为何这个城市前途无量？

李俊

从某种意义上来说，房子就是这个城市的股票。我们购买房子，买的并不仅仅是物理意义上的房子，也包括周围的环境。人们对这个城市未来的预期，将会在房价上体现出来。如果沙漠里有一座别墅，价格很低，可能你也未必会购买。因此，房子是否值钱，房子所处环境才是主要因素。

2017年12月5日，湛江市赤坎区卖地收入进账30多亿元。这天，赤坎区有两个块土地拍卖。海南省一家地产公司以4.46亿豪夺体育中心地块，楼面地价6738元/㎡，溢价率为86%，同时也刷新了湛江市楼面地价的记录。

海南省这家地产公司刷新的记录，可是没想到很快就被打破了。这个记录保持的时间，可以用秒来作单位了。佛山一家地产公司以26.45亿元拍得赤坎区调顺岛地块，楼面地价8458元/㎡，溢价率为172.6%。

2016年，湛江市楼面地价最高记录是3797元/㎡，2017年飙升到8458元/㎡，是上一年的2.2倍。很多人都感到震惊，湛江史上最贵的地王居然诞生在调顺岛？这个楼面地价确实超出很多人的想象，但是并非没有道理的。我相信这家地产公司是经过精心调查的，才会做出如此高价拿地。

（除了有特别注明，图片来源网络）

珠海市唐家湾，十年前的房价也就三、四千元一平方米，如今上涨到三、四万元。湛江市赤坎区调顺岛和唐家湾，两者有相似的地方，海水方面，湛江比珠海是有优势的。珠海处于珠江口，所以海水方面有点糟糕。

调顺岛目前还是处于荒凉的地方，最贵的地王诞生在调顺岛，所以很多人都是难以理解的。这个土地面积比较大，有11多万平方米，这也是卖好价钱的原因。土地面积大，基础设施方面的投入，分摊的成本就有比较低。如果这块土地，分开来卖，让很多地产公司获得开发，就会产生公地悲剧。不管基础建设的钱是谁买单，一家地产公司积极推动，就让别的地产公司搭便车。

很多都觉得地价决定房价，也就是成本决定价格，但是这个想法是错误的。地产公司愿意高价拿地，那是看好未来的房价，而不是颠倒过来。如果你站在地产商维度去理解，就很容易明白。他们之所以愿意这个价格拿地，那是相信这个价格拿下来，将来还可以赚钱。佛山这家地产公司以高溢价率拿下调顺岛的土地，那是这家公司相信到时购房者，能够愿意给他们的行为买单。

2017年以来，湛江房价暴涨的原因，是多个变量作用的结果。珠三角一些城市和海南岛限购，客观上都推动了湛江房价上涨。高铁的利好消息，并非是最近几个月才披露，而是过去人们就获知了，市场反应早就发生了。

海南出台了一些限制外来人口的政策，提高了外地人购房门槛，这对海南岛经济是一种伤害，但是对湛江却是有好处的。很多养老需求、侯鸟经济等将会转移到湛江。这些利好消息，都会在一定程度推动湛江房价上涨。

湛江市麻章区的前景，我是看好的。麻章的平均房价，将来有可能超过老城区霞山。麻章的位置是很好的，特别是高铁辐射的作用。当然，麻章区也有一些问题，镇级的政府官员或者工作人员，办事效率还需要改善。比如，麻章区太平镇政府某前官员，他整天都是忽悠老百姓，承诺解决争议的土地，结果一年又一年。后来，李景隆先生调到太平镇政府工作之后，才把争议的土地解决了。因此，如果政府工作人员还是那种漫不经心的态度，对湛江经济就会产生伤害。

湛江市麻章区太平镇计生工作人员，他们在三更半夜去敲打老百姓的门。如果不开门的话，就用脚踢门。有一次，我去外婆家里，就亲身经历了这种事情。麻章发展潜力无限，但是如果被几个低素质的政府工作人员搞砸了，就会很可惜的。

城市发展也是遵循成本优势原则，所以麻章在成本方面比霞赤老城区是有优势。如果麻章区各级政府能够改善工作作风，严厉惩罚不懂约束的政府工作人员，麻章很有可能成为粤西最亮的星。这方面，海南省乐东县前书记林北川先生，是值得我们学习的。

政府卖地，要卖出好价格，并不是通过概念炒作就行，要知道地产商也是很聪明的。要想卖出好价格，政府就必须投入基础建设，包括治安环境方面的投入。客观来说，这几年湛江治安环境也有很大改善。

我在盛邦家居建材广场了解到一些情况，得知人们越来越倾向购买高端地板等建材。世友地板工作人员郑圣锋告诉我，盛邦家居建材广场主要是做高端市场的。我接触了湛江做生意的商人，有很多都是从珠三角地区回来的。有一位朋友问我，关于在湛江投资方面，我给他建议是做建材生意，湛江房子卖得这么好，到时交楼之后，对装修材料需求肯定很大。

（该照片是李俊拍摄的）

湛江房价上涨，是这个城市被看好的表现。毕竟，湛江政府土地供应量还是很大。土地供应数量越多，对房价上涨将起到缓解作用。任何时候，都是物以稀为贵。当然，房子盖多了，居住人口多了，也会推动土地价格上涨。

北京大学国发院教授薛兆丰说道：“供地越多，房价越低。不管这供地是通过行政分配、公开拍卖、私相授受、免费赠送来实现，此理不变。所以，认为政府因为卖地多而增加了楼市平均价格，是方向性的错误。恰恰相反，政府不卖地，不供地，不鼓励民用土地用途的自由转变，或不允许其他人供地，才会促进房价高涨。”

湛江是人口年轻化的城市，这个城市充满活力。很多城市在不同程度出现老龄化，但是这个问题，湛江并不严重。湛江周围的海南省、广西以及邻居城市茂名，人口结构方面还是处于年轻化。因此，未来很长时间里，湛江经济不会被老龄化问题而拖垮。

只要湛江在人口密度和经济密度达到某个数值之后，金融等行业就会发展起来。资本的聚集，人才的聚集，也就会带动相关科技产业发展。琼州海峡跨海大桥或者隧道，迟早都是会建的，到时湛江和海口联系将会更加紧密。

郑人豪先生说道：“我是个典型的潮汕人，父亲是潮阳的，母亲是揭阳的，现在都住在汕头。我出生在惠来，长大在惠来，考上大学以后全家才搬到汕头来，所以实际上对汕头我并不熟悉，但我确实是个正宗的潮汕人。”说实话，我对潮汕商人是非常佩服的。因此，我也希望郑人豪先生去动员更多潮汕商人到湛江投资。

赤坎区调顺岛拍出楼面地价8458元/㎡，这个并非到了天花板。麻章未来有可能拍出一万元以上的楼面地价，到时更加超出很多人想象。麻章并非山寨版市区，将来繁荣程度会让你想不到的。只要麻章区政府大力整顿官僚作风，严厉惩罚不懂约束的政府工作人员，那么麻章前途是一片光明的。

湛江是一个充满活力的城市，是一座前途无量的城市。湛江将会后来居上，成为一个经济发达的城市，这是的大概率事件。

2017年12月6日

作者简介：

       李俊，财经专栏作家。获得2015年中山大学自主招生资格（湛江市仅有6人）。在《经济学消息报》、《经济参考报》、《浙江经济》、《经济学家茶座》、《新经济》、《深圳晚报》、《博客天下》等国内知名报刊、经济学类核心期刊、以及国外报刊,发表经济评论、书评、经济随笔等几百篇。网易、搜狐等网站开设个人名博。出版了《老百姓身边的经济学》等著作。

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