中信建投 | 绿城中国(3900)深度报告：深耕高能级城市结硕果，融资能力强稳中有进
The following article is from 地产加把劲 Author 竺劲
销售逆势增长，拿地强度维持高位。2021年公司实现自投销售金额2665.9亿元，公司全口径销售排名从2019年的24提升至2021年全年的13，继而提升至2022年1-8月的第9位。公司销售的强势表现和公司自2017年以来的高拿地强度有关，公司2017-2021年拿地强度始终维持在60%左右，并在2022年上半年保持47.4%的拿地强度，在TOP10房企中排名第一。
自投开发业务深耕高能级城市，周转速度快。杭州、宁波、北京是公司三大重点城市， 2022年上半年公司在杭州、宁波、北京的销售均超过90亿。公司在这三个城市均深耕20余年，根据2021年克而瑞的统计，公司在这三个城市的的销售流量额排名分别为第二、第一、第十。聚焦高能级城市也帮助公司在这些城市实现快周转，目前公司项目从拿地到开盘时间已缩短至6个月。
代建业务规模优势凸显，成主业有效补充。2018年6月公司提出“轻重并举”的发展模式，代建作为轻资产板块最重要的平台之一，得到集团大力支持。2021年绿管归母净利润达到5.7亿元，其2017-2021年复合增速达到23.4%，从2022年上半年净利润占比来看，已达到7.5%，成为绿城中国自投主业的有效补充。
中交入股加持，经营及融资情况持续向好。中交集团作为公司第一大股东，持股比例达到28.2%，截至2022年6月末公司6位董事会中有4位来自中交系。中交集团对公司的支持直接体现在融资方面，公司综合融资成本从2017年的5.4%下降至2022年中期的4.5%，媲美头部央企国企。中交的增持也使得公司在2022年上半年行业整体融资急剧收缩的背景下保持了较为通畅的融资渠道。2022年上半年融资总规模达到228.3亿元，较2021年同期增长19.9%。
宏观调空放松力度不及预期；疫情反复影响公司销售和结算进度；房价持续下跌；人民币持续贬值导致公司汇兑损益大幅增长。
竺劲：房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10年证券从业经验。
连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第5名。
证券研究报告名称：《绿城中国(3900)：深耕高能级城市结硕果，融资能力强稳中有进》
对外发布时间：2022年10月17日
报告发布机构：中信建投证券股份有限公司
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竺劲 SAC 执证编号：S1440519120002
SFC 中央编号：BPU491
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