今天，深圳人被这个楼盘搞得一脸懵逼
作为今年龙华最受关注的项目之一，红山6979终于还是抢了一次头条，搞了一个大新闻。
昨天晚上6点多获悉红山6979正在签约，等我到8点多上去看，居然显示全卖完了！471套，一套都不带剩的！
然而，前天规土委网站才公布红山6979拿到了预售许可证（拿证时间为11月16日）。预售许可证公开一天之内就完成了整体销售并全部签完认购书，真的是风一样的深圳速度啊。
资料显示，该地块性质为商业，项目拿到预售许可证的部分是3、5、6栋共471套，包括384套商务公寓和87套商铺，备案均价分别约为57024元/平、149161元/平。
简单算笔账，预售建筑面积45324平方米乘以备案均价5.7万（商铺均价要超过此价格），不考虑优惠的话，此次交易金额超过25亿元！
虽然红山片区是众所周知的宇宙中心中的中心，这个价格确实极具性价比，但是这个火爆程度依然吓到我了。
那么问题来了，是谁买的呢？我分析了下：
在项目还未开盘的时候，就有80多套显示“已签认购书”，说明很可能是大客户打包购买。
到底是谁有这么大手笔一次全部扫空呢？
目前这个神秘买家尚未可知，只有某自媒体前天发文说政府在和该项目在谈整售。
其实这个项目在去年9月份就有登记客户400多名，但由于久久拿不到预售，一直迟迟未开盘，各种传闻四起：
1、当时就有消息称项目是被整体打包出售，不单独售卖。
2、本月初的时候，风传北京来的投资公司买下其公寓380套共20多亿元。而这次备案也是公寓共384套，数量基本一致。
3、很多人质疑这是不是开发商或者投资客为了躲避限价令，自产自销自卖自买，然后进入三级市场加价卖赚取差价的套路。
4、也有大V推测，投资公司真正的目的并不是公寓，而是暴利的商铺，15万拿下未来可以卖30-40万。
不管谁说的是真的，可以肯定的是，反正不可能是个人买来住的。
惊讶和质疑背后，是深圳楼市异常火爆的公寓市场。据深圳淘房志统计，近期的深圳楼市已有多宗这样的大单交易，一批大型机构相继杀入公寓市场：
1、龙光玖钻，传说北方豪客1.4亿扫货64套。
2、招商中环414套公寓被罗湖区和市人才安居集团收购，按照预售价大约每平米6.8万计算，收购总值在30亿左右。
3、中粮云景国际，机构财团出手购买了4栋中的两栋，成交金额16亿。
4、深南道68号近期江西矿业富豪进货比较多，目前外地客占比已经达到了40%以上，最近某天就成交了10套。
5、万科蛇口公馆，周末有上百人前往看房，客户排队预约爆满，据说有大机构前来看房。
无一例外，创造这些惊爆数字的，都是公寓产品。除去人才安居集团买来为政府推行“租售同权”做储备以外，能这样买买买的，也只有投资客了。
不是我耸人听闻，虽然调控此起彼伏，但深圳的商务公寓商办市场依然为投资客们敞开着大门，全中国的资金正在大踏步进入深圳商办物业市场。
而这并不是个好现象。
半个月前，我在《深圳小心！野蛮人又来抢房子了，我们守不住了》已经警告过，今天再说一次吧。
深圳的住宅产品已严格限购，投资客们无机可乘，目前仍不限、不限贷的公寓是唯一的缺口，天然就成为了炒房客们的猎物。
从投资的角度来看公寓这样的产品总价低，投资收益见效较快，即便房价不涨，还可以通过租赁获得投资收益。有数据表明，仅有22%的客户购买公寓作为自住用途，其余7成多的客户购买商业公寓均为投资打算。
深圳的公寓交易量也是年年上涨，2016年是深圳楼市达到了有史以来商务公寓的最大市场供应量——110.97万平方米。
不过，你只看到了打鸡血的数字，而我则在为深圳楼市的未来感到担忧。
因为公寓对深圳楼市确实太重要了，可以说是深圳楼市的最后一个堡垒，这个堡垒被攻破，深圳房价搞不好会再次飙涨。
1、作为一种住宅的替代产品，公寓在深圳楼市的地位无可替代，担负着落实房住不炒、贯彻租售并举，解决土地紧张、加快旧改进程，满足住房供应、吸引人才落户的历史重任。
2、深圳本就已陷入土地稀缺、房子稀缺的被动局面，却依然面临着人口的高速增长，供需关系严重不平衡。如果任由投资客利用不限贷、不限购的漏洞，会加速抢光深圳本就少得可怜的房子，尤其是现在占主流的公寓。当深圳人无房可买的时候，房价将再次被推高。
3、在疯狂的公寓交易面前，整个深圳楼市都难以独善其身，会迅速由公寓传导到一手住宅，然后蔓延到二手住宅，甚至是租赁市场。要知道，公寓和一手住宅尚有限价可以控制，但二手房没有限价很容易被拉涨。
怎么想办法把火爆的公寓市场压下来，其他城市的政策或许值得深圳参考。
北京在今年3月26日出台新公告，对于新报建的商办类房产，最小分割单元被限定在不得低于500平方米。500平米的房产，无论是从售价上还是户型上都不适宜做住宅使用，这将导致新批准建设的商住物业相较于住宅物业将不再具有竞争力。
而对在建（或在售）的商住房，个人购房者不再具备购买新商品住房的资格。此公告几乎杜绝了一切炒作的可能。在新政推行后的次日，北京的商住房成交量从以往的日均200套左右断崖跌至3套。
上海在今年4月对旧规进行修改，包括办公用地不得建设公寓式办公；商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店；办公、商业可售部分以层为单元进行销售等。也就是说，商业性质的房子不能用来居住，即使某位地产商在自己的项目中建造了公寓式酒店，也只能整层销售，基本宣判了炒作公寓的“死刑”。
想想看，深圳会不会跟进京沪，出台针对公寓的调控政策呢？
现在市场各方似乎还尚未意识到这一点，依然沉醉在“深圳一定会是下一个周期行情的率先启动城市”的美梦中无法自拔。大V们在号召大家买买买，购房者们在为抢不到而忧伤，中介依然在疯狂打鸡血。
特别有意思的是，今天的新闻出来以后，中介们一如既往的跟打了鸡血似的在朋友圈拼命转发。不过他们在为红山6879庆功之外，还在大力推销周边同类公寓龙光玖钻。
红山6979大部分房源都在6万/平以下，最低单价仅5.1万/平，价格要低于龙光玖钻的5.9万（带装修）。开个脑洞不要当真，原来红山6979一天卖光20多亿，是隔壁龙光玖钻一手策划的？
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