地王大崩盘！这一次，轮到开发商哭了！
记住一句话：“物极必反”，这一场网络设备供应的冬天，也会像它热得人们不理解一样，冷得出奇。没有预见，没有预防，就会冻死。那时，谁有棉衣，谁就活下来了。
——任正非《华为的冬天》
地王终被套，何处话凄凉
谁说投资就一定能赚钱？谁说面包就一定贵过面粉？哪怕是地王，也有被套的时候。
去年4月以47.6亿元豪夺南京麒麟G09宅地的北京京奥港集团开发的京奥港·未来墅日前开售，但均价只有25715-25993元/平方米，仅比楼面地价高出3000多元/平方米，基本是贴着地价卖。
如果算上融资成本等等，很可能亏本。要知道，在一二线城市，毛坯交房的中高档商品房，房价要比楼面价高5000元左右，才能不亏钱或微利。
想当初，京奥港在经过61轮激烈竞拍后，才拿下这块“地王”，楼面价高达22353元/平方米，而此前该板块最高地价只有8260元/平方米，周边楼盘的售价也只有17000元-22000元/平方米，典型的“面粉贵过面包”。
好不容易抢到的“地王”，当然要在上面干番大事，普通住宅太low，好歹也得是高端豪宅，传世典范。
于是，京奥港·未来墅顶着“南京第三代豪宅典范”的名头应运而生，还放出要卖到4万元/平方米的口风。
然而，天有不测风云，已经撸起袖子的京奥港却碰到史上力度最大的一波调控，楼盘均价一调再调，直到2.5万左右，传说中的“精装豪宅”也只剩下毛坯。实在让人唏嘘。
南京这个并不是个案，在合肥、苏州、厦门等热点城市已经出现多起地王被套的事件。由于各地严格实施限价政策，一些当初高价拿地的房企期望通过高房价消化拿地成本并获得暴利的如意算盘纷纷落空。
比如合肥。2016年春节之后至9月，合肥房价史无前例的暴涨（导致2016年合肥房价涨幅全球第一），诞生众多高价地。可是在10月调控之后持续降温，滨湖等部分板块的二手房价明显下跌，高价地纷纷被套，如果开盘，就是亏本。
截止目前，合肥九区三县共23幅高地价，到目前仅有10个楼盘项目入市。
再看下面这张图，昔日高达110亿元的上海“地王”却成了共享单车的“坟场”。
昔日争“地王”，何今陷窘慌
1、赌徒心态
地产专家杨红旭认为，地王高价拿地是建立在对房地产后市的乐观预期上，开发风险极大，反映了开发商的一种“赌徒心态”。
拿前文中的上海“地王”为例，那可是融信集团经过452轮的激烈竞价，击败保利、万科等17家强劲对手，才抱回家的。最终，以110.1亿元和超过10万元/平方米的楼面价成为总价和单价双料地王。
融信很有钱吗？恰恰相反，融信差不多所有钱都是借来的，其净负债率最高时曾超过1600%。尽管上市后负债一路降低，但到了2016年，净负债率依然高达98%。
在可售面积楼面价已达14.3万/平方米的情况下，未来售价要超过15万元/平方米才有利可图，而周边楼盘的价格只在10万左右。
融信胆敢以139%的溢价率拿下这起拍价46亿的地块，完全是在赌中国的房价会继续上涨。
可“空手套白狼”的游戏，并不是那么简单，稍微一点差池，很可能灰飞烟灭。
可是在“不怕钱少，只怕胆子太小”的2016年，开发商们拿起地来有恃无恐，造就了中国地产史的“地王之年”
而俗话说，十赌九输，这一次，地王们输惨了。
（2016年全国八大地王成交数据一览）
2、调控大棒
地王频现自然招来各地政府的警惕，这些一时风头无两的地王们，最终还是被政策给干下来了。
按照以往，地价决定房价，地产商不怕地有多贵，因为我们的房更贵。
但是，在过去一年的多轮调控下，市场变数打破了很多房企的预期，京奥港未来墅的定价则是最新的一例。
这轮房地产调控，有一个政策的严厉程度明显超过以往，那就是限价。
为确保“房价环比不增长”的限价硬指标，地方政府使出了杀手锏：新房销售价格，不能高于本楼盘上一批房源售价，或不高于本板块其他新房的平均售价。
