中国楼市下半场：从“规模”到“生态圈”
预见行业趋势，读懂中国楼市
现在提起生态圈战略，你第一个想到的企业会是谁？
没错，是那个估值已近1000亿美金的小米。
从2011年8月发布第一款小米手机开始，雷军与他创办的小米就站在了舆论的风口浪尖之上。争议最大的就是小米的生态圈。
但现在，那个曾经最为人诟病的生态圈，已经是小米最大的“核武器”，并备受推崇。
或许有一天，互联网的江湖再起波澜之时，就是小米与BAT的终极决斗之日，生态圈就是他们的战场。
跟互联网一样，房地产也是个江湖。经过几十年的发展与沉淀，在这个江湖中，已分化出两条路径和两种类型不同的企业：
1、规模扩张型，典型代表如碧桂园、恒大；
2、生态融合型，如现在的招商蛇口和未来的万科。生态型房企的典型特征是规模与质量并重，注重产融结合。
今天，小米不是我们的主角。
之所以今天把小米的例子放在开头，是因为我今天想说的房企，是所有的房企中唯一一家生态型企业——招商蛇口。
关于生态圈的概念，招商蛇口在2017年年报中是这样描述的：
以港口或者交通枢纽港、人流聚集的源头为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港、区、城的有机融合、协同发展形成产城融合生态圈。
要理解招商蛇口的生态圈战略，就得先回答一个问题，即目前房地产行业处在什么阶段？
回顾房地产行业的“黄金十年”，全面推进的城镇化，外加不断释放的人口红利。你所看到的是，不管城市大小房价一律普涨。
这也是一个商品房全面短缺的时代，首要是解决“有和无”的问题。因此，只要能盖出房子，就不愁卖。
这种天时、地利、人和的局面，造就了房企割据混战的草莽时代。
草莽时代也是黄金时代，这个阶段的房企，野蛮生长是第一要务：买地—建房—卖房—资金回笼形成业务闭环，周而复始。
在土储、资金和规模三要素的争夺中，拼的是胆量和扩张速度。碧桂园、恒大、融创等一匹又一匹的黑马都是这么跑起来的。
但现在，时代变了。
一个基本靠谱的预测是，国内房地产新房销售总量已临近天花板。未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+/年的规模。
换而言之，这个市场的天花板已经清晰可见，单纯规模扩张的路子已基本没戏。
你想啊，每年15万亿的规模，即便做到1万亿，也就是十五分之一。
规模靠不住，就得找其他的增长点，这是每家房企都无法避免的问题。
所以，万科对战略进行了升级，提出了“城乡建设与生活服务商”口号；而碧桂园提出“美好生活供应商”。
每一个概念本质上都透露出房企在行业变革大潮下，寻找契合自身发展的商业路径。
综合来看，房企转型的选择大多围绕“地产”这一核心业态往外延伸的基本路径，将原本“盖房子”的角色转变为服务商的角色。
在这样的行业背景下， 招商蛇口提出的生态圈战略对我们了解企业对于未来的发展路径尤为重要。
讲完了大时代的背景，我们具体来研究一下，招商蛇口生态圈战略到底是什么。
用万科年报的一句话，地产这个行业已经进入新时代了，面对新时代的新竞争，则需要的是新思维。
也正因为如此，万科在年报中明确提出了转型升级，即从城市服务配套商向城乡建设与生活服务商转型。
这其实就一个生态圈，一个以地产为依托，向外延伸的生态圈，按照万科的话说是：住宅＋一切美好生活。
但万科生态圈路径，是一个个新业务开拓培育的单点突破，这意味着，万科生态圈战略将是一个很漫长的转型过程。
或者说，万科的生态圈战略只是雏形和起步阶段，方向很好，但路很长。
相比之下，招商蛇口的生态圈战略已达至成型。
其优势在于维持生态循环的是“前港-中区-后城”模式背后的产城融合，即在原有的业务版图进行融合连接。
用招商蛇口年报中的表述，“港区城”的联动体现在：
“前港”提法的核心是打造或者完善交通节点，保障产业园区能够在资源和要素获取中获得更大优势；
“中区”的本质在于要素对接，把“前港”所获取的资金、劳动力、生产资料和高科技有效融入；
“后城”的本质在于反哺城市，产城融合。在园区经济体量已经达到较高水准是，加大宜居环境、城市配套、公共服务建设、基础保障和城市公益事业服务投入。
综合来看，招商蛇口“前港-中区-后城”既是时间的发展模式，也是空间的发展模式，这一发展路径与城市发展的模式是相契合的。
如果你觉得上面这几句话有点拗口，我可以这么给你翻译下，招商蛇口的生态圈包括两个层次：
底层：以地产为本的多业态，包括住宅地产、商业地产、教育地产、文旅地产、文体地产、科技地产等，这个生态圈的内核是地产主业，其本质还是城市配套服务商。
据年报，2017年招商蛇口已经拿下了多个产城开发项目，签约落地项目7个，其中包括台湖、苏州金融小镇、常熟琴湖、蕲春、粤东新城项目，并着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产等创新项目。
表层：在地产之上，附加长租公寓、教育、健康、养老、金融等服务业态。即地产+美好生活服务。
2018年，招商蛇口把长租公寓纳入公司战略业务之一。在多元化业务的加持下，招商蛇口在健康、养老、文化、教育等行业都在强势布局。
这里面更深层次的逻辑是，随着产城融合的加速，城市人口流动方向明显已向“商业区”和“产业区”方向转移。而随着人群的聚集，会激发人们的购房需求，购房的首选目标就是靠近产业区或者商业区。
换言之，城市群的发展需要产业的拉动。
如果上述表达你还不能理解，那我给你举个例子你就明白了。
在一条空荡荡的街上，有人打算在这里做生意，第一个人开了加油站，第二个人在旁边开个超市，第三个人开个快餐店……于是这条街越来越热闹，这就是产业对城市的带动作用。
有人的地方就会有需求，人群的聚集产生了相应地关于居住、教育、商业等基本需求，于是这条街出现了楼盘、商场、医院和学校……这就是人群的聚集效应。
这种需求和聚集会逐步形成生态圈的闭环。
闭环的底层解决“有和无”的问题，要通过基础设施满足。如住宅、商业等；
闭环的表层解决“好和坏”的问题，要通过服务满足，如教育、医疗、健康等。
说到这里，招商蛇口的生态圈战略背后的逻辑相信各位应该大致都能明白，那么接下去你可能要问了，这个生态圈到底行不行啊？
要我说，判断一个商业模式可不可行，最直接的方法就是找相似战略的企业进行对标。
在国内，对生态圈战略最为推崇，打造得最好的无疑是小米。
小米的生态圈为什么会成功？
简单理解就是小米以资本为纽带，通过搭建完备的产品矩阵顺理成章地形成了一个“硬件包围用户、软件服务用户”的小米生态。
那么招商蛇口的生态圈战略呢？
纵观招商蛇口整个模式的发展，从港口开发—产业园开发—社区开发（自贸区、大湾区），本质上是以产业为纽带，以港口、产业园和社区的核心模式打造了一个以“产业聚集人群，配套服务人群”的城市生态。
顺势而为，产城联动，就是招商蛇口生态圈战略最大的优势，也最具想象力。
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