海南楼市的前世今生，候鸟人群很受伤！
预见行业趋势，读懂中国楼市
来源：子木聊房
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史无前例的严政
本以为楼市三月风暴已过，可万万没想到，调控政策这头狂魔在相继踏平深圳、杭州后，竟然马不停蹄地追到了天涯海角，而且还把最惨烈的一幕留给了它。
3月最后一天，中国房地产市场有史以来最严苛的调控政策在海南省落定，一夜之间，海南楼市全盘锁死，炒房时代正式宣告结束！
这条政策有多严？
按照海南省住建厅出台的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》称，“首先，以家庭为单位的外地人只能在海南省购得1套房，而且要承担70%的首付，除此之外，还要提供5年的社保证明。最恐怖的是购房5年内对外还禁止出售，即使是本地土著都不行”。
其实这里面的任何一条都可以让炒房客望而生畏绝尘而去，但海南政府为什么要用一连串的政策把所有类型的购房者都一并送入寒冬呢？而且俨然有一种要与房地产市场诀别的态势。
子木认为主要有两个原因。
其一是，海南省的房价泡沫已经达到了历史重演（下文会讲到）的水平，如果再不遏制，很可能再次成为房价崩盘蝴蝶效应的源头。
这个可以从数据中找到答案。官方数据显示，海南代表城市三亚的房价3月竟达到了24552元/平米，在中国房价排行榜中位列第10。可能有人会说这个数据并不是太高，怎么可能有泡沫呢。下面继续看另一组数据。
从上图可以看出，在2017年全国40城房价收入比榜单中，三亚排名全国第二，仅次于深圳！大家可知道，深圳无论在产业、人才还是财政收入上都处于全国前列，即使房价收入比居高，依然可以通过后续收入补涨，拉低泡沫值。
但三亚何来第二呢？除了旅游、养老业，还有什么因素可以撑得起这个位置？在被房地产绑架的海南省，这个泡沫值已经算是巅峰了，很容易刺破。
其二是，海南省目前的房地产开发过度，惹怒了中央。
这个其实在去年年底就有所体现。2017年12月23日，中央第四环境保护督察组对各省的环保检查进行了反馈，其中唯独对海南省进行了猛烈的批判。督察组组长贾治邦在会上愤怒的表示海南省是“鼓了钱袋了、毁了生态”。话语十分直接和严厉。
这个事情是非常严重的。因为很多房企为了获利，违法填海，大建星级酒店和别墅，把公海填成了私家海湾。这一系列的破坏遭到了大自然的报复，海水大面积滩涂发臭，海岸沙滩被侵蚀，海岸线以每年20米的速度崩塌。受益者是少数，但后果承担却是全民。
环保问题一直是中国高度关注的问题。当年北京雾霾严重到影响交通和生活时，中央可以下令瞬间关闭多个环京重口业污染工厂，力度可见一斑。
而今年4月13日是海南建省30周年，海南需要给中央上交一份满意的答卷，而绝不是现在满目苍夷的房地产破坏场景，所以这次锁盘整顿也应当是情理之中。
海南严政出台后，房产研习社里的一位朋友问我：“海南这次楼市严政堪比1993年的《金融秩序16杀》，当年就直接刺破泡沫引发了全国房价崩盘，楼市一蹶不振，而今天又敢用这么大的力度扼杀房地产，不怕遭受市场报复吗？如果在三亚持有房子，应该找机会卖掉还是静观其变？
其实这类问题一定要多维度思考分析，对比着历史来看。
要知道，像海南这样人口稀少，房地产经济严重绑架的城市能走到现在这步背后一定有强大的推动力。
而且海南的房地产市场是中国唯一一个经历了辉煌一世，转而一地鸡毛，而又能在悲伤世界中涅槃重生的个例。
所以下面子木带大家再次回顾历史，翻开海南这一页，看看海南这些年究竟发生了什么。是什么让它的房价一波三折？（如果你很忙，你可以绕过前面的故事，直接进入末尾的干货部分。）
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海南炒房泡沫史
1988年4月13日，海南脱离广东省，一跃成为独立的省级行政区、经济特区，顷刻间成为家喻户晓的淘金地。
房产大佬潘石屹忆往昔，感慨道：“刚坐船上岛还空荡荡，一夜过后，15万人就乌压压地涌了进来“。淘金者纷涌而至，无数热钱纷沓而来。
1992年，邓公南巡后，市场经济确立。发展是硬道理，“三个有利于”，这些论断推动了全国的思想大解放，经济大发展又迎来了新一轮的势能。全国向南流动的资金愈发膨胀。
