2017年下半年三四线城市房价可能飚升
风水轮流转!
2017年以来，在调控政策和市场机制的共同作用下，房地产市场正在发生一些微妙的变化。严厉的调控政策让“疯狂”的一线城市的楼市逐渐降温，反而一些“弱二线”城市或者是一路萧条的三四线城市迎来扬眉吐气的时刻。
一、 四线城市柳州涨幅达678.6%
2017年2月8日，柳州柳东、河东、鱼峰三大区域的5宗地块集中挂牌出让，共吸引碧桂园、荣和、联发、金科、盛邦、宏桂、彰泰、上海天岚、大都近10家房企参与竞拍。河东楼面地价从4900元/㎡直飙7607元/㎡，最终由彰泰7.46亿元拿下，溢价率113.14%，刷新柳州楼面地价“地王”；随后，碧桂园以5.11亿元斩获荣兴路面积70.31亩地块，楼面地价4361元/平方米，溢价率75%。
柳州最新房价代表
据国信证券、中国指数研究院等机构的数据，今年以来，全国房屋市场整体交易数据同比有所下降，但柳州、徐州、呼和浩特等城市却录得极高的涨幅。在土地市场，威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。
这些城市的特点较为鲜明，有业内人士将其总结为“弱二线”、“三四线”和“中西部”三个关键词。这也说明，房地产市场的热点正在从此前的一二线城市，向上述城市和区域转移。
其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%。柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。
此前交易量较为火爆的部分一二线城市，同期却出现明显降温。上述机构表示，东莞、深圳、南京、苏州、杭州、上海成为跌幅最大的6个城市。
国信证券指出，自去年国庆节各地密集出台房地产调控政策以来，这种趋势就开始出现。去年11月和12月，三四线城市的市场表现就被多家机构认为“好于预期”。
土地市场也表现出类似的特征。根据公开信息，春节过后，长沙、青岛、柳州、临沂等地均出现了土地交易溢价率超过100%的个案——相比这些城市过去的交易记录，同样较为罕见。
随着2015年的5轮降息和信贷政策松绑，一线城市率先吸引资本进入，上海、深圳等楼市也于去年年初出现暴涨；2016年初，一线城市房地产调控升级，资金外流，并催生了房价上涨“四小龙”（南京、苏州、合肥、厦门），这四个经济发展水平较高、楼市供应相对不足的城市，也被称为“强二线”城市；去年年中，“强二线”城市出手调控，资金又进一步流向武汉、郑州、福州、天津等二线城市。看来“聪明”的资金在不断的调整进攻方向，以获取最大的收益。
平安证券对三四线市场颇为看好。该机构指出，三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善，并可能成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。
根据平安证券的统计，从2012年以来的储备和去化来看，当前三四线城市的去化周期仅为1.46年，同样略低于全国及40个大中城市。从购买力来看，三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于全国（4.7）和40个大中城市（3.9）。
这些数据说明一个事实：三四线城市的库存大幅缩减，购买力较强。
二、三四线城市缘何成新宠？
三四线楼市回升都是管理层希望看到的，也是未来楼市“因城施策”支持的一面。近期，央行对于今年房贷支持合理住房需求态度鲜明。比如，大城市要增加供地，增加住宅供地比例，疏导大城市需求到周边区域，中小城市“去库存”要与都市圈建设结合起来等，这些都意在挖掘并支持合理住房需求。
“大城市一张床，老家一座房”，不同城市的房价落差依然巨大。截至1月13日，北京二手房均价为58043元/平方米，三线城市绵阳1月二手房均价则是5740元/平方米。也就是说，29万元在北京只能买到一间5平方米的卫生间，在绵阳却可以买到一套50平方米的小两居。
而此次三四线城市成了新的交易热点的这一现象来自返乡置业需求的购房者在全国遍地开花。
安居客对189个城市进行的“返乡置业需求调查”结果显示，现居住一线与三四线城市的人群对于三线城市的住房均有极强的购买欲望。刚毕业的大学生是返乡置业的主要人群，45岁以上人群在投资养老的需求推动下是返乡置业的另一大人群。
今年热点城市信贷政策的收紧，或降低2017年购房需求，而三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的平稳发展，2017年信贷资源有望向三四线城市适度倾斜。
华泰证券表示，本轮三四线城市逻辑在于，随着一二线城市人口饱和，以及房价梯度不断拉大，一二线城市的低端产业人口将不断外流，并成为三四线楼市的新增需求。该机构认为，这个趋势将可能持续3-5年
