【观点】业主起诉物业公司结算收益的法律实务问题探讨（中）
★ 目录 ★
一、 诉讼主体资格
实务问题1：业主大会、业主委员会是否具有诉讼主体资格
实务问题2：业主委员会提起诉讼应当事先取得业主大会合法、明确的授权
实务问题3：业主委员会成立与换届改选的流程和条件
二、 诉讼时效
实务问题4：物业服务合同纠纷是否适用诉讼时效
实务问题5：物业服务合同纠纷中诉讼时效的起算点
实务问题6：更换物业服务企业（合同）后的诉讼时效适用问题
实务问题7：物业服务合同约定“按年/季度结算”对诉讼时效的影响
（以上内容见《业主起诉物业公司结算收益的法律实务问题探讨（上）》）
三、 诉请事项
（一） 物业费按实结算部分结余
实务问题8：业主能否起诉物业公司降低物业费收费标准
实务问题9：包干制、酬金制与按实结算概念辨析
实务问题10：如何确定物业费按实结算部分的范围
（二） 公共收益结余
实务问题11：物业服务合同中就公共收益“归物业公司所有”的约定是否有效
实务问题12：小区配套设施是否等同于全体业主的共有部分
实务问题13：“人防车位”的所有权与收益权
（三） 专项维修资金
实务问题14：使用专项维修资金的条件与规程
实务问题15：未经法定程序挪用公共收益“垫付”专项维修资金的认定
四、 举证途径
（一） 司法审计
实务问题16：司法审计的证据属性及其局限性
实务问题17：启动司法审计的条件与限制
实务问题18：物业公司不配合提供材料导致司法审计无法开展的处理
（二） 业主知情权诉讼
实务问题19：业主知情权的诉请范围
实务问题20：业主知情权的执行困境和应对思路
三、诉请事项
小区与物业公司之间的待结算事项主要集中于三类：物业管理费、公共收益、专项维修资金。然而并非前述的每项皆可作为诉请事项列于诉状之中，业主应当基于物业服务合同以及小区各个账户管理使用的实际情况，判断自身权益是否受到侵害、是否可以将之列为诉请事项向物业公司主张权利。
（一）物业费按实结算部分结余
在笔者接待的诸多业主咨询中，经常遇到“物业公司收取了高额的物业费但没有提供相应的服务，物业费有剩余的能否主张退还？”“物业公司未提供合格的物业服务，物业费能否主张减免”等提问，其背后实则是对物业费的性质、依据以及计费方式特点的辨析与探讨。
实务问题8：业主能否起诉物业公司降低物业费收费标准
首先，需要明确的一个前提是，物业费收费标准系基于小区与物业公司之间的物业服务合同，主张降低物业费收费标准的实质是主张对物业服务合同内容的变更。根据《民法典》第543条：“当事人协商一致，可以变更合同。”可见，降低物业费标准只能通过全体业主与物业公司双方协商一致变更物业服务合同的方式得以实现，而物业服务合同的签订（变更）系《民法典》第278条以及《物业管理条例》第11条规定的应“由业主共同决定”的事项，应当通过召开业主大会并作出合法、有效表决的方式，经与物业公司协商一致后，方得以变更。司法裁判在一般情况下无权干预当事人之间的意思自治。
其次，即使物业费收费标准过高也难以符合《民法典》第143条规定的可以导致合同无效的情形。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号），非保障性住房物业服务已于2014年放开政府指导价，实行市场调节价。业主恐难以就物业费收费标准违反法律或行政法规的强制性规定主张物业服务合同的约定无效。至于是否存在前任业委会违反程序规定与物业公司以虚假意思表示串通损害全体业主利益，进而导致合同无效的极端情况，需要业主方承担举证责任。
因此，一般情况下，业主拟通过诉讼主张降低物业费收费标准，缺乏相关法律依据，难以被支持。而在物业公司起诉业主的案件中，业主可就物业公司未提供合格的服务提出抗辩并请求酌减物业费，但一方面，该类抗辩在实践中能否得到支持有赖于法官根据案件的具体情况并结合合同约定进行自由裁量，从平衡角度做出调整，且此种抗辩权的性质亦不明确【7】；另一方面，双方合同约定的收费标准在诉讼结束后也不会因此而改变。
实务问题9：包干制、酬金制与按实结算概念辨析
根据《物业服务收费管理办法》（下称“《物业收费办法》”）第九条之规定： 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
二者的主要区别在于：
（1）收费依据不同：包干制的计费方式下，物业公司往往根据收费的金额确定服务的内容和质量；而在酬金制的计费方式下，物业公司往往根据拟提供服务的质量及由此产生的支出来确定收费标准；