也就是说，不管你这个项目之前的拿地成本有多贵，也不管真实的市场价是多少，反正你这个楼盘只能卖这个价。
除了供给端，需求端的调控也在同时发力。调高首付比例、调高贷款利率、严打消费贷、限购等措施，打死了市场流动性，房价下跌已成必然趋势。
3、资金压力
既然政府不让高价卖，那么是否开发商暂时不领预售证，就可以规避风险？想多了！
钱是最容易产生蝴蝶效应的，开发商虽然想捂地惜售，却扛不过资金链的压力。要知道，房企拿地的资金大多是融资而来，成本普遍较高，随着时间的流逝，资金链压力会越来越大。
南京京奥港未来墅项目之所以亏本甩卖正是如此。
京奥港有一笔34亿元的信托融资在今年年底即将到期，目前距第一期到期只有2个月。这意味着，该项目必须在今年年底有销售回款，才能偿还信托融资，如果继续延期入市，将会面临违约风险，留给它的时间已然不多。
所以，除非开发商有钱补窟窿，足以拆东墙补西墙，否则就只能老老实实抓紧建房子卖！
融创中国董事长孙宏斌早在去年年底就有预测：“对于这次调控的严厉程度，很多企业是预计不足的。本轮宏观调控严厉程度超过过往每一次。”
这些地王们正是那预计不足的企业。
昨夜梦醒时，重生亦灭亡？
历史的车轮一直在向前滚，这批被套地王不是第一个，也不会是最后一个。历史上，地产商从云端跌落谷底、一夜梦碎的故事已经上演了许多场。
2005年的顺驰：顺驰应该是第一家高调崛起然后又高调陨落的房地产企业，曾经以黑马姿态惊动中国地产界，2005年销售收入就近200亿，接连在天津等城市天价拿地，放言要在三五年内成为中国地产老大。然而，2006年，顺驰以12.8亿的价格将55%的股份贱卖，为自己的急剧扩张付出了惨重代价。
2009年的恒大：2007年，恒大地产疯狂圈地，土地储备膨胀近8倍，意图海外上市，超越碧桂园成为内地地产老大。但2008年，恒大地产IPO未果，上市希望破灭，而且资产负债率高达95%，一度陷入破产传闻。
2014年的绿城：在2008年至2011年间，降价潮从二三线城市蔓延到一线大城，宋卫平旗下的绿城曾一度创下160%的高负债，资金链陷于崩溃边缘，幸得九龙仓、融创出手相助，才得以恢复元气。
地王频现随之而来的是房企的负债率居高不下。据房天下研究数据，内地房企负债率普遍比国外房企负债率高20-40%，比香港房企高30-50%，靠融资拿下地王的企业只会更高。
有观点认为，地产企业的资本金充足率保持在35%以上，即资产负债率控制在65%以下，杠杆设定在2.85倍以下，企业才是安全健康的，融资才可持续。
若资产负债率突破80%以上，可持续融资就会遇到巨大困难，遇有风吹草动，债务链就有断裂的危险；若资产负债率超过90%，那么离资不抵债就仅有一步之遥。
宏观政策调控是外生因素，规模扩张、高价拿地、资金缺口、管理粗放是内生因素，地王们如果忽略疯狂扩张中可能出现的各种风险，在资金、管理、运营各个方面埋下隐患，只要出现很小的一个纰漏，就会出现连锁反应，最终走到崩溃的边缘。
地王被套，会是引发崩盘的导火索吗？至少人类历史上出现过。
1989年, 日本的房地产价格疯狂飙升, 国土面积只相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的3. 24倍, 次年, 仅东京地价市值就超过了美国地价市值总和。第三年，日本房地产崩盘。
日本地产泡沫破灭后，失落了20年，居民财富缩水，企业资产缩水、资产负债表恶化，银行坏账大增、政府债务高筑。
不得不引以为戒！
这些地王是楼市行情的推动者，也是中国经济的参与者，他们在时代的浪潮里从来不能独善其身，二者互为因果。善花结不出恶果，在江湖上混，早晚是要还的，结局是人仰马翻、车毁人亡，还是柳暗花明、涅槃重生？
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