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最后的狂欢!刚刚,官媒拉响了楼市警报

2017-11-16 渔村村长 楼市头条

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今天早上,新华社旗下《上海证券报》发了一篇《资金面寒意阵阵 房企“捂紧棉被”过冬》,估计很多地产公司看了都要冒冷汗。


文章大意就是银行发出警告,不愿意再给开发商借钱了,特别是高负债的开发商。

 

重点如下:

 

1、近期银行重启房地产压力测试,或将对高杠杆、高负债的激进房企收紧贷款,以降低金融机构系统性风险。一般而言,每一次压力测试后,无论结果如何,银行都会在一定程度上缩减房地产开发贷款的额度。

 

2、按照规模排名比较靠前的开发商才有可能进入银行的放贷名单。一些靠高杠杆迅速扩张的房企,即便年销售规模居前,在年底信贷资源极为紧缺的情况下,金融机构也会进一步收紧对此类房企放贷。

 

3、不仅是银行信贷,从去年开始,A股房企再融资的“口子”就已经开始收紧,上市房企再融资规模也呈下降趋势。去年发布预案的29个定增计划中,有24个已停止实施。

 

4、再加上政策调控对销售回款的影响,房企资金压力叠加。

 

官媒到底是在警告谁呢?不言而喻,看看用脚投票的股市就知道。



 

恒大和融创是出了名的高负债,也是今年以来涨势最猛的内房股,但是截至今日早盘收盘:


1、中国恒大较10月25日最高点下跌9.08%,引入600亿战投也没遏住颓势;融创中国更是较10月25日最高点下跌18.03%


2、此外,近几年大举进攻的碧桂园较9月18日最高点也下跌15.27%富力地产较9月21日最高点下跌19.82%

 

3、恒大和融创还不是负债率最高的房企,泰禾以超过400%的净负债率傲视群雄,所以泰禾集团也较9月20日高点下跌14.67%


Wind数据显示,2017年中国A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,增长达23%。

 

截至2017年9月底,A股平均每家上市房企负债达445亿元人民币其中:


64家房企超过百亿元负债;

34家房企超过300亿元负债;

共有36家资产负债率超过80%红线,占比接近26.5%。

 

银行已经意识到房企债务的系统性风险,采取了收紧信贷的政策。

 

根据融360监测数据,目前90%以上的中国境内银行表示面临额度不充裕问题,放款时间由以往的15天至60天延长到60天至180天不等,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。



银行不肯借钱是吧?那我就找股市要吧。


但是也没门!


上证资讯统计显示,截至11月15日,A股上市房企已实施的定增募资规模为45.14亿元。而去年的规模高达439.88亿元,同比下降了89.7%。


股市也弄不到钱,那我就发债! 这不,近日,华夏幸福在一天之内一口气宣布了3笔融资:

 

1、发行不超过100亿元的公司债券;

2、间接全资子公司南京鼎通拟与光大兴陇信托签署10亿元的《永续债权投资合同》;

3、引入平安大华对嘉兴孔雀城增资不超过20亿元。


然而,债市同样是一片哀鸿遍野。


近期债市持续下跌,本周二10年期国债收益率更是打破4.0%,让整个市场弥漫着悲观的情绪。而且,年底之前不论是MPA考核,委外的到期赎回,还是市场的情绪带动,美联储的加息,可能整个债市的未来跌势还没有结束。


另外,债也是要还的。

 

任志强预计,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度则达到4700亿,今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。




钱不好融,但是房企们似乎没有意识到危险的来临。他们还在买买买。

 

据CREIS中指数据,今年1-10月,全国拿地最多的50家房企产企业共花了19220亿用于买地。


2017年1-10月全国房地产企业拿地金额TOP10

排名

企业

拿地金额(亿)

拿地面积(万平方米)

1

碧桂园

1903

5026

2

万科

1525

2344

3

保利地产

1222

1690

4

中海地产

958

1080

5

中国恒大

946

4001

6

融创中国

776

6659

7

阳光城

617

873

8

龙湖地产

604

767

9

中国金茂

595

385

10

招商蛇口

586

635


连一贯作风激进的孙宏斌都看不下去了。


11月15日,在中国不动产金融年会2017上,孙宏斌表示:“把地买贵了,谁都救不了你。房地产行业从长远看,肯定没问题。但是(如果把地买贵了)明年有可能你就已经过不去了。”




钱不好拿了,那就卖房子吧。但我还是要告诉你,房子不再那么好卖了。


1、中原地产研究中心数据显示,今年前10个月,北京新建住宅成交量为20550套,创造了最近10年有网签数据的历史最低值,同比跌幅高达50.6%。


2、链家研究院数据显示,受到调控政策的影响,环京区域楼市迅速冷却。涿州、固安、永清及廊坊市主城区二手房均价下跌超过15%,北三县均价更是大幅下跌30%左右。


3、上海易居房地产研究院数据显示,10月份,上海新房市场几乎断供,成交面积33.5万平方米,环比减少36.7%,同比减少58.1%,为2012年2月以来历史最低水平。


华夏幸福之所以急着融资,也是因为在环京地区的销售受到影响,资金回笼压力增大。数据显示,华夏幸福2017年前三季度经营性现金流-224亿元,而在2016年报告期末中,这一数据为77.63亿元。

 

重重重压之下,已经有房企撑不住了。

 

据21世纪经济报道,一家中西部房企控股股东于2015年将5000万股作价4亿元,抵押给银行为子公司提供担保,其中1.3亿元出现贷款逾期未偿还情况,母公司已经把持有的99.99%的房企股份全部质押。

 


郁亮说万科当好农民。但哪有坐享5000亿收成的农民,更大不可承受的风险是:一旦调控和银根收紧,收成又跟不上,销售减缓,前期巨量的债又还不上,就会面临破产风险。况且中国房地产就是政策市,谁也无法精准预测。

 

所以,我还是昨天那几句话:

 

1、如果你炒股,请远离地产股,尤其是今年在港股疯狂上涨过的那几支,是哪几个我就不说了,你懂得。

 

2、处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多的房企会放弃自己的价格底线,寻求降价,预计春节后楼市普遍性的小幅降价将开启。如果你不是刚需族,可以等等看

 

3、此外,在调控的大背景下,广州、深圳、合肥、南京这些一二线城市的房价不会大涨,但肯定也不会大跌。如果你是刚需购房者,当你买得起的时候就是最好的购房时机。好城市的房子,任何时候都可以买入。


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