（2）执行方式不同：包干制的计费方式下，物业管理的盈余和亏损均由物业公司承担，结算简单、便捷；相较而言，酬金制的计费方式更为复杂，收支的结算或需要向业主公示，流程更为复杂繁琐，也因此酬金制对物业公司专业水平和透明化管理提出了更高的要求；
（3）质量保障与适用群体不同：包干制的计费方式下，物业管理成本由物业公司自行承担，不排除物业公司或会出于节省成本而牺牲物业服务质量，故包干制模式适合对价格敏感、对物业服务质量不敏感的业主群体；而酬金制的计费方式下，成本由业主承担，运作良好的情况下能对物业服务质量作出有效监督，该模式更适合对物业服务质量敏感的业主群体。
站在业主主张收益的视角，如果业主与物业公司约定的计费方式为包干制，即使物业公司在使用业主缴纳的物业费用于物业管理过程中存在盈余，也均归物业公司享有，业主无权主张；如果双方约定的计费方式为酬金制，在物业费盈余中按照合同约定的比例或数额予以扣除酬金后的结余部分，归业主所有，业主有权主张。
而“按实结算”系与酬金制同时存在的一个交叉概念。酬金制的计费模式下，“收取的物业费=物业公司的酬金+按实结算的预支费用”。业主与物业公司的物业服务合同中既可以在酬金制与包干制之间择一约定，也可以约定“部分包干+部分按实结算”，不再单独计收物业公司的酬金。而物业费按实结算部分结余=物业费收入-物业管理成本-物业合同约定的酬金（如有）。如何界定前述公式中物业管理成本的范围往往是业主主张物业费按实结算部分结余的关键。
实务问题10：如何确定物业费按实结算部分的范围
《物业服务收费管理办法》第11条第三款对物业服务成本的构成作了列举式的规定，但并未就按实结算和包干范围作出进一步划分，最终交由小区与物业公司意思自治确定。实务中，需要认定物业费按实结算部分范围的情形也多数发生在“部分包干+部分按实结算”的模式下，重点在于区分包干范围、按实结算范围和专项维修资金范围。
首先，物业费按实结算部分的范围应当在物业服务合同中作出明确约定。建议业委会或业主大会在与物业公司签订含物业费按实结算约定的物业合同时，通过明确列举的方式确定物业服务中的按实结算部分，或者通过列举+排除包干部分的服务内容以确定按实结算的范围。若忽视合同中对结算范围的书面约定，部分本应属于包干、不属于按实结算部分的开支易被计入按实结算的成本，冲抵物业费的收入，减少物业费的结余，由此引发纠纷一旦涉诉，恐面临举证困难的风险。
其次，物业服务合同对按实结算范围未作约定或约定不明的情况下，笔者认为应由物业公司承担举证不能的责任。物业费按实结算与专项维修资金的支取存在相似之处，但物业费按实结算的管理和监督却远不如后者那般严格。《民法典》第943条【8】、《物业收费办法》第12条、第13条【9】规定了物业公司对酬金制下按实结算部分的范围应当履行公示公告、定期审计和提交收支预算的法定义务，旨在防范物业服务企业未经审价擅自列支的行为，导致业主无故承担高昂的成本。因此，在物业服务合同对按实结算范围未作约定或约定不明，且物业公司未就按实结算服务项目提供预算说明、未经业主确认的情况下，应由物业公司承担举证不能的责任，未经明确约定的服务部分应按包干制计费。
最后，物业费按实结算部分中对共用部位设施的维修维护应仅限于“小修”。根据《物业服务收费管理办法》第11条第四款之规定“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”现实中，由于小区专项维修资金的使用条件、程序较为严格，故有必要警惕物业服务提供者将未经合法程序实施的“中修”“大修”工程列入物业费按实结算支出中。
关于“小修”“中修”“大修”的定义与特征可参见前城乡建设环境保护部于1984年印发的《房屋修缮范围和标准》，其中就前述概念提出了量化的标准，比如“大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25％以上”“中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下”“小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1％以下”。业主也可以参考地方政府的相关文件（如《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》）对维修的分类作出识别。
（二）公共收益结余
