：0855-6415001；电子邮箱：cjxpgzhb@163.com）。
特此公告
从江县人民政府
2018年11月2日
棚户区改造红线图（一期）
从江县老城区棚户区改造项目土地及房屋征收补偿安置方案
（征求意见稿）
为加快推进老城区棚户区改造工作，切实做好改造范围内土地及房屋征收补偿工作，改善人居环境，提升城市品位，维护被征收人合法权益。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》、《贵州省土地管理条例》、《从江县县城总体规划》等相关法律法规及规范性文件的规定，并结合实际情况，特制定本方案。
一、征收范围
从江县2018年—2020年老城区棚户区改造项目区。详见从江县老城区棚户区改造项目区红线范围图。
二、征收主体、征收部门、征收补偿原则
（一）征收主体：从江县人民政府
（二）征收部门：从江县住房和城乡建设局
从江县国土资源局
（三）征收实施单位：从江县丙妹镇人民政府
（四）征收补偿原则
本着“决策民主，程序合法，结果公开”的征收宗旨，遵循以下基本原则：
1.惠民原则：守法让利、积极奖励。
2.公平原则：一把尺子量到底，一个标准管千家。
3.公正原则：监察监督、审计监督、群众监督。
4.公开原则：调查结果公开、补偿结果公开。
5.依法原则：有法必依、执法必严、违法必究。
6.补偿原则：先签约先选房先补偿，补偿方式由被征收人自行选择。
三、土地及房屋征收对象和征收期限
（一）被征收人
从江县人民政府征收公告发布的老城区棚户区改造项目区红线范围内国有和集体土地使用权人，及地面上的房屋、建筑物、构筑物的所有权人。
（二）征收期限
1.签约期限：45日（以从江县人民政府下达的征收决定规定的签约启动时间计算）。
2.搬家交房期限：签订《土地房屋征收补偿安置协议》后30日内。具体时间在协议中约定。
四、补偿内容
（一）对被征收土地、房屋（含附属设施、房屋装修）、建筑物及构筑物价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；
（四）根据相关规定、约定，对被征收人给予的奖励。
五、国有土地上被征收房屋计户、房屋及土地的权属性质、用途、面积的认定
（一）被征收房屋的计户标准
1.以《房屋所有权证》为计户依据，一证计一户。
2.无《房屋所有权证》的房屋以《土地使用证》为计户依据，一证计一户。
3.《房屋所有权证》及《土地使用证》均无法提供，计一户；在征收区域内有多处房产且户口簿独立的，可以分开计户(户口簿登记时间在征收公告发布之日前，户口簿地址与房屋地址一致)。
4.产权人已死亡且房产四至分割清楚，并持有公证文件或其他合法性证明文件，但未在产权部门办理过户、分户手续的，按合法权利继承人进行计户(公证文件或其他合法性证明文件时间在征收公告发布之日前)。
（二）被征收房屋、土地性质的认定
1.合法用地、建筑：
（1）已登记土地、房屋：办理有房地产权属证书等相关证明的被征收土地、房屋。
（2）未登记土地、房屋：在2012年丙妹镇城镇地籍图上有标注的土地、房屋，由于历史原因未办理房地产权属证书等相关证明的用地、建筑，未办理房地产权属证书等相关证明的被征收土地、房屋。
2.违法用地、建筑：在2012年丙妹镇城镇地籍图上没有标注的土地、房屋，又未申请办理过用地、建设手续的，或政府相关部门已下达停建通知书的房屋。
3.临时建筑：经县住建部门批准，单位和个人因生产生活需要临时建造使用，并在规定期限必须拆除的建筑物。未超过批准期限的认定为合法建筑。
4.在建房屋：持有县国土、县住建等相关部门批准的建设手续，正在建设尚未竣工投入使用的房屋。
5.屋基：持有县国土、县住建等相关部门批准的建设手续，但尚未开工建设的土地，或房屋已经拆除、损毁但有建筑基础的土地。
6.随房院落：本方案特指房屋占地总面积扣减房屋建筑基底面积的剩余部分土地面积。
（三）被征收房屋用途的认定
1.住房：指证载用途为住房的房屋。
2.商业用房：指证载用途为商业的房屋。分为商业门面房和其他商业用房。
（1）商业门面房：指沿城市主次干道，临街面无围墙及其他构筑物遮拦的一进一层（即底层建筑的第一自然间）的商业用房。
（2）其他商业用房：指除商业门面房以外的商业用房。
3.住改商：本方案特指非商业用途房屋现状用于加工、制造、销售等经营性活动的，在房屋征收调查登记公告发布前办有合法有效的工商营业执照和税务登记证，有正常纳税记录，持续经营，且经营地点、时间一致的认定为住改商业用房。住改商业用房分为住改商业门面房和住改其他商业用房。
（1）住改商业门面房：指沿城市主次干道，临街面无围墙及其他构筑物遮拦的一进一层（即底层建筑的第一自然间）的商业用房。
（2）住改其他商业用房：指除商业门面房以外的商业用房。
