尴尬了！深圳楼市居然还要去库存！
“我的买进决定是基于一条简单的原则：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。”
——沃伦 ·巴菲特
日前，国家统计局发布的1-8月的房地产投资销况，截止8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点，楼市库存创下2015年1月以来的新低。
由此，许多专家判断中国房地产的去库存周期已经结束。
但是，在9月27日，深圳房地产研究中心主任王锋在一场论坛上透露，截止7月底，深圳商品住宅库存面积362.99万平方米（近4万套），按过去12个月平均销售规模计算，库存消化周期为16.3月。
这意味着什么？
在告诉你答案之前，我们先来重新学习一下中央重要文件精神。
4月6日，住建部和国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）。这是本轮全国楼市调控升级后住建部第一次出台全国楼市调控的统领性文件。
通知要求：
各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
换句话说，这意味着全国房地产去库存告一段落的时候，作为一线城市的深圳楼市警报响了：深圳楼市的库存接近了危险线。
是吧！这似乎是个无比尴尬的事情，一方面深圳尽管房价高，冠绝全国，但仍求之者众；另一方面，在调控之下，开发商捂盘惜售，楼市库存却不断攀升。
况且，尽管库存攀升，但深圳压根没有开闸放地的意思，因为根本无地可放。
这不，都快到国庆节了，深圳住宅用地全年的供应仍然是零！属近两年来首次。
看到这，你是不是真的认为深圳楼市已经沦落到要去库存的地步了？甚至已经做好了抄底的准备？
然而，这并不是一个真实的深圳！
这是咋回事呢？村长认为有这么几个原因。
新房成交量不足
近一年来，深圳新房成交量一直处于低位。1-8月，新建商品住宅成交145.9万平方米，同比下降51.5%。二手住宅成交338.5万平方米，同比下降44.2%。
限价令发威，开发商捂盘惜售
今年上半年，深圳房企仅推出商品住宅面积71.15万平方米，供应面积同比下跌63.97%。
受去年10月颁布的“深八条”的影响，作为全国楼市风向标的深圳楼市拉开了房价下行走势，出现了“十一连跌”，累计跌幅近12%，多次领跌全国。
房价这么低，开发商选择了捂盘惜售。
当然了，村长上面说的房价这么低，开发商捂盘，也是句帽子话。
真实的情况是，在限价令高悬的情况下，众开发商选择了以退为进。
打个比方吧！
比如，龙华某楼盘，在2015年拿地时，甲开发商以5万的楼面地价获得了某地块，他原本预计呢，这个盘在17年入市的时候要10万。但由于限价，现在获批的价格只有7万。
这老板一想啊，一平3万没了，心疼啊。
这老板呢，又摸了摸口袋。嗯，钱还不少。
于是，心一横，老子不卖了，拿着！
于是，这样的房子也变成了库存。
在深圳，这样的案例大把！
除了房价达不到出开发商预期，还有下列几个原因：
1、在寸土寸金的深圳，土地用一块就少一块，新增土地尤其是宅地供应极度稀缺便宜卖了岂不太可惜？
目前深圳新增建设用地已近枯竭，今后预计90%的新建住房供应要靠城市更新支持，而城市更新的开发周期长、更新成本高，对未来住房供应的帮助是杯水车薪。
根据深圳规土委7月公布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》，今年深圳全市居住用地计划供应218公顷，但其中100公顷来自城市更新，86公顷来自返还用地，剩下32公顷的新增供应除去保障性安居工程用地后，留给商品住房的用地仅有7公顷。
2、开发商胆敢捂着不卖，也是因为账上有钱，较低的净负债率让他们有着对抗调控的资本。
统计显示，上半年，117家A股上市房企平均净负债率达到207.44%，而地处深圳的万科净负债率仅为19.6%，招商蛇口与金地集团分别为40.3%和40.6%。
就算是净负债率超过200%的恒大，上半年也融了700亿。
除了上面这些上市房企，深圳还有一些未上市的房企也是各各腰缠万贯，压根不差。比如，星河地产、鸿荣源、京基地产等等，尽管在全国范围内，这些开发商一文不名，但在深圳，其背后的老板们哪个不是身价百亿。
而实际情况是，深圳的房地产市场，是一个非常特殊的事情，真正唱主角的并不是万科等巨头，而是深圳本地的一些大亨。
价格过高普通人还是买不起房
不仅是开发商不愿意卖，哪怕愿意卖，普通人也不一定买得起！买得起的房的人仍然只是极少数。
数据显示，从2012年到2016年，深圳房价翻了2.8倍，对应2016年53454元/㎡的成交均价，对很多普通市民而言，已是高不可攀。
据统计，2016年深圳家庭年均可支配收入14万元，相对于套均600万元的商品住宅价格，普通居民购房支付能力严重不足。更别提现在银行提高了首套房贷款利率，同时政府严打消费贷流入楼市，买房就更难了！
王锋坦诚，按照全市约2100万实际人口计算，80%以上的家庭是租房居住；1100万常住人口中，只有10%的人买得起房。
分析完原因，我们再来看看深圳楼市的未来走向。
先给结论：短期会调整，但刚需仍可以择机入市。
什么决定房价？
国内著名的宏观经济分析师任泽平说：
我们简单的对标一下深圳。
1、人口持续、大规模流入
人口净流入总量、土地供应变化两个指标往往是衡量一个城市中长期楼市变化的关键数据。根据深圳市2016至2030年的城市规划草案，未来15年内，深圳常住人口将从目前的1191万人（实际居住人口2100万人），增加到1800万人，实际增加人口662万人，平均每年大约增加45万人。
与之形成鲜明对比的是，国务院批复的北京市未来20年城市发展规划，核心内容之一便是严控北京城市人口规模。根据测算，未来20年北京将新增常住人口总量130万人，平均每年仅6万人。
想进北京会越来越难，但深圳这座城市正在改善城市人口结构的道路上，敞开城门欢迎新人。这新增加的662万常住人口中，超过90%都会是新增户籍人口，他们入户深圳之后的第一个现实问题就是买房。
同时，和建市早期以外来低收入劳务人口为主体，城中村、工业配套宿舍即可满足住房需求不同的是，随着产业结构转型升级，深圳人口结构将发生巨大变化，2020年深圳高学历、高技能人才将增加150%。
这种人口流入趋势，将随着人口、资金、技术要素向大城市的持续聚集，进一步改变深圳的人口结构，不断形成更高层次的住房需求。
2、用地逼近极限，几无延展空间
与高速增长的人口和更高层次的住房需求相矛盾的是，深圳的空间承载能力已经逼近极限，用地增长面临刚性约束。深圳建成区面积已经达到行政区面积50%的警戒线，基于生态有限承载力的空间拓展已经到达天花板。到2020年，全市可净增建设用地不足8平方公里。
王锋还透露，未来15年，深圳新增人口的住房需求总套数将大约会是265万套。但统计数据显示，2016年深圳新增预售的商品住房总套数仅有38321套，二手房成交数是10.5万套。
巨大的缺口怎么办？王锋说，深圳市将推动市域范围外新建住房，加快建立“深汕合作区”模式的“深惠合作区”、“深莞合作区”、“深中合作区”，增加各类住房供应。
这意味着，未来15年绝大多数深圳人的居住模式是住到临深去，要么自己去临深买商品房，要么自己去临深住保障房。
3、金融环境短期存压
对于金融这块，村长分析过多次，就暂且不表了。对于刚需来说，调控和金融环境的变化，短期内创造了一定的上车条件。
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