根据《民法典》第282条之规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”小区的公共收益是实务中业主所主张的最主要、最常见的诉讼请求之一。小区的公共收益来源常见于小区道路停车收费、小区公告栏、楼层电梯间等位置的广告租赁费、小区公共用房或公共设施的出租收益、经营收益，以及利用小区公共区域（如架空层）违章搭建后出租经营的收益等。
实务问题11：物业服务合同中就公共收益“归物业公司所有”的约定是否有效
现实中，公共收益的分配方式往往由业主方与物业公司协商确定，有的小区会采用约定分配比例的方式由物业公司从公共收益中提取一笔“管理费”作为其经营管理共有部分所支出的成本——例：“上述经营收入的30%作为乙方（物业公司）的管理费，剩余的归甲方（业主方）所有”。按照比例分配公共收益的正当性与合理性亦被广泛认可。
然而，实务中却存在不少合同将上述双方对公共收益的分配方式约定为：“公共收益全部归乙方（物业公司）所有”，多发见于开发商与物业公司签订的前期物业服务合同中。根据《民法典》第939条之规定，前期物业服务合同固然对业主具有约束力，但也受到理论界和实务界的广泛批评、亟待纠正。矛盾之下，此类约定是否当然无效，尚无定论。
根据2009年施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《物业纠纷司法解释》”，现已被修订）第二条之规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”业主方或可依据该解释的规定主张“公共收益全部归物业公司所有”的类似约定因排除了业主的主要权利而无效。然而，2020年修正后《物业纠纷司法解释》已将该条内容全部删去，经业界分析，原因或在于该条规定已被《民法典》第497条关于无效的格式条款的法律规定所吸收。然而从一般合同条款的无效情形转变为格式条款的无效情形，无疑是限缩了2009年《物业纠纷司法解释》上述条款的适用空间。
在2009年《物业纠纷司法解释》被适用的司法判例中，以（2020）黔01民终8802号一案为例，法院认为：“案涉公共区域产生的收益应当归全体业主共有。天江物业公司与文展房开公司签订的《前期物业服务合同》第八条虽约定小区公共区域的收益归天江物业公司所有，但文展房开公司无权处分他人财产的收益归属，且小区业主或业主大会并未追认该处分收益”并根据2009年《物业纠纷司法解释》认定：“该条款的约定应属无效条款，天江物业贵阳分公司收取该部分收益无法律依据”。值得注意的是，该类裁判口径下法院并未僵化地适用《民法典》第939条关于前期物业服务合同对业主具有拘束力的规定，而是深入审查开发商无权处分业主法定权利的情形，具有积极的参考价值。
由此观之，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同中关于“公共收益全部归物业公司所有”的约定，因法律明确规定公共收益归全体业主共有，开发商未经业主追认无权处分业主的公共收益，前述约定应当无效。若经召开业主大会并作出合法、有效的决议，以业主大会或业主委员会为主体签订的物业服务合同中作出的关于公共收益分配的约定，在不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗的情况下，应当被认为是有效的【10】。
上述结论是否意味着：若在此类合同中仍出现“公共收益全部归物业公司所有”或“公共收益的90%归乙方所有”等约定的，也应当被视为业主对自身权利作出处分？此类业主大会的决议是否能以损害业主权益为由被撤销？可见争议始终存在。
实务问题12：小区配套设施是否等同于全体业主的共有部分
该问题在理论界和实务界已被广泛且深入地讨论，否定的观点占据了主流：小区配套设施（如：超市、便利店、会所、棋牌室、健身房等）并不等同于全体业主的共有部分。
根据《城市居住区规划设计标准》（2018年版）第2.0.9条的定义，配套设施系指：“对应居住区分级配套规划建设，并与居住人口规模或住宅建筑面积规模相匹配的生活服务设施；主要包括基层公共管理与公共服务设施、商业服务业设施、市政公用设施、交通场站及社区服务设施、便民服务设施。”
根据《民法典》第274条之规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《建筑物区分所有权司法解释》”）第3条之规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”
由上可知，小区配套设施并不等同于《民法典》讨论业主的建筑物区分所有权时所称的“公共场所、公用设施”，相反，讨论配套设施是否属于共有部分往往采用“不属于业主专有部分”“不属于市政公用部分或者其他权利人所有”的排除法来确定。实务中对业主共有部分的认定，主要有如下方式：
