当心了！刚刚，央行行长“深夜喊话”，再提房地产泡沫！
真正的重磅消息往往在夜深人静，大家都睡着了的时候。
比如，11月4日晚上，央行在官网发布了周小川的一篇署名文章，标题是《守住不发生系统性金融风险的底线》。
这篇文章论述了当前金融行业面临的主要问题、成因，并提出了对策。这篇5500字左右的文章里，63次提到了“风险”，43次提到了“监管”，31次提到了“改革”，21次提到了“开放”。
同时，周行长对于楼市给出了一个重要判断：一些城市出现房地产价格泡沫化！
原话是这样的：
在论述“准确判断我国当前面临的金融风险”时，周小川说：
2015年年中的股市异常波动，以及一些城市出现房地产价格泡沫化，就与场外配资、债券结构化嵌套和房地产信贷过快发展等加杠杆行为直接相关。一些高风险操作打着“金融创新”的幌子，推动泡沫在多个市场积聚。
也就是说，他认为中国“一些城市出现房地产价格泡沫化”。至于是哪些城市，文章并没有点明。
而著名的财经作家刘晓博则在最新的文章中坦言：有一点是肯定的，绝对价格最高的北上深，以及三亚、厦门等城市，显然“最值得怀疑”。
此外，周小川还认为“房地产信贷增长过快”。
而在此之前，周小川在大会期间中央金融系统代表团开放日会议说的一句话，已引发全球高度关注：
如果经济中的顺周期因素太多，使这个周期波动被巨大地放大，在繁荣的时期过于乐观，也会造成矛盾的积累，到一定时候就会出现所谓“明斯基时刻”，这种瞬间的剧烈调整，是我们要重点防止的。
在讲政治的中国，一个词语足见严重性。啥叫明斯基时刻？
就是金融危机之前的风险是一点点积累，但危机的爆发却是突然、猝不及防的。这一突然总爆发的时刻就是“明斯基时刻”。
作为学术素养深厚的央行行长，周小川谈话历来含蓄、点到为止。所以，这已经算是他发出的明确警告。而这个警告，一个月以来他已经发出了三次！
10月12至13日，周小川出席美国华盛顿举行的二十国集团（G20）财长和央行行长会议，在提到当前中国经济形势时他表示，“中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，并不断综合施策，补短板、去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。”
之前几乎从来没见过周行长如此直白的表态。
对比下去年他是怎么说的你就知道问题严重性了。
2016年10月6日，在华盛顿举行的第四次二十国集团（G20）财长和央行行长会议上，周小川在提到房地产时，是这么说的，“近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。”
在周小川少有的对房地产市场的直接表态背后，是2015年以来房贷的大跃进。2014年四季度以来中国商业银行累计发放了10万亿的居民住房贷款，即3年时间中国居民住房贷款余额翻倍！
要理解这些数据背后的风险，得看一下周小川的文章中提到的例外一组数据。
周小川说，2016年末，我国宏观杠杆率为247%，其中企业部门杠杆率达到165%。他的结论是“高于国际警戒线”。此外，他还指出：部分国有企业债务风险突出，“僵尸企业”市场出清迟缓；一些地方政府也以各类“名股实债”和购买服务等方式加杠杆。
事实上，中国的杠杆率（债务率）到底是多少，社会上一直有各种算法和争论，周小川在文章里的“金融高杠杆率和流动性风险”一节里向我们透露了上述官方的数据。
高于国际警戒线的定论实际也意味着，我们去杠杠的过程远没结束，这其中当然包括房地产。
但房地产领域的杠杆率上升有多快，我随便列几组数据你感受下。
据统计，在2015年之前，每个季度新增房贷正常保持在5000亿元以下，在2012年二季度甚至只有1900亿元。转折点是在在2014年11月央行的双降之后，房贷增长不断刷出新高。
对比2011年9月， 6年时间房贷余额从6.9万亿增加到21.1万亿，即6年时间房贷余额增加了14.3万亿；而2014年四季度到2017年三季度，这3年中增加了10.1万亿，即3年翻了一倍。
