非凡十年，地铁答卷 | 建地铁就是建一座城

十年来，申通地铁集团实施“三个转型”发展战略的探索和实践，初心在于满足城市人民对美好生活的向往，实现地铁事业的可持续发展。为此，上海地铁对标国际最高标准，不断探索、创新，其中一项重要的实践便是积极开展地铁上盖开发。
申通地铁集团负责运营的是全球运营里程最长的城市地铁系统，其日均客流量占上海公共交通每日出行总量的70%以上。作为一个连接工作和家庭的纽带，地铁拓宽了市民生活半径，赋予生活更大的自由度。集团依托现有轨道交通网络资源进行地铁上盖开发，目的是为了进一步提升乘客出行体验，引领更高质量的都市生活。

上海地铁上盖开发：如何做？

明确战略定位，追求高质量发展

确定要进行地铁上盖开发之后，集团明确了地铁上盖项目的战略定位。第一，上海地铁上盖开发项目必须是以中高端为主，兼顾高端，不做中低端。这一定位的原因在于，集团相关战略应和上海这所城市的整体定位相匹配，要为一座国际化大都市提供配套的服务和相关产品，应当追求高质量的发展，绝不能走低端路线。第二，地铁上盖开发应建在大型地块上，这些地块须用于建造每条地铁线都必不可少的车辆段，或是新建主要的地铁站。如此，集团的地铁上盖开发才能在更大范围服务更多人群。 

升级开发方式，严选合作伙伴

考虑到当时集团的资金和能力状况等因素，集团尚不具备独立开发的条件；而直接出让土地给开发商又无法保证后期项目的安全和社会效益，也无法反哺到集团长期的地铁建设运营，亦不能很好地契合集团三个转型的初心。因此，申通地铁集团选择了与开发商合作的模式来探索地铁上盖开发。

集团对合作开发商的标准提出了明确的要求。比如，合作伙伴应该是跻身世界500强或国际知名房地产开发商——对于住宅地产开发商，申通地铁集团会考虑其销售业绩和过去三年的排名情况；对于商业地产开发商，申通地铁集团则会评估其运营能力、租金收入、排名和物业体量。

合作共赢，优势互补

这样的战略定位逻辑在于：一方面集团可以聚焦于自身在规划设计和拿地阶段的优势，充分发挥地铁建设与物业开发前期工作和同步规划过程中的协调能力和专业特长；另一方面，在自身无法短期建立能力的领域，充分利用国际知名开发商所具有市场、营销及品牌等方面的优势。

申通地铁集团会邀请多家领先的房地产开发商提交地铁上盖开发项目的开发方案。开发商会提供总体规划方案，包括财务和技术要求。然后，入围的开发商将受邀正式参加竞标，与申通地铁集团建立合作关系，共同开发地铁上盖项目。申通地铁集团将选择出价最高的竞标者作为合作伙伴。申通地铁集团会权衡双方的资源、能力和利益，来决定合作开发商的持股比例。在大多数合作项目中，申通地铁集团持有50%的股份。申通地铁集团通过股权转让获得了土地的增值收益和后期的地产开发收益；通过与申通地铁集团合作，开发商不仅获得了地产开发收益，而且有机会在上海重点地铁网络中进行TOD探索，积累相关技术和经验，以开发更具吸引力的优秀作品。 

政企联动，共谋发展

在整个开发过程中，申通地铁集团积极响应市政府集约高效利用土地的号召，结合以往开发经验和技术积累，通过协调相关政府部门意见，与其联合制定相关技术性规范，为地铁上盖开发向全国推广提供了借鉴作用。同时，通过地铁上盖开发形成一套可持续、可复制、可盈利的模式，在为政府缓解财政压力的同时，也大大带动周边地区经济社会环境协调发展，进一步改善城市软、硬环境，有利于提升城市品质。

初见成效：四个地铁上盖开发项目 

上海轨道交通上盖物业综合开发已历经10余年发展，期间上海地铁联合全球领先的业内企业及机构，通过探索“轨道交通 + 上盖物业”的开发模式，对站点周边的商业地产实施定制化的综合开发和管理，打造了面向都市人群，涵盖衣食住行所需的生态产品，纵贯商务办公、购物餐饮、文化休闲、酒店娱乐等领域，涌现出万象城、凯德星贸、徐泾天空之城、莲花路La La Station等一批广受社会赞誉的经典案例。

万象城

集团与华润置业合作开发的上海万象城，是首个轨交停车场上盖纯商办开发项目。该项目不仅节约车场建设的动迁资金，缓解财政资金压力，而且优化交通组织，改善环境品质，促进了地区经济社会的协调发展，是对标全球高标准的超大城市土地再开发利用的生动典范。

凯德星贸

集团与凯德集团合作开发的凯德星贸，是首个核心区域多线换乘枢纽上盖开发项目。该项目为区域和居民带来诸多惠益，克服了在逼仄用地内整合地铁附属设施和在超深基坑上盖建设超高建筑的技术难题，提升了区域经济价值，同时兼顾了城市生态、文化和职能功能。

徐泾天空之城

集团与万科地产合作开发的徐泾天空之城，是首个市郊新城停车场上盖综合开发项目。该项目联通市郊青浦新城与世界级交通中心虹桥枢纽，使得城市延伸社区，社区也是城，汲取多元的文化与精神，打造出“人与建筑”共生的微型城市，将自然合理融入社区，让TOD为“人民城市”的使命贡献力量。

莲花路站La La Station

集团与三井不动产合作开发的莲花路站La La Station，是国内首个结合城市更新对地铁车站进行不停运复合利用的改造项目。2019年，该项目因“有效降低站点再开发前期成本，加强地铁客运服务能力，开发收益优先用于轨交建设和运营维护，反哺轨交可持续发展”的特点，被自然资源部作为轨道交通节地模式进行全国推荐。

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