中国会面临地产泡沫吗？

李俊

土地是稀缺资源，这是地产市场炒作的热点。人们对城市化抱有无限的热情，所以抢占了土地和房子，就等着未来升值了。只要仔细留意，就发现很多中小城市都有规划成为大城市的目标。这些规划激发人们的热情，但是又有多少个小城市能够梦想成真。

很多人都希望自己的家乡变成大城市，这个心情是可以理解，可是现实有时却是很残酷。政府头脑发热，做出不切实际的规划，说打造人口达到一百万以上的城市。20世纪90年代，当时湛江市东海岛的政府就规划用20年时间打造一座人口100万的城市，但是结果过了20年，人口数量和20年前没什么变化。

直到最近这几年，东海岛有了钢铁等项目之后，这种情况才发生了变化。经过20年的等待，从而获得发展机会，毕竟只是少数幸运儿。很多地方的雄伟规划，最终只是一场梦一场空。

城市化是一个很有吸引力的词汇，似乎给很多人看到希望。很多人都觉得中国城市化空间很大，所以土地升值有无限的空间。同时，国内民众都对人口增长速度高估了.。其实，农村青壮年早已被城市化。年龄在20到40岁的人群之中，生活在农村里的比例是非常比例低了。

据国家统计局发布数据，2010年底中国大陆0-14岁儿童人口为2.22亿，占总人口的16.6%。儿童人口比例，全世界是27%，印度是32%。全世界儿童人数18.63亿，中国0-14岁儿童占世界比例11.9％。

京津地区、长三角、珠三角等地区，未来将有很多人涌入，城市规模不断扩大。大量人口流进该这些地区，那么意味着另外一些地区人口将大量流出。国内有一些县城，经过多年发展之后，人口并没有增加多少，甚至减少都有。当年，深圳能够从小渔村发展人口超过一千万的特大城市，但是这个毕竟少数幸运儿。很多地方政府的造城运动，最终导致鬼城的发生。

当年，美国西进运动时，也激发人们造城的热情。1835年，芝加哥人口是三千人，到了1890年的一百万。人口不断增加，这也导致地产繁荣起来，尤其让一些地产商发了横财。比如，大地产商威廉奥格登，他在1844年花八千美元买下的一块土地，然后在8年后卖到三百万美元。他在1845年用一万五千美元买入的地产，20年后却值一千万美元。这个疯狂的暴涨，从而鼓励人们造成的热情。

现实上却是无情，芝加哥模式却不能复制，最终也是少数的幸运儿，正如中国的深圳那样。美国有很多被认为有机会发展成为大城市的地方，经过多年之后仍然是小镇，甚至被遗弃而荒芜。比如，美国艾奥瓦一州，两千多个城镇被遗弃。

土地数量供应有限的论调，一直都是支撑着地价上涨的理由。国内一些观点认为人口继续增长，需要粮食数量不断增长，非农土地供给将会控制得越来越严格。一方面，中国人口数量增长很有限，甚至会进入负增长。另一方面，科学技术的进步，粮食单位产量不断增加。据媒体报道，“袁隆平院士指导的超级稻第三期目标亩产900公斤高产攻关示范基地收割。此前，由袁隆平院士领衔的科研团队，先后在1999年、2005年，成功攻克超级杂交稻大面积亩产700公斤、800公斤两大世界难关，使中国杂交水稻超高产研究保持世界领先地位。”

经济学者邓新华说道：“1980年代的日本人也相信东京房价永远涨，1990年代的香港人也相信香港房价永远涨，但现实却无一例外地打破了他们的错觉。在货币泡沫下，房价确实一直在涨，一旦泡沫快破灭，政府又制造新的泡沫来掩盖。但问题是，泡沫总有维持不下去的那一天。所以，日本、香港房价都经历过下跌7、80%，且多年都到不了前期高点的情况。”

2016年以来，广东湛江的房价出现暴涨，不仅市区房价暴涨，下面县市的房价也出现暴涨。其实，湛江房子具备投资价值，但是局限市区，比如开发区、麻章等。雷州、徐闻等县市，投资价值不大。很多雷州人，都跑到湛江市区购买房子。湛江市区治安环境、对外来人口包容度、教育资源优质等因素，不断吸引下面县市的人口流入。廉江经济发展不错，但是房子投资价值一样不大。毕竟，廉江离湛江市区距离比较远，得到辐射比较有限。遂溪县离市区比较近，房子投资价值可能会大一些。

现在，中国到处都在搞政府造城，甚至一些小镇都要立志发展成人口几十万的城市。可是有没有人想过，这些小镇有可能与美国的案例一样被抛弃？未来中国很多城市将面临洗牌，有一些城镇可能面临被遗弃的危险。

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