左手规模，右手利润：这样的保利很可怕！
预见行业趋势，读懂中国楼市
何谓顶尖高手？
根据木桶理论，一只木桶能盛多少水，是由最低的那块木板所决定的。
所以，顶尖高手不一定在所有的领域都登峰造极、炉火纯青，但绝对不会有明显的破绽。
中国的房地产市场中，只有第一集团的万科、恒大和碧桂园称得上是顶尖高手，其下几个企业，或多或少都有些不足。
它们要么规模相对尚小，要么偏居一隅、影响力范围不大，要么负债偏高、营运有压力。
譬如，保利地产。
在讲求执行力和效率的房地产市场，作为央企的保利，总是比较引人注目的，也有冲击前三的态度和决心，但是前几年停滞的盈利能力终究是个隐患。
在2017年，保利终于补齐了短板，坐五望三，稳稳当当。
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利润重新上弦
人间四月天，老树开新花。
4月17日，保利地产发布了2017年年报。报告显示，2017年公司实现归母净利润156.26亿元，一扫前两年疲软之势，同比增幅达到25.80%。
保利在年报中称，这得益于行业复苏所带来的业绩提升：2015年以来，国内房地产市场持续回暖，带动了房地产行业整体利润率水平的回升。
不管怎样，“保”住了“利”润，保利的确是可以为自己正名、扬眉吐气了。
多年来，保利在营收规模上始终稳居行业前列，但增收不增利的现象已经持续了两年。
保利历年年报显示，2015、2016年，公司营收的同比增长速度都超过10%，但归母净利润的同比增速仅为1.21%和0.60%，基本属于持平状态。
这就比较尴尬了。
我们都知道商业的本质即是追求利润。一家企业只谈规模、不求利润，那和只谈恋爱不结婚有什么区别？
这几年，头部房企在盈利能力上都不含糊：
在万科看来，“发展质量”优先于“规模增长”。2015-2017年，万科归母净利润同比增速都在15%以上，2017年更是同比增长33%，达到281亿元；
恒大在2017年的净利润直接翻了一倍，达到370亿元；
宇宙第一房企碧桂园近两年的净利润增速分别是41%和110%。
不论是和自己比，还是和同行比，可喜的是，在2017年，保利终于清除了阻碍盈利的痼疾，重新找回了增长的源泉，匹配了第一央企上市房企的身份。
需要指出的是，保利盈利能力的改善是建立在庞大的规模之上。
2017年，保利地产销售金额达到3092亿元，排名中国房企第五，47.2%的同比增速是近7年来最高，优于行业34个百分点。
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规模稳中提升
让我们来看看保利究竟做对了哪些事情。
2017年，保利坚持贯彻“以一二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展”的战略布局，深耕城市群、城市带，高度契合国家主推的湾区概念、经济带概念。
在粤港澳大湾区，保利地产凭借其丰厚优质的土储，2017年销售额近千亿。
这和保利拿地策略的转变也有关系。
公告数据显示，2017年保利全年拓展项目204个，拓展面积4520万平，总成本2765亿元，分别同比大幅增长了88%和128%。
在拓展方式上，合作和收购逐步成为保利最主要的扩张途径之一，2017年其拓展面积超过一半来自于合作和收购。
受益于积极的土地拓展，保利地产储备了丰厚的土地资源，未来2-3年的业绩都有了保障。
不信你看，2018年保利继续保持了高速的增长——
根据保利发布的一季报，公司今年一季度实现签约面积592.76万平方米，同比增长41.71%；实现签约金额869.33亿元，同比增长51.42%，排行第四。
其实在2017年，保利的销售额、销售面积和排名第四的融创差距不大。现在既有了规模，又补齐了利润，保利显然可以非常有底气地“坐五望三”。
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为什么保利可以
诚如年报里所说，保利的增长得益于2015年以来的这波房地产复苏。事实上，几乎所有的开发商都享受到了这一红利，但是各房企的策略设计不同，成长的途径、发展的程度也不同。
和恒大、碧桂园等向三四线城市延伸不同，保利的基本盘是在一二线城市，向城市群、城市带纵深发展。
根据年报，2017年，保利销售82%来自于一二线城市，持续深耕的三大核心城市群占比近70%。
截至2017年末，保利待开发土储面积高达9090万方，其中一二线城市占比达到63%，高质量土储为未来销售业绩的释放奠定了坚实的基础。
深耕核心城市的优势在于，一二线城市是2015年以来房市行情上涨的最大受益者，不仅价格上涨的时间早，而且价格上升的幅度大。
别看16、17年三四线城市在一二线城市的带动下开始猛涨，但一来基数低，利润空间的延展性不高，二来增长的天花板低，现在已临近结束。
目前来看，三四线城市有太多的购房伪需求：
从金融上看，银根紧缩显然会加大购房者的购房成本；
从土地上看，三四线城市的不缺土地，缺的是交通、教育、医疗等基础配套设施；
从人口上看，人口外流是太多三四线城市面临的窘境。
而在“房住不炒”“租购并举”的调控下，注定了有一部分三四线城市购房的刚需被挤出市场，被租赁房所吸收。
要实现高质量的发展，一二线城市中高端市场还是兵家必争之地。守住这块蛋糕，任凭外面风吹雨打，我自巍然不动。
从某种程度上看，保利和同为央企的中海挺像。
中海目前进驻的城市大约有30多个，基本也是以一二线城市为主。新储备的项目分布在北京、成都等城市。
去年，中海实现营业收入港币1660.4亿元，净利润率高达24.6%，成为房企“利润王”。
作为央企房企的扛把子，保利的觉悟不比任何企业低。
随着2016年、2017年高价销售的项目在2018年、2019年进入结转高峰期，预计保利地产将进入业绩丰收期，未来业绩值得期待。
左手规模，右手利润，保利的明天，会有多可怕？
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