4.办公用房：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋，证载用途为办公。
5.其他用房：指证载用途为工业、交通、仓储、教育、医疗、卫生等的房屋。
6.未登记房屋一律按住房用途进行认定。
（四）被征收土地、房屋面积的认定
1.被征收房屋结构、面积及土地面积一律通过具备资质的测绘机构现场入户调查测量，以公示、核实后无异议调查测量数据为准。
2.测量执行《房地产测量规范》GB/T17986—2000规范标准。
3.被征收人对房屋面积认定有异议的。可向房屋征收部门提出书面复测申请，由双方共同协商选择有资质的房地产测绘机构进行复测。面积的认定以复测结果为准。
六、国有土地上房屋征收补偿标准、安置方式及奖励补助政策
（一）房屋征收补偿标准
1.按房地产价格评估机构出具的评估价值进行补偿。
2.评估机构的选定:房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的评估机构名单中，由同一区域的房屋被征收人协商选定。评估机构名单公布5日内由房屋征收部门在征收现场登记被征收人的选择意见，半数以上被征收人共同选择同一家房地产价格评估机构的，视为选择成功，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。确定房地产价格评估机构后，由房屋征收部门与被选定的评估机构签订委托评估协议，再进行评估作业，被征收房屋所值评估时点为房屋征收公告之日。
3.评估程序和评估结果。
被征收人或者征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估部门申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变评估结果的应当重新出具评估报告；不改变评估结果的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核评估结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10内向评估专家委员会申请鉴定。
（二）补偿安置方式
分为货币补偿和实物安置两种方式，由被征收人自行选择。
货币补偿：按原房评估价值进行现金补偿，被征收人用房自行解决。
实物安置：
1.房票安置
被征收人以领取购房房票取代直接领取补偿款的补偿安置方式。
房票安置方式：指房屋征收部门给被征收人开据原房屋评估价值等价的购房票据，用于被征收人在房屋征收部门明确的县城区和洛贯新区范围内，经房屋征收部门审查公示的房地产开发企业购房。选择房票安置方式的给予被征收人购房奖励，购房奖一并计入房票总金额（原房屋评估价值+购房奖），由房屋征收部门与购买人、房开企业交房时共同结算，实行多退少补。
2.产权调换
由县政府相关部门统一在县城规划区范围内组织房源作为安置房，用于产权调换安置。
（1）产权调换原则
①先签约先选房的原则；
②房屋合法建筑面积1:1比例调换原则；
③被征收人可在指定区域内跨物业选择产权调换房原则；
④住宅可调换商业用房的原则。
具体调换方式:
住房调换一楼商业用房的：临街门面房按每10平方米住房面积调换1平方米商业用房面积；非临街商业用房按每8平方米住房面积调换1平方米商业用房面积。
住房调换二楼商业用房的：按每6平方米住房面积调换1平方米商业用房面积。
住房调换三楼及以上商业用房的：按每4平方米住房面积调换1平方米商业用房面积。
面积差价结算：
调换的商业用房面积超过可调换面积部分由被征收人依市场价支付超面积购商业用房价款；调换商业用房后剩余的被征收房屋面积按房地产评估单价补偿被征收人。
（2）产权调换安置方式：由被征收人用被征收房屋调换安置房。被征收人自由选择安置房户型，其户型为60㎡至80㎡、80㎡至100㎡、100㎡至130㎡、130㎡以上几种户型供被征收人选择，具体户型相关信息以房开企业提供为准。被征收房屋与安置房按面积1:1进行调换。结算方式：完成产权调换后，安置房面积大于被征收房面积的，超过被征收房面积部分由被征收人依市场价支付超面积购房价款；安置房面积小于被征收房面积的，调换后剩余的被征收房屋面积按房地产评估单价补偿被征收人。
（3）选房顺序
安置选房顺序按签约时间确定，先签先选，同一小区同种户型同一天签约的以抽签确定选房顺序。
（三）搬迁补偿标准（简称搬家费）
1.按原房屋建筑面积计算，住房按20元/m2·次，商业门面按60元/m2·次，其他用房按20元/m2·次。
2.原房屋为住房且建筑面积不足60m2的按60m2计发。
3.选择货币补偿的发放一次搬家费，选择房票安置和产权调换的发放两次搬家费。
（四）临时安置补偿（简称过渡费）