在双重政策光环加持之下，大笔资金在海南飘荡，此时，国务院又发布了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，房地产行业借助政策登上风口。
于是，改革开放以来的第一波地产热就在海南烧了起来。
先来的开发者圈地炒地，把开发区画满了地图。后来的人炒项目，在纸上卖出了一栋栋不曾面世的大楼。一个叫罗先友的四川人，用全身家当五万块付了两亩地的定金后，就向老家放出要建大楼的消息，从18家单位空手套来了2000万元。
经过地皮炒家的努力，地价由一年前的每亩十余万元飙升至600多万元。1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半。房价更是水涨船高，在当年北京一平米两千的时候，三亚出现了单价破万的楼王。
顿时，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”传响中国大地，在当时流行发财的语境下，国有四大银行、大型国企、乡镇企业、民营企业，以及熊谷组等港企，云集海南参与做房地产。房地产公司瞬间达到1.8万家。
高房价危害深远，不仅阻碍经济可持续发展，透支未来经济发展空间。1993年6月23日，国务院副总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业。次日，《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》出台，给海南的地产热打了一剂退烧针。
随即，海南的房地产业轰然崩塌。
即便政府竭力救场，到1998年时，工、农、中、建四家国有商业银行因房地产业溃烂，积压在海南的资金高达430亿元，房地产信贷不良率高达80％以上。积压其中的社会资金也将近400亿元。
泡沫破裂后，留给海南的是低得发指的房价。那些烂尾的楼房都被当地村民以极低的价格租走，发展畜牧业。一时间，别墅养猪、地基养鱼的海南怪谈传遍全国。
上世纪末，新世纪初，海南三亚的房价徘徊在500-1500元之间，远低于全国平均水平。1998年，全国均价为2063元；2003年，涨到了2359元；2005年，均价更是达到3167元。
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拯救海南房地产的使者
在海南房地产轰然倒地，一地鸡毛的时候。海南整体经济随之遭受重大创伤，趴在地上奄奄一息。但这时候，命运好像安排了解救它的使者，就像当年压在五行山下的孙猴子遇到了唐三藏一样。
这批使者大家应该都能猜得到，就是东北人！
其实在海南房地产市场因过热导致破产的同时，中国经历了一波最大规模的国企职工下岗潮。
1997年底，东三省国企员工下岗的数量达到了259万，占比超过全国下岗人数的22%，接近四分之一的下岗职工都在东北。此后，东北经济虽经大力扶持，但回天乏术，导致大量人口持续不断外流。
值得注意的是，东北的外流人口与中西部地区流出人口很不一样。东北外流人口很多是技能素养较高的下岗职工和城镇人口，而中西部地区主要是农村人口。前者比后者更无依靠，因为后者在其家乡毕竟还有几亩无法变现的薄田，而前者除了一点下岗补偿，几乎一无所有，移民倾向更强烈。
就在这个当口上，海南岛的房地产垮了，每平米300元的房子随处可见。一些东北下岗工人手里拿着一笔遣散费后，下海南买房定居。
于是，海南房产库存因此逐渐开始被消化，房地产市场迎来转机，这也是海南第一次迎来东北人。
对于东北人最重要的其实并不是海南的阳光、空气、蓝天和海水，而是适宜养老的气候。
因为东北严寒，老人们在冬季的死亡率比夏季最高能高出32%。因为室内供暖带来的温差会加重心血管和呼吸系统的压力，引发死亡。东北的冬天绝不是三个月寒冷那么简单，而是横跨了10月到次年3月，近乎半年。这意味着，对东北老人来说，想要熬过充满杀机的冬天并不简单。
于是在今天每年你都会看到，他们像候鸟一样，在寒冷的冬天来临之际，渡往三亚，躲避严寒，次年四月，再飞回北方。在每年50万到三亚过冬的老人中，有将近40万来自东北。而最北的省会哈尔滨，就贡献了一半左右。
