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湛江房地产投资地图

草根清谈 草根清谈 2018-10-11


湛江房地产投资地图

李俊


不管你购房是否自住行为,本质上都是一种投资。道理很简单,租房是一种消费,买房是一种投资。为了自住而买房,这等于把房子租给自己。买房就等于一次支付未来所有的房租。


很多人都喜欢问,在湛江购房,到底买哪个区域比较好?如果你购房的主要因素是为了居住,愿意为了住得舒服而付出很高成本,那么对升值方面就不用太多考虑。有的人在农村盖了很漂亮的房子,装修得也很豪华,但是这种房子转手出去,肯定是严重亏钱的。不过,人家无所谓,一句话就是钱多,该好好地享受一下。


要是买房并不是自住,也就是大家通常说的投资行为。湛江当前比较繁华的地区就是霞山和赤坎,麻章和坡头在发展方面暂时落后。因此,有的人看到霞山比麻章繁荣,就选择在霞山买房。实际上,这种做法是错误的。


投资房产,不是买好的房子,而是买升值快的房子。从当前居住环境来看,麻章肯定比不上霞山,但是最近两年里,麻章房价上涨速度远远超过霞山。很多时候,好的房子升值速度不一定快,反而是旧房子升值快。从某种意义上来说,投资的洼地就是便宜。



如果购买房子,主要是为了居住,一手房或者二手房,都没什么关系,但是买房是一种非自住,这里就有很大学问。说实话,人们还是有一些一手房情结,所以二手房还是要打折的,这和二手车在本质上没有什么区别。


有的人买了某个楼盘的房子,当时一平方米是六千元。一年之后,该楼盘的新房上涨一万元。账面看来,他的房子一平方米赚了四千元,但是真正成交的时候,就不是这么回事了。哪怕他买的房子没有居住过,是期房的,然而等他转手出去,可能卖不到九千元一平方米。


很多人都会陷入赚钱幻觉之中,看到房价上涨,他就觉得自己赚钱了。比如,他花一百万元买入一手房,一年之后,该地段的房子上涨10%,他就觉得自己赚了10万元。实际上,纯粹是一种幻觉,到时真正转手出去,亏钱还说不一定呢。


真正职业炒家,他们通常不会买一手房。道理很简单,不管你买的房子是一手还是二手,卖出去时都是二手。如果房价是稳定不变,你买新房是100万元,但是转手出去,能卖到80多万元,已经是烧高香了。有的人买二手车,开了一两年,转手出去还能赚钱,但是几乎看不到,买新车的人,转手出去能赚钱。


我有一个朋友,他算是职业炒家。201712月,他不到100万元买入湛江市开发区一套二手房,半年之后,他以160万元转手出去。他告诉我,不买一手房,而是寻找被低估的二手房。



什么情况下,职业炒家才会买一手房呢?也就是出现了二手房价要比一手房价高,比如摇号购房的情况。因此,只有在特殊情况下,职业炒家才会看上一手房。我们经常听到这样的言论,说湛江一手房价格上涨是是职业炒家造成的。说这种话的人,纯粹在家里想象出来。


没有接触到职业炒家之前,我也以为他们投资的往往是一手房,但是接触之后,我才发现自己之前的想法是错的。真正职业炒家是多少人?据水库论坛创始人欧成效提供的数据,全国也就是一千人左右。因此,很多人自称炒房的人,根本算不上是职业炒家。


如果你购买了一手房,就不要想着一两年之后,可以转手赚大钱。当然,买二手房也有很多风险,所以投资需要有背景知识。那些没有投资知识的人,也可以购买新房,长期持有,将来回报率还是可以。


未来三到五年,麻章和坡头的房价上涨速度,肯定会高于霞山和赤坎。霞山区国贸周围,曾经是一个繁华区域,但是未来的衰落是可以预见的。如果在那里购房,将来升值空间不大。有一个规律,就是富人被穷人赶走。一个区域的穷人多了,那么富人就会搬走了。霞山区的经济中心是北移,麻章是西移。


湛江有很多小产权房子,所以也有人问,小产权房子是否投资?这个要看小产权的价格,到时预计能够租出多少钱,同时还要看到土地性质等情况。一般来说,小产权房子,最好不要买期房。购买之前,最好到规划部门了解一些情况,认真做好功课。


中产阶层,他们通常不会去租小产权房子。因此,低密度的富人区周围,小产权房子是不好出租的。一般来说,老城区的小产权房子更容易出租,毕竟穷人比较多。比如,霞山区国贸周围,这个需求是比较大。


虽然这些年房价基本处于上涨状态,但是并不意味着投资房产就能赚钱。房地产市场有各种风险,稍微失误都可以让自己赔钱。因此,不要听卖楼的人一边倒,买了房子,肯定赚钱,而是有了自己的判断。


投资房产有风险,需要谨慎。因此,投资之前,还需要认真做各种功课。

2018103


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