同一小区（楼房）签约率达85%及以上的，视为征收成功，可以计发临时安置补偿（过渡费）。
由被征收人自行解决临时过渡用房，过渡费标准为：
1.按原房屋建筑面积计算，住房、其他用房10元/m2·月计发。
2.原房屋为住房且建筑面积不足60m2的按60m2计发。
3.商业用房。每月按同等地段、相同楼层的平均租金计发。平均租金以征收实施单位调查公布的结果为准。
4.过渡期限：
（1）选择货币补偿的按6个月一次性支付过渡费；
（2）选择房票安置方式的按18个月一次性支付过渡费；
（3）选择产权调换的按18个月一次性支付过渡费，若安置房交房时间超18个月，则按实际交房时间再后延三个月计算；
（4）超期过渡费：选择房票安置方式和选择产权调换的，由于征收人责任超出过渡期限，超期不满6个月的按月据实支付；超期6个月（含6个月）以上不足一年的在原标准基础上增加30%；超期一年（含1年）以上的，在原标准基础上增加60%。由于被征收人责任造成过渡期限延长的，延长期限内不予计算和发放过渡安置补偿费。
（五）停产停业补偿
被征收房屋经认定为商业用房的，且经营者有合法、有效的营业执照、税务登记证，在房屋征收公告发布前持续经营，因征收房屋造成停产停业损失的，应给予停产停业损失补偿，具体标准如下：
1.经营者能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿。
2.经营者不能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，临主街商业用房（门面）按每月50元/平方米补偿，非临街的商业用房（门面）按每月30元/平方米补偿，其他商业用房按每月20元/平方米补偿。
3.经营性损失补偿按6个月一次性计发。
4.经营者提供向社会保险经办机构缴纳社会失业保险凭证的，按照房屋征收决定公告之日当地失业保险金的补助费标准1344元/人·月，一次性发放6个月的职工失业补助。无法提供上述凭证的，按经营性每证（营业执照）最多不能超过3个人，一次性发放6个月的职工失业补助。
七、奖励政策
在规定的签约期限内签订补偿协议并按期搬家交房的被征收人，符合条件的享受以下奖励政策。机关、事业单位房屋征收不享受本方案的奖励政策。
1.签约奖:
被征收人在规定期限内签订征收补偿协议并交房的，按签约时间每户给予300元／㎡至500元／㎡签约奖励，具体标准如下：
（1）从接到征收告知书之日起15个工作日内签订征收补偿协议的给予500元／㎡奖励；
（2）从接到征收告知书之日起16—30个工作日内签订征收补偿协议的给予400元／㎡奖励；
（3）从接到征收告知书之日起31—45个工作日内签订征收补偿协议的给予300元／㎡奖励；
（4）从接到征收告知书之日起超过45个工作日签订征收补偿协议的不予奖励。
以上奖励在同一征收区域范围内房屋被征收人签约率达85%后予以兑现。
2.提前搬家奖：
（1）按搬家期限截止日为计算标准，每提前一天搬家腾房并办理完《房屋移交确认书》的奖励500元／户·天。
3.购房奖：
被征收人选择房票安置方式的，给予购房奖励。
（1）购房面积大于征收面积的，按征收面积奖励；购房面积小于征收面积的，按购房面积奖励。
（2）在签约领取房票后6个月内购房的，按面积给予600元／㎡的购房奖励。
（3）在签约领取房票后7—18个月内购房的，按面积给予500元／㎡的购房奖励。
选择产权调换的，由于已享受等面积以旧换新优惠，因此不再享受此项奖励。
八、补偿资金、奖励和补助资金的支付方式
被征收人签订《征收补偿安置协议》、搬家交房且办理完《房屋移交确认书》后，应在5个工作日内将身份证、委托书等相关证件材料提交房屋征收部门。房屋征收部门委托实施单位在收到证件材料后，应在10个工作日内通知被征收人领取相应的补偿资金、奖励资金和补助资金。
（一）选择货币补偿的，被征收人签订《征收补偿安置协议》、搬家交房且办理完《房屋移交确认书》后，补偿资金、奖励资金和补助资金一次性支付被征收人。
（二）选择产权调换安置的，被征收人签订《征收补偿安置协议》、搬家交房且办理完《房屋移交确认书》后，可领取签约奖、搬家奖及其他补助。
（三）选择房票安置的，被征收人签订《征收补偿安置协议》、搬家交房且办理完《房屋移交确认书》后，可领取签约奖、搬家奖及其他补助，购房奖计入房票总金额，由房屋征收部门与购房人、房开企业在交房时共同结算，实行多退少补。
为确保资金安全，补偿资金和奖励资金一律通过银行转账方式支付被征收人。
九、相关事宜规定
（一）其他补偿规定
1.违法违章建筑一律不予补助。在征收公告发布前已建成但未办理相关审批手续的建筑，能主动配合按期拆迁的，按工料补助标准的70%给予补助，不配合的一律不予补助。
2.合法临时建筑按工料补偿标准进行补助。