1、法律法规有明确规定的按照规定执行。国家法律、行政法规明确规定开发商应当配套修建或明确产权归全体业主所有的，应当按照法律、行政法规的规定确定配套设施的权属。如《物业管理条例》第37条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”
2、无明确规定，但商品房买卖合同有约定的按照合同约定执行。如《上海市住宅物业管理规定》第41条第四款规定：“建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容……并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。”或如《福州市物业管理若干规定》第二十八条：“物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：……（五）建设单位以书面形式在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施。”
3、既无法律规定亦无合同约定的，如果有证据证明配套设施的成本实际摊入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有。该观点从“谁投资，谁受益”的角度，具备较高的合理性，但由此产生的举证责任问题存在争议：有观点认为，建设规划、施工以及申请销售许可的材料往往由开发商掌握，配套设施的建造成本独立于商品房销售成本应由开发商承担举证责任；但也有观点认为基于“谁主张，谁举证”的原则，应由业主承担举证责任，无疑难度较大，往往需要追本溯源，从开发商申请建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可或现售许可等各个阶段搜集证据，取得开发商提交许可申请的报建材料。
除了按照建设成本是否摊入商品房售价作为判断依据外，还可以通过设施面积是否计入公摊面积判断配套设施的归属，业主可以聘请第三方机构进行测绘。但值得注意的是，并非所有配套设施均可被计入公摊面积，如《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第4条即指出：“地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除”。
最后，业主亦可根据房屋所有权首次登记（即“大产证”）的内容判断配套设施的权属。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条之规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。”然而，首次登记终究由开发商掌握着主动权，业主方始终处于被动，现实中，开发商也鲜少会将配套设施的权属登记拱手相让。
实务问题13：“人防车位”的所有权与收益权
小区的车位一般可以被划分为三类：产权车位、公摊车位和人防车位。前两者可以通过产权登记和建设成本是否摊入房屋售价以及公摊率的方式予以辨识权利归属，产权车位多见于停车费按实结算结余的计算，而公摊车位则更多涉及业主公共收益结余的计算。相较之下，人防车位的权利归属一直以来均存在争议。本问题下讨论的人防车位系指根据《中华人民共和国人民防空法》（下称“《防空法》”）第18条规定的：“结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室”中所投资建设的车位。
1、关于人防车位的所有权
虽然早年的裁判观点各有不同，有的观点依据《民法典》第254条的规定认定人防车位产权归国家所有【11】，亦有观点认为应归投资人开发商所有。但随着《民法典》的颁布实施、相关解释的出台以及地方不动产登记政策的陆续完善和推进，笔者认为关于人防车位所有权的争议正逐渐明朗。
首先，最高人民法院指出：“判断人防工程的产权归属，应当视具体情况而定，既不能简单地认定都属于国家所有，也不能全部认定归建设单位所有或全体业主所有。”【12】“人防工程均归国家所有”的一元论观点不再是主流。
其次，人防工程可以办理权属登记，投资者可以取得人防工程的所有权。如《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。 民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”《上海市不动产登记若干规定》第24条第三款规定：“地下建筑物、构筑物属于民防工程的，在不动产登记簿中予以注明。”全国多个省市地区的政策法规均向人防工程权属登记开了绿灯。
