债务黑洞！欠款未偿！2018年买房人小心，别让你那个开发商跑了！

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“十年轮回”之说在金融领域早负盛名，没有一次危机是完全相同的，但是每次危机发生前都会经历银行业杠杆率大幅上升的过程。

所以出于风险预警，从2017年“史上最严监管年”官方金融监管力度一直在加大。

NO. 1｜壹

26日，南方花园开发商经纬房地产老总“被判7年”一事，上了现代快报的版面。

而这件事的最初2014年底，也是涉及到开发商资金链断裂，工地一度变身鱼塘。

据现代快报报道，“除了南方花园，在此后10多年里，经纬房地产公司没有拿出像样的项目，反倒是画了一个个的“大饼”，忽悠很多人继续给其融资。”

2018年2月23日，秦淮区法院作出一审刑事判决，安某非法吸收公众存款罪成立，获刑7年，罚款20万元。经纬公司也因非法吸收公众存款罪被处罚金40万元。从判决书上看，此次法院认定了1.09亿余元的非法吸收公众存款金额，而其中9024万余元尚未偿还。

据债权人称，经纬公司的一些项目包括南方花园B01、建邺区云龙山路附近的美展利项目此次都在一审判决的查封、扣押、冻结财产清单中，实际上项目多数存在多重抵押等问题，价值早已透支。另外，法院查封了经纬房地产位于洪泽县的两块共计近5万平米的地块，据称也被债权人所占据。

个人无意理清其中的债权复杂纠葛，想说的是2018年警惕开发商资金断裂。

NO.2｜贰

从2017以来，调控的两个关键，一个是去非标，一个是去杠杆，这两个政策一出，银行表内表外的融资难度都大幅提升了。

2017年，房企在国内债券市场融资折戟，受到成本上升以及监管收紧等因素制约，促使部分房企开始向国际债券市场转向，房企海外发债规模有明显上升。

进入2018年，到“两会”开完，银监会主席在提到未来政策的时候也提到了防范风险和降杠杆。监管态度并未好转。

未来，基金、信托用于非标的投资、房地产的债务融资会持续下降，这是比较大的宏观背景。

最近中美贸易战的话题引发猜度：房地产的“夜壶”属性又要上线了？调控要松了？

紧接着央行行长易纲表态，要稳住宏观杠杆，进一步明确监管姓监。意味深长。

沸沸扬扬的“首套房贷利率上浮40%”的消息是源自广州地区的外资银行——恒生银行。

原本外资银行是被视为“房贷价格洼地”，相当一段时间里，其房贷利率低于平均房地市场利率，而眼下恒生银行首套房贷大幅上浮40%，是无论客户资质如何，均实行普遍上浮的政策。恒生银行大幅上浮利率，起码可以说明外资银行向市场释放的信号并不友善。

贸易战风险导致外资撤退，楼市资金更是进一步紧张。我们能看到中国很多房地产企业在国内融不到资，都是转向海外融资，但是贸易战对海外融资房企又是一重打击。

金融监管，贸易战对冲，部分房企“钱紧”升级。

甚至有分析称，一旦贸易战开打，美国的资本肯定不会进入国内，国内的美国资本也会回流，美国企业在中国赚的钱很大一部分是投资楼市的，如果贸易战升级，房产急于变现抛售，对楼市就是很大的利空。

NO.3｜叁

近日，“中国房地产TOP10研究组”发布《2018中国房地产百强企业研究报告》。报告显示，从近年高价地开盘情况来看，2016年以来全国合计成交的770余宗高价地块中，截至2017年底已开盘项目仅为30个左右，以此计算，上市率不足4%。

从770余宗高价地块的拿地房企来看，部分企业集中获取了多宗高价地，且部分地块拿地楼面价已经接近或超过限售价格及周边在售房价，去化压力较大。随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，2018年房地产企业将面临融资端与销售端的双重压力。

债券融资受限、股权融资受制约，资本市场融资受挫，房地产开发贷、房地产信托融资等高成本非银融资渠道成为了部分中小房企主要资金依赖。

这样一来，销售回款，市场行情才是房企的生命线所在，尤其是部分中小房企、高杠杆房企以及前期拿地较多而后续投入又很大的房企，2018年如果不能把握好去化节奏以及投资与滚动融资的衔接，资金链压力会有更大、信用风险更高。

而这些风险，在销售环节极有可能转嫁给买房人。

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