揭秘：长效机制带来的第一个红利

阿里重磅“杀入”的消息，让近来愈发火热的住房租赁市场再度升温。中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟此前在采访中称，预计明年中国房地产长效机制的具体化政策会陆续出台。

优品研究员认为，房地产长效机制应从土地、金融、财税、市场等维度出发，综合法律完善、行政调控及市场指导，重塑中国房地产市场的生态。

但考虑到长效机制的重要性与复杂性，短期内长效机制难以成熟的形态面向市场，但在长效机制的加速落地中，住房租赁市场将成为长效机制所带来的第一个红利。

前瞻

中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

从这个角度出发，房地产长效机制的设立目标应是以下三个方面：第一，消除风险：有利于解决房地产现存的矛盾和问题，特别是解决一些深层次的矛盾和问题；

第二，稳定市场：有利于抑制房地产泡沫，防止出现大起大落，实现房地产长期稳定健康发展；第三，回归居住属性：有利于实现全体人民住有所居目标的实现。

为实现这三个目标，从政策层面出发，房地产长效机制在政策引导方面，将从财税、金融、土地、市场等四个维度出发（图1），综合法律完善、行政调控及市场指导，重塑中国房地产市场的生态。

图1 房地产长效机制的前瞻框架

资料来源：优品金融研究所

优先序

房地产长效机制的建立注定是一个长期而繁复的过程。对房地产市场进行判断，必须要先对高层的政策走向进行判断。

长效机制提出多年，真正的进展是从去年底开始的，同反腐、一带一路、扶贫等政策一样，高层钉钉子的风格非常明显。

从金融安全上升为国家战略，再到对房地产信贷的严控、限购政策的不放松、租赁市场的大力发展等，都看出高层对长效机制的推出是势在必得。

但长效机制的定位高企、内涵丰富、制度复杂，短期内框架可见端倪，但多方利益仍在协调，中长期内正式出台的可能性更大。

财税方面，虽然央行货币政策委员会委员樊纲在最近的博鳌房地产论坛上提到要加快房地产税的推出，但实行仍有阻力；土地制度方面，最新消息称土改试点将延期一年，同《土地管理法》修订一同完成。

优品研究员认为，当前长效机制的大力推进会产生两大影响：

第一，商品房销售市场的调控形势难改。

长效机制的试点及推出需要稳定的市场，过热的楼市不符合当前的调控导向，同时也不是高层乐意看见的；

第二，保障房及租赁市场会获得更多的支持。

新华网之前刊文中提到，住建部有关负责人表示将通过立法保障“租购同权”，不管动了谁的奶酪，住房租赁市场都要大力发展。

这也就意味着，长效机制中，住房租赁市场的发展与推进必将是重头戏。随着政策的不断成熟，后续的政策落地有望加速，存在节点催化。

优品研究员在此前的研报中也提到了，三类主体或将最先受益于住房租赁的大力推进：

第一，“国字号”：如国有房企、政府主导的住房租赁交易服务平台等；

第二，龙头：现有的大型租赁企业以及龙头房企；

第三，提前布局中介业务、拥有“互联网+”业务的互联网平台。此外，随着REITs有望快速推进，涉及房地产基金管理业务的公司长期来看，有望迎来扩张机遇。（研究员/胡艳）

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