值得注意的是，开发商并非人防工程当然的“投资者”，若开发商向政府缴纳的土地使用权出让金获取的仅是地上部分的建筑面积，并未取得地下部分人防工程的土地权利，恐无法就地下人防工程的建设和收益享有权利。实践中一般通过开发商向主管部门申请并缴纳人防工程易地建设费的方式解决【13】。因并不涉及本文聚焦的业主权利，在此不作展开。
再次，在没有合同约定的情况下，人防车位有可能会被认定为属于开发商的专有部分，而非业主的共有部分。《建筑物区分所有权司法解释》第2条对建筑物专有部分的认定因素包括：“（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”在（2020）川01民终1635号一案中，成都中院认为人防工程符合前述专有部分的特征，同时结建式人防车位的功能主要在于“战时防空”，亦与业主共有部分的“公用性”特征不符，据此认定不属于业主共有部分。也正因如此，各地允许将人防工程随同建筑物整体办理权属登记，不单独颁发产证而仅需注明系“人防工程”，既明确了权属，也便于识别功能。
最后，对人防车位权属的判断似乎回到了鉴别产权车位与公摊车位的标准，即人防车位的建设成本若实际摊入了商品房建造成本，是否导致所有权的转移？理论界与实务界或存在不同观点。有观点认为，倘若开发商明确将人防车库的建设费用列支在该项目整体的核算之中，业主就实际支付了人防工程的款项，此时业主成为了住宅小区人防工程的真正投资人，理应享有产权【14】；但司法实践中，部分裁判观点虽然认可了建设成本分摊理论的可行性，但仍将意思表示列序于前，认为如果开发商与业主的商品房买卖合同中未对人防车位的所有权归属做出约定，“即便修建涉案民防工程之成本确为各业主所分担，也无法认定各业主有投资涉案民防工程之意思表示”【15】。对此，笔者建议仍应当通过检索地方类案裁判等方式了解裁判口径。
2、关于人防车位的收益权
实践中由于对人防车位所有权的归属尚无定论，更多的裁判观点倾向于避开对所有权的讨论转而认定收益权的归属。根据《防空法》第5条第二款之规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”
基于“谁投资，谁受益”的原则，尽管人防车位所有权的归属尚存不同观点，业界对开发商作为初始投资人的身份并无较大争议。实务中，对于商品房经出售、业主经支付价款取得房屋产权后，人防车位的投资人身份是否随之移转？业主是否当然地享有人防车位的收益权？是主要的争议。
在（2020）川01民终1635号一案中，成都中院认为“法定结建的人防地下室的投资人不因建设单位出售商品房而转变为专有部分的业主，除建设单位法定变更的，投资人的身份恒定。商品房买受人与出卖人建立买卖合同关系，转移的是房屋的所有权，不是建设单位主体的变更”，故业主通过支付价款购买商品房的行为无法产生投资者身份发生改变的效力；且商品房售价也并非由建设成本唯一决定，同时受到政策、市场供需关系等多种因素影响，故法院也在说理最后指出商品房售价并不必然包含人防地下室的建设成本。
而根据笔者的其他案例检索成果，实务中人民法院更倾向于从人防车位的建设成本是否包含在构成商品房销售成本中或者人防车位面积是否计入业主公摊面积的角度判断收益权的归属（参见实务问题12），只是法院在举证责任的分配上或存在差异。如在（2019）粤民申8045号一案，广东高院认为人防工程的建造成本及各项支出情况，及其销售商品房的成本构成等应由开发商承担举证责任，证明建造成本独立于销售成本；而在（2022）沪01民终4137号、（2021）沪0107民初22966号案件中，法院则将举证责任分配至业主一方，并以举证不力为由对原告业委会的诉请未予支持。
（三）专项维修资金
事实上，专项维修资金鲜少会成为小区业主起诉物业公司主张结算的诉讼请求事项，究其原因在于专项维修资金的管理与使用实行“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”【16】等原则，存在较为严格的门槛和条件。尽管如此，无视专项维修资金的使用规定，在物业费、公共收益等项目中擅自列支、侵害业主权益的行为层出不穷，易引发争议。
实务问题14：使用专项维修资金的条件与规程
