10张图告诉你：压不住的房价，挡不住的深圳
点击上方“楼市头条”关注我们
“改革开放近４０年，中国最引人瞩目的实践是经济特区。全世界超过4000个经济特区，头号成功典范莫过于‘深圳奇迹’。”
——英国《经济学人》
这座只有30多年历史的小渔村，却吸引了五湖四海2000多万的人。
有的人来到后想扎根，有的人却想逃离，房价是很多人心中的痛。
很可惜，尽管多数人都觉得深圳房价高，但他们看到的却不是真实的深圳！
自1998年房改以来，房价基本3年一个周期，上一轮调控是2013年到2015年，而这一轮暴涨是从深圳开始的，2015年上半年就启动了，2016年率先见顶横盘，掐指一算2018年下半年差不多就是调控结束之时。
对于北上深三大一线城市来说，目前已经是刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机。记住：你永远不可能买到最低点，而等政策明显变化的时候，房价将在一夜之间出现巨大的“向上跳空缺口”。
你我都知道，在限价等原因下，深圳的一手新房房价已经失真，因此不管是现在的14连跌，还是未来的15连跌，都不是深圳房价的真实反映。我并不是房价的鼓吹手，相反，对于当下，对于国内多数城市的房价，我已相当的不看好。
但深圳是那个例外，尽管调控手段奇招百出最后也只是压制了短期的涨幅，压得了一时压不了一世。
不去驳辩谁是谁非，我用10张图告诉你，我们脚下踩着的深圳寸土寸金，未来深圳的房价还会继续上涨！
一
混资本市场的人都知道任泽平的一句话：房地产周期的判断是：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
而“人地矛盾”突出是深圳楼市最大的问题之一，楼市供求关系长期紧张，或导致房价上涨。
在北上广深四个超一线城市里，深圳1996.85平方公里的总面积，相当于0.13个北京，0.25个广州，0.33个上海。
在螺蛳壳里做道场，这天然决定了深圳土地市场的天花板。
所以，你会看到过去三年，在全国其他一二线城市保持着平均1500万平方米的供应量时，深圳以42万平方米的超低宅地供应量排名倒数第一！而北京、上海、广州分别为995、1812、936万平方米，柱状图中几乎看不到深圳的数据。
不是不想供，是实在无地可供了。
深圳市规划到2020年建设用地上限976平方公里，而2015年时便使用了940平方公里。这意味着剩下的5年里，平均每年深圳仅有7.2平方公里的新建设用地指标！
今年前11月，深圳供应住宅用地甚至比去年下降了一半以上，直到11月10日出让一宗2万平方米的只租不售地块，才打破了今年宅地零供应的记录。
而北京则在加速供应，前11月供应住宅土地达到69宗，土地面积共计945万平方米，比2016年全年的250万平方米增加了278%。
不是说，深圳面积小、土地少，房价就一定得涨。如果脱离需求，上面的推导都是扯淡。
问题是，深圳恰恰又是一个住房需求强劲的城市。
面包要靠面粉做，而现在深圳快没有面粉了，再这样下去深圳将无房可卖！
后果是什么？你应该比我更清楚。
二
在2017年，一场罕见的人口争夺战全面展开。给户口、给租房补贴，武汉、成都、杭州等一大批二线城市，加入了对大学毕业生的争夺；无锡等一批地级市，则取消了落户的年龄限制。
一个问题摆在我们面前：过去几年里，中国的人口是怎样流动的？哪个城市获得了最大的、最有价值的人口红利？
答案是深圳。
与土地极度稀缺形成鲜明对比的是，深圳是中国目前最好落户的一线城市，也是绝大多数人进入一线城市的最后窗口。
起码到目前为止，深圳仍旧敞开着环抱欢迎着四方来客。
与北京上海相比，深圳的常住人口数稳定上涨，2016年增长率为4.66%，为北京的42倍，上海的5倍！上海甚至在2015年出现了负增长的情况。
北京上海因为自身规划原因，限制人口流入，提高落户门槛，甚至开始赶人了！而深圳则不断吸引人口流入。
根据深圳市2016至2030年城市规划草案，未来15年内，深圳常住人口将从目前的1191万人（实际居住人口2100万人），增加到1800万人，实际增加人口662万人，平均每年大约增加45万人！
据官方数据，未来15年，深圳新增人口的住房需求总套数将大约会是265万套，平均下来就是每年新增人口的住房需求约18万套。
但统计数据显示，2016年深圳新增预售的商品住房总套数仅有3.8万套，如果按每年增加人数45万人来算，一套房需要解决11个人的需求，这可能吗？即使加上二手房的成交数10.5万套，还是有几万套的缺口。