最让人瞠目结舌的是2016年上半年房贷增加2.37万亿，下半年增加2.59万亿，全年合计增长4.96万亿元。而2016年全国商品房销售额为11.76万亿元，也就是说42%的房地产销售额是由房贷来支撑的。
所以2016年房价暴涨就不那么离奇了。
2017年二季度，住房贷款余额曾破天荒的出现下降，但三季度又增长了约1.1万亿，而且根据易居研究院的估算，至少3000亿短期消费贷变相进入了房地产市场，所以说进入房地产市场的银行贷款远不止表面的统计数据。
这些数据简直让人惊出一身冷汗，明斯基时刻真的并不遥远！
大家已经看到了，居民负债余额/居民可支配收入已经逼近100%了，意思就是说大家的收入除去必要生活支出，几乎全要拿出来还债。
还记得美国当年的楼市吧，2006年美国整个房贷构成中，A级和AA级的优质贷款占比不到10%，剩下BB级和B级的垃圾次级贷款占比超过90%，但市场仍然信心满满，实际上风险已经来到，而美联储的17次加息则直接刺破了这个泡沫，结果大家都看到了。
问题是，在当下，房地产还在发烧。而且是整个产业链条的持续高烧。地产商在全国四处抢地，而购房者也在全国范围内追买。
这里面的逻辑是，大家都想着通过买房赚钱，但购房者的还款能力是分三六九等的，优质人士都买了房，房地产这个链条要想继续玩下去，就得开发更多的购房者，那些还款能力一般甚至较差的人也被吸引进楼市。这个过程不断重复，最终的结果就是还款能力差的购房者占所有购房者的比例不断提高。
所以我理解周小川在现在这个关键时刻抛出这个概念，实际上有两个用意：
1、提醒所有市场主体（房企、购房者等）要稳健操作。
对于房企来说，债务水平要控制好，别到时候因为房子卖不出去，钱收不回来，又融不到钱，被不断到期的债务拖垮。要知道今后两三年是偿债高峰期，同时又是房地产回归常态的关键之年。
对于购房者来说，买房一定得是基于资金和需求的合理计算之后而做出的决定。不能搞不清楚需求就买房，也不能单纯为了赚钱而买房。
2、政策肯定会做出反应，特别是货币层面。
万达为什么连续被三家国际评级机构下调评级，恒大融创等大房企为什么停止了大规模购地转而降负债，央行为什么罕见支持北京等地商业银行上调房贷利率？
这些动作的背后就是央行主导的主动降杠杆，它就是“逆周期因素”的一部分，让大家冷静冷静，目的是尽力避开“明斯基时刻”。它们的好处就是“软”而不是“硬”，是“化解”而不是“刺破”。
这不，除了口头警告，政府已经使出了重拳！
1、住建部与国家发改委联手，从10月30日开始在全国范围内展开为期一个月的“商品房销售价格行为联合检查”。
检查内容包括：销售商品房未明码标价或未在交易场所醒目位置明码标价；未按规定实行“一套一标”；标示信息不全，没有按照规定内容明码标价；未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价；通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易；以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费等行为。
据财联社拿到的检查方案显示，交叉检查重点城市包括15个城市：
北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安。
2、据财新报道，住建部联手央行、银监会将严查“首付贷”，坚决打击房地产中介、互联网金融从业机构、小贷公司的违规行为。
三部委要求，严禁违规提供房地产场外配资，包括严禁互联网金融从业机构、小贷公司以线上、线下或其他任何形式，为购房人违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。除此，中介机构、互金企业、小贷公司都不得提供“过桥贷”“尾款贷”“赎楼贷”等场外配资金融产品。
所有这些都在主动帮助人们扭转预期：过去十余年的房价行情是不会延续下去了，未来两三年，中国楼市真的不适合炒房客了。
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