目前我国立法中关于小区专项维修资金的法律法规，有《民法典》的法律规定，有行政部门颁布的《住宅专项维修资金管理办法》，有地方政府或政府部门制定的具体政策措施（如《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》）等；此外，小区业主大会的议事规则、专项维修资金使用规约、各个专户银行关于放款条件的规定也是使用专项维修资金需要遵守的重要依据。
1、专项维修资金的使用范围
根据《住宅专项维修资金管理办法》第2条、第3条之规定，专项维修资金主要用于“住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造”，一般包括如下内容：
值得注意的是，结合《物业服务收费管理办法》第11条第四款之规定，通过专项维修资金列支的项目应达到中修、大修的标准，关于“小修”“中修”“大修”的定义与特征可参见《房屋修缮范围和标准》。同时小区业主大会议事规则、专项维修资金管理规约亦会对维修资金使用的具体范围作出规定。
此外，针对需要支取专项维修资金的紧急情况，地方性法规和政策亦会规定其范围。以上海为例，《上海市住宅物业管理规定》第73条、《上海市住房保障和房屋管理局关于加强物业定期维修、紧急维修以及维修资金管理若干问题的通知》（下称“《维修资金管理通知》”）便对“紧急维修”的范围作出了界定。
2、专项维修资金的使用条件
根据《民法典》第278条之规定：“使用建筑物及其附属设施的维修资金”应经过全体业主同意。除小区业主大会议事规则另有规定外，使用专项维修资金属于业主共同决定的一般事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
然而小区维修事项纷繁复杂，每次需要使用维修资金时再行召开业主大会逐一表决显然脱离实际，故现实中的众多小区常见于采用在《专项维修资金管理规约》中明确约定授权业主委员会审核、决定支取事宜或者约定要求维修事宜所在楼栋居民签字确认等方式，规定专项维修资金使用的条件。
举例而言，小区可作出如下约定：“维修和更新费用不足5,000元的，由物业服务企业直接组织实施并按规定列支”；“维修和更新费用在5,000元以上不足50,000元的，经业委会同意后，由物业服务企业组织实施并按规定列支”；“维修和更新费用在50,000元以上的，经业主大会表决通过后，由物业服务企业组织实施并按规定列支”。
因小区的专项维修资金管理规约经合法程序召开业主大会表决通过后，视为全体业主对“使用建筑物及其附属设施的维修资金”的方式作出了同意，即小区全体业主已对自身的权利作出了处分，故小区管理规约就专项维修资金的使用对全体业主产生拘束力。
3、专项维修资金的使用规程
根据《住宅专项维修资金管理办法》第23条的规定，专项维修资金使用的一般规程如下：
（*针对专项维修资金划转业主大会管理前的，由当地房地产主管部门负责业主委员会在上述流程中的工作）
具体到某一楼栋，常见的维修资金使用规程为：（1）首先联系该楼栋的业主填写项目维修意见征询单，取得三分之二以上业主的同意签字；（2）然后对几家施工单位的报价进行比价或竞标，项目金额超过规定数额的，还要经过专门审价；（3）确定项目金额和施工单位后，业主大会依照有关规定作出对应维修项目使用维修资金的决议，并与物业公司及施工单位签订三方协议；（4）物业公司把维修项目的全部合规材料输入维修资金平台，银行复核确认手续合规、齐全后，按照合同规定的付款程序分时分批划转相应款项到物业公司的相关账户上，由物业公司转付给相关施工单位；（5）施工单位根据完成的进度，分时分批获得合同规定的款项，完成竣工验收后收取尾款，保修期结束收取预留的保证金。
除上述流程外，申请使用专项维修资金过程中仍需留意各地方政策是否对上述流程设置了更严格的要求或作有其他特殊的规定，以上海就工程审价的相关规定为例：《上海市住宅物业管理规定》和《维修资金管理通知》均对使用专项维修资金前需要经过工程审价做出了明确的规定，根据《维修资金管理通知》第六条，需要进行工程审价的情形包括“1、业主大会尚未成立期间的维修工程；2、物业发生紧急情况下的维修、更新和改造工程；3、物业维修、更新和改造费用超过 5 万元的（含 5 万元）；4、业主大会认为应当审价的工程；5、《管理规约》中约定需要审价的工程。”工程审价的材料和报告是上海地区物业公司使用专项维修资金时需要报审的材料之一。
具体的流程细节、施工方案需要包括的内容以及专项维修资金审计的规定详见上述提及的各项文件的规定，在此不作赘述。
