大湾区土储超7000万平！这样的佳兆业，有点猛！
预见行业趋势，读懂中国楼市
截止2017年底，佳兆业旧改占地面积达2400万平，以容积率2.5估算，其建面达6000万平，加上大湾区土储建面1300万平，佳兆业大湾区总建面超7000万平！
低调潜行的佳兆业（01638.HK）正以厚积薄发之势颠覆业界对其过往的认知。
回顾2017年，中国楼市风云变幻。在全面调控的背景下，佳兆业表现依然强劲。
在解构数据之前，需要说明的是，本文记账本位币均为人民币。
1、总合约销售额突破400亿元目标，登上447.14亿元新台阶，近两年复合增长率近50%。
2、同创历史新高的还有合约销售面积，约为278.63万平方米。
3、确认销售金额暴增86%，约312亿元。主要得益于一、二线城市高毛利项目入账。
4、佳兆业总共约2200万平方米的土地储备中，近85%位于一线城市及重点二线城市。
具体反映到财务数据上：
1、营收规模再度放大，录得328亿元，同比增长84%。
2、毛利空间快速释放，录得89亿元，暴增286%。相对应的是，毛利率提升14个百分点至27.3%。
3、战略部署成效凸显，佳兆业扭亏为盈，录得净利润33亿元。
4、EBITDA同比增长550%至104亿元。
综上所述，佳兆业财务结构持续优化，高质量成长或是其2017年最好的诠释。
佳兆业势能之所以得到渐进式释放，主要得益于其运用灵活的销售策略，以及抢先布局大湾区、拥有大量旧改稀缺资源的优势。
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提前布局大湾区，业绩空间亟待爆发
自从2017年两会将大湾区建设上升至国家战略层面后，该片区成为标杆房企的必争之地。随着投资热情的持续升温，在该片区拥有较大土储且具有开发优势的房企潜力巨大。
先来看下粤港澳大湾区一周年的答卷。
1、粤港澳大湾区9+2的经济总量2017年首次突破10万亿！这个数字追平了四大一线城市，且创造了全国1/8的GDP。
2、从另一个维度来看，大湾区9城的房价全部上涨，整体同比涨幅在30%左右。
目前来看，佳兆业抓住了在深圳大本营的发展机遇并快速积攒势能。
1、业绩首尝红利：佳兆业大湾区2017年销售金额贡献56%。
2、土储优势凸显：
1）截止2017年底，佳兆业总共约2200万平方米的土地储备中，近58%位于粤港澳大湾区，大湾区土地储备近1300万平方米，其中深圳土储占比约为23%。
据统计，佳兆业粤港澳大湾区土地货值超过3千亿元。
2）佳兆业早期拿地成本均价不到两千，竞争优势不明而喻。
3、抢占价值洼地：佳兆业在广州、中山、佛山、惠州及珠海等地新增权益建筑面积196万平方米，占2017年新增土储的63%。
值得注意的是，2017年大湾区房价涨势较猛的主要集中于环广州区域。据中国房价行情网的数据显示，中山市涨幅最高为41.39%，佛山（36.45%）、肇庆（35.57%）、东莞（30.22%）都超过30%。
综上所述，佳兆业正以前瞻性布局确保其在粤港澳大湾区处于相对领先优势。
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旧改储备充足，集中一线城市
站在今天这个时点，深圳土地供应可谓到了冰点。数据显示，深圳宅地2017年全年供应为0。
这就意味着，随着深圳宅地供应越加稀缺，房企旧改资源储备价值更为诱人。
在这一点上，“旧改专家”佳兆业具备很强的话语权。
1、作为拥有近20年旧改经验房企，佳兆业拥有超过460万平方米深圳旧改成功经验。
2、旧改项目更新覆盖多个领域：高端住宅、精品公寓、甲级写字楼、高星级酒店和商业综合体等等。
3、旧改项目辐射大湾区多个城市：佳兆业2017年在原有深圳、广州、珠海以及上海项目储备的基础上，拓展市场至中山、惠州、东莞及佛山旧改市场。
4、旧改土储资源集中于超级城市：截至2017年底，佳兆业拥有旧改项目储备占地面积约2400万平方米，其中深圳占比约37%，广州占比24%。
据粗略统计，佳兆业旧改货值达1.5万亿元。
2018年3月27日，佳兆业集团主席郭英成在2017年业绩发布会上表示，旧改是佳兆业的主业，我们是一级二级联动，每年在广州、深圳进行，我们在大湾区能够提供占地80到100万平方米，预计今年在广州深圳和上海交80万平方米的占地面积。
就大湾区战略部署、拥有大量旧改稀缺资源来说，佳兆业抢占价值赛道预示未来想象空间巨大。
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佳兆业估值重构
得储地者得天下的时代过去了。
中国城市化进程进入下半场，房企盈利模式面临从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变全面转变。为抢占行业高地，优秀开发商快速切入存量运营、生活服务等板块，包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等等，以此形成产业协同的核心竞争力。
就目前来看，佳兆业正深耕细分领域，注重更为专业化的开发而不是简单的复制粘贴，加快布局发展前景良好的新科技、大健康、文体及旅游产业等产业。
1、收购互联网精准营销企业明家联合21.25%股份；
2、收购南太地产25%权益；
3、收购大健康领域振兴生化18.57%股权；
4、持股佳兆业健康集团（原“美加医学”）比例提升至41.24%，切入医疗产业上游材料供应领域。
可以说，在土地供应越发紧张的背景下，作为综合运营管理能力强劲的运营商，佳兆业或成为政府供地优先匹配房企之一。
此外，佳兆业将在深圳、重庆、贵州、成都等地推出联合办公和长租公寓项目，重点拓展一线城市，通过升级佳兆业自持物业以及盘活市场存量物业，实现价值再造。
一旦佳兆业多个项目迈入成熟期并实现势能聚拢，那将形成一股爆发力量。就目前来看，佳兆业或在不久后驶入估值修复跑道。
1、目前佳兆业集团已获选恒生综合大中型股指数成分股，相关调整已于今年3月5日正式生效。
2、业绩发布次日，佳兆业早盘（2018.3.28）大幅拉升，盘中一度上涨8.6%，高见4.65港元/股。
很多人关心的是，佳兆业在2017年业绩发布会上作出了哪些展望。
1、预测2018年佳兆业结转销售收入是450-500亿之间，2019年会在550亿左右，倒推今年已售未结转收入大概370亿元左右。
2、佳兆业集团2018年可售资源约840万平方米，货值约1270亿元，为此，佳兆业将今年的销售目标定为人民币700亿元，较2017年有56%的增长。
佳兆业以产业、旅游、居住、商业四轮驱动，为集团创新城市营运模式奠定了坚实基础。在此背景下，佳兆业估值修复、合约销售面积几何式增长、抢占行业高地或只是时间问题。
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