备案价直降8300，龙岗率先顶不住了？
近日，据深圳淘房志报道，深圳龙岗吉祥里豪庭拿下预售证，备案均价约44488元/平方米。
此次备案的是2栋、3栋两栋住宅，共292套，将推新品88-143平米住宅产品。其中，项目备案单价区间为每平米43025-46630元，总价区间为383.78万-647.445万元。
乍看一下是不是觉得还挺贵的，龙岗都要4万多了。
但是去年9月份，该项目6栋、8栋的备案区间在每平米4.7-13.8万，备案均价达到每平米52848元，其中8套顶楼单位的备案价格达到13.8万。
也就是说，时隔一年多，2栋、3栋的备案价相比6栋、8栋直降了8360元，降幅达到15.8%。
从上图能看到，吉祥里豪庭位于龙岗中心城成熟居住区，为集商业、公寓、住宅、办公等于一体的都市综合体。项目共10栋高层建筑，包括1栋写字楼、2栋商务公寓、7栋超高层住宅，即将推售的为2、3栋住宅产品。
从这次备案价的下降幅度来看，这已经远远甩开了深圳新房一年来的跌幅。虽然深圳新房已经十三连跌，但是总共也才跌了1323元。
难道说，龙岗率先顶不住了？
但如果仅从一个楼盘，或者说仅从新房价格来看，这个结论都是片面的。
先从该楼盘来看。
据新浪乐居报道，吉祥里豪庭为“金九银十”之后首个获批项目，此次推售产品为88-143平3-5房，预计将于本月中旬发售。但是，二期产品仅小户型带装修交付，大户型为毛坯交付。
2016年9月，吉祥里豪庭推出一期产品，包括341套住宅，目前项目一期在售81-89平3-4房住宅产品，整体均价约4.6万/平。看似备案均价降了，但是注意看：一期产品将于2019年6月带装修交付，而二期只有小户型有装修。
深圳中原统计数据显示，吉祥里豪庭所在的龙岗中心城片区二手房10月成交72套房源，成交均价为40034元/平，与吉祥里豪庭相隔一路的万科金色沁园目前有10套房源在售，挂盘均价49461元/平，但最高挂盘价达59768元/平。
所以说，这次看似下降的备案价，实际上是剔除了装修的成本。
我们再看看新房和二手房的情况。
现在所有城市一手房都在限价和捂盘，所以看一手房量和价意义不大，二手房的价格变化更能体现这个城市房价的走势。
先看深圳总体的走势。
从上图能看到，新房跟二手房的走势完全是两个不在一个步调。新房价格在政策调控下，确实得到了有效抑制，虽然跌幅有限，但至少没有再往上涨了。
但是二手房却一路震荡走高，特别是今年年初，到了下半年，涨势有所减缓，但整体均价已经超过新房。
不过，需要注意的是，虽然二手房量和价意义较大，但二手房真正成交是从下定金开始算，我们看到的数据有一定的滞后性，所以我们通过数据看到的市场，都是半个月甚至一个月前的市场。
那我们再来看下龙岗的情况。
龙岗房价走势（数据来源：吉屋）
从图中我们可以发现：
1、处于价格洼地的龙岗，在深圳整体新房均价下跌的时候，依然保持着一定程度的上涨，10月份新房均价已经接近5万；
2、龙岗二手房价格近一年来一直保持平稳上涨的趋势，与新房价格相对同步，目前龙岗二手房均价也接近4万；
所以我们能得出结论，深圳看似连跌的房价不过是表面而已，二手房的价格依然在涨；而对于龙岗来说，新房和二手房价格今年以来都在涨。
而前文的吉祥里豪庭备案价下降8300元，不过是开发商使的伎俩而已。
龙岗顶不住一说，其实并不成立。
那么，现在是不是一个好的入手时机？
我认为，考虑到房贷的难度和成本在上升，同时深圳也在积极发展住房租赁市场，未来一段时间内房地产调控的效果会持续。
对于一手房，因为年底入市项目较多，预计成交量会有所上涨，但是因为限价的因素，成交价格应该相对稳定。
对于二手房，二手房价目前维持在一个相对稳定的状况，市场观望情绪浓重，所以大涨不太可能，同时二手房价经过今年第一季度的筑底，大跌也不太可能，不过年底可能会出现部分出现笋盘略低于市场价。
而对于龙岗来说，目前仍有不少3字头的潜力盘，而且未来会有6条地铁线，弥补目前仅有3号线的交通短板，作为深圳的房价洼地，还是值得刚需购房者考虑。
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