由上可知，专项维修资金的使用具有较为严格的法定流程和条件，除非存在业委会与物业公司串通挪用维修资金之类的极端情况，否则已列支划转的专项维修资金均会被视为已经过业主的认可与同意，这也是专项维修资金本身较少会陷入争议、成为诉请事项的原因之一。
实务问题15：未经法定程序挪用公共收益“垫付”专项维修资金的认定
承接上述问题，由于使用专项维修资金有着严格的程序和条件，现实中存在着大量物业公司绕过专项维修资金账目，转而将维修费用在物业费按实结算部分或公共收益成本中列支的行为，引发管理违规、财务违规的乱象，给业主结算收益带来了阻碍。
首先，无论出于何种目的，未经业主大会同意擅自挪用公共收益的行为均违反了法律法规的规定。根据《上海市住宅物业管理规定》第51条第三款之规定：“公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。”可见，除定期使用公共收益补充专项维修资金外，其他的对公共收益的直接支取均应当经过业主大会表决同意或根据业主大会议事规则等规定取得授权。即使存在“垫付”，也应当事后取得业主大会决议的追认。
其次，部分观点抗辩称系存在客观障碍导致物业公司无法正常使用专项维修资金，不得不从公共收益中列支，没有事实和法律依据。事实上，我国目前的法律法规已囊括了实务中常见的特殊情形并制定了相对应的使用规程。以上海为例：
1、针对业主大会尚未成立的情形。《住宅专项维修资金管理办法》第22条、《上海市住宅物业管理规定》第71条、《维修资金管理通知》第5条均对业主大会成立前维修资金的使用程序作出了规定：其中，“建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担维修责任和维修费用”；而对于已提交书面报告但尚未成立业主大会的，物业公司已代为维修的，前述规定亦明确需要持相关材料“向区（县）住房保障房屋管理部门申请维修费用在专项维修资金中列支”。因此，即使业主大会尚未成立，物业公司代为实施维修项目后亦应当遵守法定程序申请列支维修资金。
2、针对紧急维修事项的情形。根据《住宅专项维修资金管理办法》第24条之规定，此时应按照前述第22条、第23条第四、五、六、七项的规定执行，维修资金的划转仍应当经过业委会和房屋管理部门的审核与同意，而非擅自在公共收益中列支。上海市《维修资金管理通知》第3条、第4条均就业主大会成立前后紧急维修事项情形下维修资金使用的程序作出具体的规定，其中要求物业公司提出紧急维修方案，而业主委员会则应当在 24 小时内召开业主委员会会议审核同意并报房屋主管部门备案。
3、针对业主委员会无法就维修事项作出决策的情形。此类情况往往发生在业委会换届、交接的空窗期，然而业委会无法对专项维修资金的使用做出审核并不意味着物业公司可以当然地使用业主公共收益“垫付”维修资金。《上海市住宅物业管理规定》第73条第三款规定：“业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。”即使业委会处于空窗期，物业公司仍应当持相关材料交由房屋行政管理部门审核并由主管部门组织维修，从专项维修资金中列支，而非从公共收益中支取。
最后，因物业公司挪用公共收益“垫付”专项维修资金的行为讼争至法院，部分观点主张：尽管物业公司实施维修项目未经法定程序，但如果维修项目已实际发生，仍应当从“公允”的角度支持该部分先行垫付的维修资金从最终结算的收益中扣除。笔者对此难以认同：
首先，如上所述，我国《民法典》《物业管理条例》以及地方的政策法规均规定了公共收益归全体业主所有，应当单独列账，主要用于补充专项维修资金和经业主大会同意使用。将物业公司垫付的维修资金从公共收益中列支没有事实和法律依据。
其次，司法实践中，人民法院亦支持了维修资金不得在公共收益中擅自列支的主张。在（2021）沪0106民初32253号一案中，法院对此作出了详细阐述：“本市的相关规范性文件中已经明确了相关紧急情况下的房屋维修流程，被告的抗辩意见不能成为随意使用公共收益的理由，且在本案审计过程中，发现了大量无法提供业委会授权文件的物业签报单及无报修人签名的维修任务单，以致本院无法判断相关支出是否实际发生。鉴于该小区并无任何书面文件存在关于小区公共部分维修工程款可自公共收益账户支出的特别约定，相关款项应由小区维修资金账户支付为宜，原告亦同意双方通过维修资金账户结算，对此双方可另行解决。因此除业委会文件明确由小区公共收益垫付金额355,563.22元，其余无法确认金额、不予确认金额不应计入支出”。由此观之，认定维修资金的支出不光需要物业公司实际支出的银行流水明细，还要经业委会或业主大会签发授权的维修单据，以判断相关项目是否实际发生且符合专项维修资金支出的条件；在物业公司无法提供前述材料的情况下，单单审计结果无法证明物业公司负担的维修资金应当从小区专项维修资金中支出，更不能证明物业公司可以当然地从公共收益中列支。
