《北京市物业管理条例》今年5月1日施行，物业如何管理怎么服务今后有法可依
撰文 | 张楠 高枝
不具备条件成立业主大会，或虽成立了业主大会但未能选举产生业委会，可以由街道办、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，以作为组织业主共同决定物业管理事项的临时性机构。《北京市物业管理条例》首次提出可组建过渡性质的“物业管理委员会”来临时补位。这一首创，将有利于解决当前业委会成立难的问题。
今天下午，《北京市物业管理条例》经市十五届人大常委会第二十次会议表决通过，条例将于今年5月1日施行。
据了解，此前，共有13417名三级人大代表参与到“万名代表修条例”活动中，征求了23007名市民、社区工作者和物业管理者，以及231个单位的意见建议；报请市委在市政协开展立法协商，市政协共提出240条意见建议。
2019年，朝阳区劲松一、二区的“一街两园”示范区在实施综合整治的过程中，引入了一家社会机构，由机构投入资金，在尊重居民意愿的前提下，对示范区进行整体改造提升。逐项改造硬件后，“一街两园”示范区又在过半居民的投票之下，首次引入专业化的物业公司，并按照“先服务，再体验，后收费”的原则，让居民“先尝后买”。
劲松模式，因此成为本市支持社会资本引入老旧小区综合整治的先例。2020年年初，市住建委主任王飞曾向媒体表示，正研究制定老旧小区综合整治的政策机制，推广“劲松模式”，支持社会资本引入老旧小区综合整治。
今天表决通过的条例明确提出，支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。这意味着，本市从立法层面，正式支持社会资本在解决老旧小区综合改造的过程中发挥积极作用。
“好多车停在小区消防通道中，多次反映，物业始终不管，万一发生火灾，到底谁来负责？”机动车辆占用消防通道，是小区管理中的“老大难”问题。微信公众号“中国消防”的一项投票调查曾显示，71%(3627票)的网友所居住小区，长期有车辆停放在消防通道上。因为私家车占用消防通道，屡有物业被约谈甚至被罚款。但物业也有自己的苦衷，没有执法权，想管，管不了。
如今，条例明确规定，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者损坏消防设施的，物业服务人应当及时劝阻，由消防救援机构责令改正，对单位处5000元以上5万元以下的罚款，对个人处500元的罚款。占用、堵塞、封闭其他共用部位，或者损坏其他共用设施设备的，由城市管理综合行政执法部门责令改正，给予警告，对单位处2000元以上2万元以下的罚款，对个人处200元以上500元以下的罚款。
小区楼房外墙脱落，砸坏车，甚至砸伤人，物业有责任吗？条例对此明确，物业有责任。
条例规定，物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。
物业服务人如违反了这一规定，将由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处2万元以上5万元以下的罚款。
没条件成立业主大会，也没有业委会怎么办？条例给出了办法，可以组建过渡性质的“物业管理委员会”来临时补位。这一首创，将有利于解决当前业委会成立率低的难题。
不过，法制委员会认为，有必要明确物业管理委员会的临时性、过渡性定位，以及物业管理委员会的职权有限性。
为此，条例指出，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
符合哪些条件，可以组建物业管理委员会？条例提出，不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会，符合上述情形之一的，就可以组建物业管理委员会。
考虑到其临时性、过渡性的特点，条例特别提出，物业管理委员会的任期为3年。期限届满，仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。
此前，有审议意见提出，当前在应对新冠肺炎疫情工作中，做好各小区的物业管理工作，有针对性地采取防控措施，很有必要。
疫情初期，防疫物资紧张，让不少物业犯了愁。针对这一难题，条例提出，“突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持”。
亮点1：“党建引领”写入条例 社区党组织有权推荐业委会候选人
构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系；推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。
社区党组织有权推荐业委会候选人，引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员，通过法定程序担任业委会委员。
亮点2：业主大会成立降低难度
业主大会成立难，最大的难题之一就是难以凑够一定量的业主人数。为此，条例特别调整了申请成立业主大会的条件。
一个物业管理区域内,已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的,5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请,居(村)民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。
亮点3：应急物业服务期限拟不超6个月
物业管理区域突发失管状态，谁来救急?
