中信建投 | 万物云(2602)深度报告：行业龙头积极谋发展，蝶城模式开创新阶段

中信建投证券研究

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文｜竺劲 尹欢科

国内物业服务行业领导者，独创蝶城模式。公司已建立起社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大核心业务能力，形成了强大的品牌势能。近年来公司业绩保持快速增长，2019-2021年营业收入CAGR达30.5%，归母净利润CAGR达27.9%。截至2021年底，公司合约面积为10.0亿方，行业排名第二；合管比达到1.3，为业绩增长提供保障。公司独创的蝶城发展模式重新定义物业服务圈范围，并以蝶城为单位进行快速复制，实现经营降本、提效、增收一举三得。

背靠万科强大的基本盘支撑，市场化外拓经验丰富。母公司万科销售规模长期稳居行业前三，为公司源源不断地提供管理项目支持，以及助力开发商增值服务规模提升。此外公司也将享受万科良好的政商关系和品牌力，为获取城市空间服务项目创造条件。公司具备丰富的市场化外拓经验，2021年底住宅物业服务收入中的39%、商企和城市空间综合服务收入中的66%均来源于独立第三方。在与戴德梁行合资成立万物梁行后，公司在商企和城市空间综合服务方面的拓展能力进一步提升。

空间科技解决方案服务已实现对外输出。公司近年来研发大力投入，开发出了AIoT和BPaaS解决方案服务，解决了物业行业人力成本攀升、管理效率低下的痛点。2021年AIoT及BPaaS解决方案服务收入达18.5亿元，同比增长79%，表现强劲，其中来自第三方的解决方案服务的收入占比达到38.7%，已实现对外输出。

第三方外拓竞争加剧；万科销售恢复不及预期；疫情反复影响项目拓展、进场及运营。

竺劲：房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10年证券从业经验。

连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第5名。

尹欢科：房地产行业分析师，主要研究领域为房地产开发、物业管理、商业地产及地产转型领域。浙江大学金融学学士，复旦大学金融学硕士。2018/2020年水晶球最佳行业分析师奖团队成员，2020年金牛奖最佳行业分析团队（房地产），2020年新财富最佳分析师（房地产）入围团队成员，2018-2020年连续三年Wind金牌分析师。

证券研究报告名称：《万物云(2602)：行业龙头积极谋发展，蝶城模式开创新阶段》

对外发布时间：2022年11月8日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

竺劲 SAC 执证编号：S1440519120002

SFC 中央编号：BPU491

尹欢科 SAC 执证编号：S1440520070004

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