3.临街房屋底层的公共通道、巷道（房与房之间），自行搭建固定或者非固定经营活动场所的，不予认定为营业门面或住房,不予补偿。
4.屋基按评估价给予补偿。
5.随房院落按评估价给予补偿。
6.工料补助标准：框架结构房屋1000元/㎡;砖混结构房屋900元/㎡;砖围房、木房700元/㎡；活动板房300元/㎡。
（二）产权确认、办理和产权纠纷调处期间不影响征收的实施。由征收实施单位及当事人按房屋原状进行证据保全，待产权确认、办理和产权纠纷调处结束后，依结果确认产权人。
自征收公告发布之日起，被征收房屋存在抵押、出租、查封、权属争议、售后未办理转移登记、继承或遗赠以及其他特殊情形的，被征收人应向房屋征收部门书面如实申报，由征收人依据相关法律法规协调处理，隐瞒不报造成的一切法律后果由被征收人承担。
（三）对不履行从江县人民政府作出征收补偿决定的处理方法：
房屋征收部门与被征收人在规定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请从江县人民政府作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对征收补偿决定不服的，可以在60日内依法申请行政复议，也可以在6个月内依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由从江县人民政府依法申请从江县人民法院强制执行。
争议期间不影响征收工作的正常实施。
（四）房屋征收决定公告发布后，单位、个人对征收范围内的房屋、土地不得进行下列行为：
（1）新建、改建、扩建房屋；
（2）改变土地、房屋用途；
（3）建立新的房屋租赁关系；
（4）房屋所有权变更和抵押登记；
（5）新增、变更工商、税务登记；
（6）重新对房屋进行装饰装修；
（7）其他增加补偿的行为。
（五）签订征收补偿协议的，由房屋征收实施单位将《房屋所有权证》《土地使用权证》或《不动产权证》等相关证件和手续收回，交由相关部门注销。
（六）征收行政机关，企事业单位房产或代管房产以及因房屋征收及变更国有资产的，按国有资产管理的有关规定执行。
（七）被征收人在搬迁过程中，应将水、电、闭路电视、网络宽带等费用结清。使用未到期限的部分，以被征收人出具的相应票据（原件）为准，由房屋征收部门协助到原收费单位予以退还剩余费用或结转使用。未经征收人同意，不得损坏已补偿的原房内任何结构部件及附属设施，否则将从补偿款中予以扣除。
（八）为保证征收工作如期完成，被征收人应积极配合，按期搬迁。对逾期未迁出者，经主管部门批准后将按相关法律法规处理。在征收过程中，对无理取闹，阻挠、干扰正常征收工作的，依据相关法律规定惩处。
（九）在房屋征收过程中，禁止一切违法违纪行为，凡弄虚作假，徇私舞弊套取国家资金的，一经查实必须限期退回非法所得，造成经济损失的依法承担赔偿责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十、集体土地上房屋及地面附着物征收补偿标准
棚户区改造范围内涉及集体土地及地上附着物的征收。土地补偿按照《黔东南州人民政府关于公布黔东南州征地统一年产值和区片综合地价标准更新成果的通知》（黔东南府发〔2017〕14号）文件执行。地面附着物补偿按《从江县人民政府办公室关于印发〈从江县青苗补偿标准〉〈从江县果树、林木类补偿标准〉〈从江县构筑物、房屋建筑及附属设施、装饰装修补偿标准〉的通知》（从府办发〔2018〕32号）文件标准进行补偿。
十一、监督保障
（一）从江县纪委监察委负责对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或单位工作人员的监督。
（二）房屋征收工作人员以权谋私、弄虚作假、敲诈勒索、收受贿赂的，按相关规定给予处分，构成犯罪的移交司法机关依法处理。
（三）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行土地及房屋征收与补偿工作，违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十二、本方案未尽事宜，按国家有关法律、法规和政策执行。本方案由从江县人民政府征收部门负责解释，任何个人、部门超越本方案规定的解释或表态均为无效。
十三、本方案自发布之日起施行。
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主办单位：中共从江县委宣传部
总 监 制｜孟荣林
总 编 辑｜吴德军
执行总编｜张琪 潘光晨
编 辑｜潘友婷
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