条例规定,物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇政府应当组织有关单位确定应急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。
提供应急物业服务的,街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过6个月,费用由全体业主承担。
应急物业服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新的物业服务人,协调新的物业服务人和应急物业服务人做好交接。
亮点4：物业费实行市场调节价并适时调整
物业服务收费实行市场调节价,由业主和物业服务人进行协商,并适时调整。
同时,要求市住房和城乡建设行政主管部门发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准,物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。
亮点5：公共收益收支及车位租售情况 可“网上告知”全体业主
物业服务质量好，将激励；而服务质量不好，则可能受到惩戒。条例提出，市住房和城乡建设主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度。
为了让更多业主了解物业的服务情况，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；车位、车库出售出租情况等信息。还可以通过互联网方式告知全体业主。
亮点6：专项维修资金可代管 余额不足30%由业主补足
条例提出，专项维修资金属于业主共有,业主大会可以自行管理或者委托市住房资金管理部门代管。未选举产生业委会的,由市住房资金管理部门代管。业主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的,应当每季度公布一次自行管理账目。
专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的,业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。业主申请不动产转移登记或者抵押登记时,应当向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。
亮点7：50%以上公共收益金应优先用于补充专项维修资金
物业服务人利用共用部分从事经营活动的,应当将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的,50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金,剩余部分的使用由业主共同决定。
权威发布：28个物业管理配套文件陆续出台
发布人：市住房城乡建设委党组书记、主任王飞
今天下午，市人大常委会召开新闻发布会，就刚刚通过的《北京市物业管理条例》进行了进一步解读，市人大常委会法制办、市人大常委会城建环保办、市司法局、市住建委等多部门参加。
《北京市物业管理条例》对物业服务活动以及各方主体责权都做了规定，但很多具体条款还需要进一步细化，形成可操作性的规章。从去年起，本市已经同步开展了物业重点问题“10+1”试点，包括党建引领物业管理、赋权街道、业委会组建和运行、物业区域划分、专业管线“进门入户”等10个试点和专项维修资金情况调查一个专项工作。
目前，已经初步确定28个需要出台的配套文件，包括前期物业管理办法、临时管理规约和管理规约示范文本、业主大会指导规则、住宅小区物业服务清单、物业服务公示管理办法、企业信用管理办法等。
通过三年的努力，业委会（物管会）覆盖率、物业服务覆盖率、党的组织和工作覆盖率将逐步提升到一个较高的水平。
这次制定物业《条例》的一个重要原则就是加强党建引领、将物业管理纳入社区治理，实现基层治理“共治共建共享”。下一步，将重点在业委会和物业服务企业中推动党组织的建立，通过党的工作加强对物业管理工作的统筹领导。
对那些已经比较成熟商品房小区，重点是组建业委会，对成立业委会有困难的如老旧小区等，要在社区党组织的统筹领导下，成立物业管理委员会，通过业委会（物管会）的工作，引导小区居民参与社区治理，共同决策小区公共事务，积极引入专业化的物业管理，逐步扩大物业管理的覆盖面。
目前，本市还有很多老旧小区，其中大部分没有专业化的物业管理，不仅设备设施老化、环境脏乱，更缺乏长效的管理机制，是当前社区治理工作的短板。
今年，准备在全面开展老旧小区摸底调查的基础上，基本建成老旧小区数据库，形成动态的整治项目库，按照成熟一批确认一批的原则，确认好2020年整治项目。
各区、各街道重点是通过党建引领，在前期工作中完成业主委员会或者物业管理委员会等业主组织的组建，居民同意物业服务标准、收费标准，并签订物业服务协议的，综合整治项目方可实施。支持物业服务企业全程参与整治过程，综合整治完成后，同步建立住宅专项维修资金。
下一步，还将结合12345政务服务热线、媒体曝光反映的突出问题，加大物业行业治理力度。
前期，已梳理出物业服务水平低、管道老化堵塞、私装地锁、电梯维修不及时等13类问题，这些问题占到12345市民热线反映物业问题总量的90%以上。下一步，将充分利用“接诉即办”的工作机制，督促物业服务企业对投诉问题及时整改，并将结果纳入物业企业的信用评价。同时，通过已经建立的各区、各街乡镇办理物业管理群众诉求情况月度排名通报制度，推动住宅小区物业管理问题的合理解决。