最后，专项维修资金作为独立于物业服务费之外的列支项目，与住宅区内业主民生息息相关。如前所述，专项维修资金的使用范围囊括了住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠等中修、大修以及更新、改造项目，涉及业主基本的生活环境乃至于居住安全，其列支的意义有别于公共收益，不再仅仅是单纯的对收支金额数字的统计，还包括维修公司的施工资质、用料的质量保证、工程的安全规范等均需要得到广大业主的同意和认可。
也正因如此，我国从《民法典》到《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》再到各个地方政府出台的各项管理办法，不断规范专项维修资金的使用程序和条件，通过穷尽列举的方式明确各种特殊情况下的处理方法，避免因类推解释的不明确、解释逻辑的不周延造成业主的权益受到侵害。实践中确有来自各方声音认为我国对专项维修资金支取使用的程序过于繁琐，但唯有如此方能防范部分不良企业在肆意支取维修资金后换来的却是偷工减料的三无工程，方能防范部分企业利用关联关系或通过商业贿赂、利益输送等手段损害业主权益。
认同“只要维修项目实际发生即可从公共收益中抵扣”的观点无异于架空我国关于专项维修资金的管理制度体系。未经法定程序即实施维修项目，本质是对程序规则的违反，是物业服务企业内部管理的不合规，若按此法将专项维修资金的使用和公共收益的支取混为一谈以期实现“定纷止争”和“兼顾公平”，最终只会是牺牲业主的合法权益为部分物业服务提供者的不法行为买单。
综上所述，笔者并不赞同将物业公司未经法定程序支出的所谓“垫付”维修资金费用在公共收益中扣除。相反，物业公司可以另行就实际发生的维修项目与业主方在专项维修资金的列支项目下、按照专项维修资金的使用规程和审查标准通过诉讼或非诉讼的方式进行结算。此举有利于倒逼物业公司完善合规管理、有意识地留存经业委会或业主大会签章确认的维修单据和施工材料，进而提升物业服务质量，促进物业管理合规化。
附
注
【7】最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第2604、2607、2608页。
【8】《中华人民共和国民法典》第943条：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
【9】《物业服务收费管理办法》第12条第二款：“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务 资金的收支情况。”第13条：“物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请 专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计”
【10】连重阳：《论业主共有部分产生收益的分配》，《法律适用》2022年第６期，第170页、第172页
【11】广东省佛山市中级人民法院（2017）粤06民终12082号《民事裁定书》
【12】最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》，第352页
【13】何丽新，池骋：《结建人防车库物权归属法律问题研究》，《北方法学》，2018年第4期，第53页
【14】何丽新，池骋：《结建人防车库物权归属法律问题研究》，第55页
【15】上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第531号《民事判决书》
【16】《住宅专项维修资金管理办法》第4条
本文作者
白树彩 律师
上海博和汉商律师事务所高级合伙人
投资并购与公司治理专业委员会主任
第二党支部书记
上海市律师协会公司与商事业务研究委员会委员
专业领域：
投资并购、公司治理、民商事争议解决等
baishucai@bhslaw.cn
黄奕麟 律师助理
上海博和汉商律师事务所律师助理
康奈尔大学法学硕士
专业领域：
投资并购、公司治理、民商事争议解决等
huangyilin@bhslaw.cn
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