所有最伟大的城市，本质上都是移民城市，例如元朝的大都、例如纽约、例如早年的上海、例如香港、例如深圳。
“来了就是深圳人”这个口号深圳已经喊了几十年，即便是所有一线城市都在赶人的今天，深圳仍然以足够宽松的政策，吸纳来自全国各地的奋斗者。
三
除了人口流入，深圳的人口结构也是一个重要的因素。
在全国人口自然增长率持续下跌时，深圳从03年起便保持平稳上涨的趋势。这告诉我们，深圳人口年龄结构更为年轻，深圳从不缺乏活力。
深圳的在校小学生人数一直在上升正是人口年龄结构年轻化的体现。“小学生”恰恰是中国最有价值的人群，几乎每个家庭都在围绕着孩子运转，把最好的资源、关怀给孩子。所以，能赢得“小学生增量”的城市，绝对是中国最有希望的城市。
随着城市化的加快，民众生育意愿降低，近些年全国小学生数量也呈现逐渐下降的趋势。但深圳以强大的资源吸引了大量流入人口，2016年在校小学生高达91万人，较上年增幅5.3%。7年来小学在校生增长率达到了47.6%，是增速最快的一线城市！
从2000年开始，深圳小学生数量总体呈平稳上涨趋势，这说明婚育年龄的人口比重在增加！小学生多，证明大量人口流入后，人们愿意结婚生子，扎根并融入深圳！
这种人口流入趋势，将随着人口、资金、技术要素向大城市的持续聚集，进一步改变深圳的人口结构，不断形成更高层次的住房需求。
因此，深圳的人口与土地供应是及其不平衡的！要摁住深圳的房价，可比登天还难！
四
技术与资本将是未来城市之间博弈的主战场，这不仅影响各个城市之间的资金流向，也最终影响到一个城市的GDP和财富增长。而房价也将随着城市的快速发展水涨船高。
而现在，深圳上市公司总市值已经超越上海，准确地说，已经接近上海加上广州之和！
同时，深圳是中国民营上市企业最多的城市，从侧面也能反映出深圳的经济活力足以称雄全国！
虽然深圳的上市公司总市值仅有北京的一半不到，但注册在北京市的千亿市值央企多达31家，总市值超过15万亿；而注册在深圳市的千亿市值央企只有4家，市值仅5000亿元。剔除主要央企后深圳上市公司总市值为9.65万亿元；北京为6.63万亿元；上海6.38万亿元；杭州4.61万亿元；广州1.75万亿元；南京1.05万亿元。
如果把腾讯当做一个经济体，超过5000亿的市值可以排在全球第24位。根据IMF公布的2016年全球GDP排名，第22名台湾省为5285亿美元，第23名瑞典为5113亿美元，第24名波兰为4676亿美元。仅腾讯的市值就与台湾、瑞典的GDP相当，超过波兰！
深圳可能是中国创新研发强度最大的城市之一，在科技创新排行榜上，深圳超过了世界上绝大多数发达城市，拥有的PCT国际专利数量占全国一半以上！
在2016年，深圳PCT国际专利受理数遥遥领先全国所有城市，并且这已经是深圳连续14年领跑全国。国际知识产权组织的数据库分析显示，2011年至2016年，深圳的国际合作条约专利申请年增长速度居全球首位，是日本东京的2.5倍，美国硅谷的3.6倍。
北京拥有一大票的国家级高校和国字头科研企业，而深圳却靠着华为、大疆、华大基因等一大票的民营企业扛起了科研创新的大旗！
因此，深圳可能是全中国最健康、最良性的经济增长模型，在中国社会科学院(财经院)与联合国人居署共同发布的《全球城市竞争力报告2017-2018：房价，改变城市世界》报告中，深圳排名第6，在亚洲地区仅次于新加坡！也是中国唯一一个进入前十名的城市，北上广在深圳面前也只能低头！
这些是为了告诉你，深圳有多么牛，未来不可限量。这对房价意味着什么不用我告诉你吧？
五
到2018年，全球经济将进入稳健的增长期，一线城市房产将成为最重要的资产之一。
而深圳，是全国经济增速最快的城市、是经济总量排名前三的城市、是创新能力最强的城市、是唯一一个没有污染、空气质量优良的一线城市、是唯一一个可以落户的一线城市！
有人说，深圳一定会是楼市下一个周期行情的率先启动城市，也将是中国下一个10年的风口，是打破现有一线城市阶层固化的窗口，而且还可能是唯一窗口！
深圳的房价还会上涨，但有创意有梦想的年轻人，依然有机会成为这座城市的第一代移民，依然有机会在这片土地上占据一席之地。
- END -
本篇留言所获点赞最多的小伙伴，
可获得一个月视频网站会员福利！
爱奇艺、优酷、腾讯任选其一！欢迎积极留言~
（最少需要10个赞呦~）
欢迎地产爱好者添加村长微信进群讨论
☛ 推荐阅读：