长此以往，在东北人的心里默默为海南建立了一种神圣的形象。每一个正宗的东北人，从小到大都在一直心心念念着三亚——那里是东三省的圣地与首都。就如同藏族人的香格里拉；基督徒的伊甸园；穆斯林眼中遍地蜂蜜与牛奶的天堂。
他们长年累月的对抗着严酷的自然环境，在冰天雪地中献出自己的青春。而当他们过了不惑之年后，他们会开始回顾自己的一生，与还不足达到朝圣的境界的亲友围在一个圆桌前，开始一种叫做“对瓶吹”的仪式，而后一一道别。然后虔诚的开启自己朝圣的心灵之旅，一路向南。
其实到今天，很多人称海南沦为了东北第四省，言称要把东北人赶出海南，网络上还充斥着对东北文化的谴责，纹身大哥、浮在澡池子里的金链、吃烧烤、扒蒜的白貂老妹成为了低俗段子的必备。东北文化侵略成为了众人诟病的常谈。
但是换位思考，东北重工业瘫痪，国企员工下岗潮，计划生育后遗症（东北最先实行计划生育政策，又是政策执行得比较好的地区），严寒天气已经把东北人逼上了绝境，他们只不过是在中国大地试图寻找能生根发芽的地方完成自己的梦想而已。
是时代选择了他们，而不是他们选择了时代。
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海南房地产的再次崛起
上文提到，海南省在东北人的迁移下，房地产市场得以复苏。而东北人通过“能言会道”加速了海南省成为国际旅游岛进程。
从地理角度说，北纬18°享受着海洋气候的滋润，同时接受地球板块运动的改造，极多风景优美的度假胜地，号称全世界旅游胜地的黄金纬度，而海南正处于此位置之上。
这一切都把海南的形象带到了全国人的面前。而随着国内城市化加速消费升级，大家开始关注环境资源，例如阳光、空气、蓝天、海水，这些显得越来越珍贵。
所以，海南作为中国唯一的一个热带滨海旅游城市，一直是中国人投资旅游和养老置业的首选。
所以，在上轮全国房价暴涨潮中，海南也跟上了风波。尤其是三亚，从2016年二手房均价1.4万元/平米开始一路向上飙升到现在的2.4万元/平米，而新房早已飙到均价3万多。
紧接着就是上文提到史上最严的政策出台。
通过以上的论述，想必大家已经对海南的房地产历史有一个很清晰的认识，下面是子木对海南房地产市场的几点思考：
1.这次政策会不会导致海南房价的崩塌？
这次海南出台的楼市政策，明显不是为了调控，而是彻底的锁盘，锁死流动性。将资金牢牢得锁在房地产蓄水池里，然后慢慢消化风险。正应了任老那句话，“在中国，不让你买，又不让你卖，不让交易了，你房价还怎么跌？”
所以供需两侧双向锁定，房价不会出现大的波折。房源持有者想抛盘的机会都没有，况且海南楼市属于炒市，凡是在海南买房能投资买房的不可能是背高杠杆玩资金链的选手。记住，房价崩盘的始作俑者永远是那些背着高杠杆玩投机的伪刚需们。
再者，相对于93年海南房地产市场情况，两者相差悬殊。93年的海南房价是纯炒市，房价甚至能达到北京的5倍。而现在，房价虽高企但是和一线城市相比绝不能相比。
但是这次海南楼市锁盘会使成交量锐减，大量房产中介失业，开发商的压力会倍增，资金无法回流，处境艰难。
2.海南楼市值不值得投资？
从文中第三部分可以看出，支撑一个城市房价的必要因素是人口净流入。而支撑房价飙升并出于高位的因素是人均购买力，人均购买力的根源在于产业，这也就是海南一直强调的要发展除旅游养老之外其他产业的原因。
如果把海南纯定义为一个纯旅游城市，那么它的房价泡沫已处于超高位，因为与三亚纬度相当的夏威夷的房价，都没有达到它的高度。但不同的是，夏威夷不适合居住，海南适合。
而如果把海南定义为一个拥有产业的滨海旅游城市。那么目前它还处于洼地价值。
比如说迈阿密，看不到海的房子每平方米二三十万元的到处都是;而尼斯和戛纳的房价是首都的两倍。中国海边优质地产项目的价格，远远低于世界上其他同类产品。
所以对于海南来说，在持有环境资源优势的同时一定要强化其他产业的发展，把内地源源不断的人才吸引到海南才是真正的发展力。这也是海南此时掐死房地产决心向好的原因。
综合来讲，海南环境资源稀缺性会让它具有长期的升值价值。所以已持有海南房产的粉丝别害怕，静等升值即可。
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