2018年湛江楼市何去何从？

李俊

     说到房价，确实触动了人们的神经。房价的走势、楼市出现各种迹象、这是很多人迫切关心的问题。市场供求关系决定了房价，但是影响供求的因素却有土地政策因素、货币因素、调控因素等。

2017年，湛江楼市创下多项记录。据湛江房下数据监控中心统计，2017年湛江商品房网签44381套，比上年增长105%。这个增长速度确实超出人们的想象，然而却是真实发生在我们身边。

湛江市区的房价，更是疯狂地上涨。据湛江购房网云数据中心统计：“2017年9月份，湛江市中心城区房价达到每平方米10585元，和去年同期相比，涨幅达到48.4%。”

（除了有特别注明，图片来源网络）

2016年，湛江市楼面地价最高记录是3797元/㎡，2017年飙升到8458元/㎡，是上一年的2.2倍。很多人都感到震惊，湛江史上最贵的地王居然诞生在调顺岛。2017年12月5日，佛山一家地产公司以26.45亿元拍得赤坎区调顺岛地块，楼面地价8458元/㎡，溢价率为172.6%。

过去的一年，湛江房价疯狂上涨，这是多方面的因素共同作用。地产商炒作的高铁题材，但是这个因素对房价影响往往被夸大了。其实，我们并不是在2017年才知道建设高铁消息，所以楼市早就做出反应了。珠三角一些城市的限购令、海南岛地产政策不断升级，这才是湛江房价上涨最大动力。

珠三角地区的限购令，估计很快会松绑。如果珠三角地区取消限购令，就很多资金移情别恋到珠三角，这个可以在一定程度上缓解湛江房价上涨速度。未来湛江房价上涨动力，可能来自海南岛地产政策。

海南岛严格控制土地数量供应，这导致商品房供应数量很有限。以海南岛乐东县城的房子为例，过去两年时间里，房价上涨幅度都超过一倍了。几年前，海南岛乐东县城三、四千元一平方米的房子，还是很普遍的，但是现在主流房价都是在一万元以上。城门失火，殃及池鱼，所以海南岛高房价，也对湛江房价产生影响。

湛江房价能够上涨，这和人们看好这个城市有关。湛江是人口年轻化的城市，这个城市充满活力。很多城市在不同程度出现老龄化，但是这个问题，湛江并不严重。湛江周围的海南省、广西以及邻居城市茂名，人口结构方面还是处于年轻化。因此，未来很长时间里，湛江经济不会被老龄化问题而拖垮。

（拍照者李俊）

只要湛江在人口密度和经济密度达到某个数值之后，金融等行业就会发展起来。资本的聚集，人才的聚集，也就会带动相关科技产业发展。琼州海峡跨海大桥或者隧道，迟早都是会建的，到时湛江和海口联系将会更加紧密。

面对湛江房价上涨，政府也加大土地供应数量，这点做得很好。土地供应数量越多，对房价上涨将起到缓解作用。任何时候，都是物以稀为贵。北京大学国发院教授薛兆丰说道：“供地越多，房价越低。不管这供地是通过行政分配、公开拍卖、私相授受、免费赠送来实现，此理不变。所以，认为政府因为卖地多而增加了楼市平均价格，是方向性的错误。恰恰相反，政府不卖地，不供地，不鼓励民用土地用途的自由转变，或不允许其他人供地，才会促进房价高涨。”

2017年12月4日，广东省政府发布《广东省沿海经济带综合发展规划》，湛江首次被列为广东副中心城市。湛江市长说了，未来5条高铁汇集湛江。湛江迎来高速路大建设，未来湛江和外界联系更加方便。湛江市区聚集了钢铁、石化、造纸三大产业，从而创造了一定的经济密度。钢铁项目不仅成就了东海岛的经济密度，并且也有人口密度。

（拍照者李俊）

湛江盛邦家居建材广场C区也建设之中，到时将会提供更多商铺出租。如果湛江未来楼市不被看好，他们不会用真金白银去做赌注的。我去了盛邦家居建材广场等地方做了调查，他们告诉我，地板、瓷砖等销量都不错。世友地板工作人员郑圣锋，他对店里的生意，也是比较满意的。

赤坎区调顺岛拍出楼面地价8458元/㎡，这个并非到了天花板。麻章未来有可能拍出一万元以上的楼面地价，到时更加超出很多人想象。麻章并非山寨版市区，将来繁荣程度会让你想不到的。只要麻章区政府大力整顿官僚作风，严厉惩罚不懂约束的政府工作人员，那么麻章前途是一片光明的。

湛江经济发展后劲还是很强，这点是不可否认。五年之后，麻章房价有可能接近或者超过霞山。2018年，麻章某些楼盘均价，有可能突破一万元。2019年，麻章平均房价有可能超过一万元。

湛江高房价，怪谁呢？海南岛限购令、高房价等因素，导致一些投资者把目标转向湛江。海南岛的房子，购买主力还是外地力，但是海南岛商品房数量大幅度减少，所以湛江就被盯上了。

（拍照者李俊）

其实，湛江房子具备投资价值，但是局限市区，比如开发区、麻章等。雷州、徐闻等县市，投资价值不大。很多雷州人，都跑到湛江市区购买房子。湛江市区治安环境、对外来人口包容度、教育资源优质等因素，不断吸引下面县市的人口流入。廉江经济发展不错，但是房子投资价值一样不大。毕竟，廉江离湛江市区距离比较远，得到辐射比较有限。遂溪县离市区比较近，房子投资价值可能会大一些。

2018年湛江房价，仍然会上涨，这是一个大概率事件。不过，并不是所有地段房子的价格都会上涨，特别是县城。京津地区、长三角、珠三角等地区，未来将有很多人涌入，城市规模不断扩大。大量人口流进该这些地区，那么意味着另外一些地区人口将大量流出。因此，湛江市区人口数量不断增加，县城人口就有可能处于减少的趋势。

2018年1月16日

作者简介：

       李俊，广东湛江人。在《经济学消息报》、《经济参考报》、《浙江经济》、《经济学家茶座》、《新经济》、《深圳晚报》、《博客天下》等国内知名报刊、经济学类核心期刊、以及国外报刊,发表经济评论、书评、经济随笔等几百篇。网易、搜狐等网站开设个人名博。出版了《老百姓身边的经济学》等著作。

（作者的照片）

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