三、根本原因是世界基建潮归来，全球大宗商品价格一发不可收拾！
特朗普承诺将重建美国的基础设施，美国南部边界重建道路，桥梁，隧道，机场，铁路和一个巨大的安全墙将需要大量的原材料。于是近几个月以来，原材料价格正以持续看涨的方式作出反应。铁矿石需求量猛增，钢铁主要成分的价格已从2015年12月14日的38.03美元大幅上升，上周收于87.35美元，增长近130%。煤的价格从2016年夏季的每吨39.55美元，上周已涨到56.05美元，涨幅近42%。所有有色金属在2016年都实现了两位数的增长，而除锡之外，2017年所有有色金属都较高。分析师亦称，持续看好工业商品价格，这些原材料应该将2017年或之后继续产生更高的高点。
再看中国。
去年几乎每个人都在谈中国经济增长放缓，今年话题已转向基础设施建设，这可以说是商品市场一改低迷，变成飞上天的节奏。
跨入2017年，全国各地新一轮重大项目投资相继开工，拟定的投资项目数额更大，动辄从千亿到万亿不等。《华夏时报》根据各省公布的数据进行统计今年投资不少于45万亿。什么项目能撑起来这么大的投资呢？当然是铁路、公路、机场、地铁等无数的“铁公机”项目，而这些基础设施投资将消耗大量的钢铁和水泥等建材，倒逼大宗商品涨价，如原油、有色金属、钢铁、农产品、铁矿石、煤炭等价格的上涨。面粉价格上涨，必然带来面包价格上涨，2008年的“4万亿”投资造成房价飙升的记忆，相信大家脑海里还有那么一丝丝。
实际上目前国际大宗商品额价格，正如鹰眼所言，已开始大幅飚升，关心股市的朋友，可以看看日前水泥的股票，是不是牛气冲天，连续飘红，甚至连续涨停板。大家如何感兴趣的话，还可关注鹰眼巡视公众号：yyxswxh，查阅鹰眼2月9日文章：《托川普的福,今年大宗产品将迎来大牛市》，了解下今年国际大宗商品的价格逻辑。
四、下手要趁早。
综合上面种种因素，由于价格传导机制的滞后，鹰眼据此判断，2017年下半年三四线城市房地产价格可能飚升！
所以2017年上半年也许是三四线城市未买房者最后的机会，否则你又要被时代的车轮所碾压，因为房子被“北京折叠”，终其一生，无法跨越有房无房者之间的阶层鸿沟！
而且，一定要抓紧时间，因为移动互联网时代，信息已经是光速交流传递，尤其是微信等移动端媒体的推波助澜，加上“盐慌子孙”从众的国民性弱点，买涨不买跌，更易形成购买的一致性，从而迅速推动价格飚升，2015年股灾和日本福岛核灾，以及2016年一二线城市房价短时间迅猛飚升已深刻地昭示了这点。
另，有闲钱的可看看下面这篇资深地产专家的投资建议文章。
投资三四线城市房产的不完全建议！
假定你已经决定就是要在三、四线城市买一套房子用来投资，那么 已经在三四线房地产从业7年的我来给你一些建议：
类型：一定一定一定不要选择产权型商铺
目前三四线房产的常见类型为：住宅、公寓、商铺、写字楼。
每一种物业类型没有绝-对的好与坏，需要结合其所在地理位置、配套、需求比来综合考虑。新房、二手房都可以考虑、对比。但是，在三四线城市投资，一定一定一定不要选择产权型商铺！就是那种所有权和经营使用权分开的，比如在一整块商场内部，在销售的平面图上分成为N个小方块，在实地中看不到界限，买了以后，运营管理公司帮你统一管理，统一出租，统一收益。
看起来省心省力的投资方式为什么不能投资呢？
原因有三：
1）开发商的目标是如何好卖出去，如何更快回款，在前期宣传和铺面设计和划分的时候会为了销售而有些不切实际，为后期运营使用时就埋下了一定隐患。
2）商管公司的运营情况决定了商业市场是否可以存活盈利。这与招商、策划、宣传、管理有很大的关系。三四线城市鉴于消费实力购买力的局限，真正大品牌的商超较少入住，同时，商管公司的规模和实力都很强的也基本上凤毛麟角。
3）产权式商铺独立运营性较差。当开发商和商业管理公司都无法指靠时，那么作为业主，我们只能自己上了，要么出租要么自己使用。但产权式商铺最尴尬的问题就在于，【内铺不临街】以及【自己具体是商场中的哪个位置都无法明确】。我们这儿活生生的例子，某开发商的TBJ，大型商家流失，商业氛围起不来，经济形势衰退，小商家也陆续搬离，除了外围的几家门店，承诺的返租也变成一纸空谈，业主们都已经无语了。
2.证件：五证齐全-房产证 = 升值更多
早几年，房地产市场一片红火，行政部门的监管不力以及空-前高涨的买房热情让很多人都晕了头，只要是听说是有块地，甭管开发商是否挖坑，只要能交钱，就买买买！
但这几年，从二手房交易市场明显可以看出，同样一个地段，买到证件齐全同时能办理出房产证的小区与办不出的小区房价差了25%左右。
五证齐全-房产证 = 升值更多的关系是什么呢？
五证齐全的楼盘，说明手续合规，国家认可，才有机会能够办出房产证，升值的原因如下：
1）办出房产证的房子再次交易时，可以通过房管局直接过户，买房人会觉得安心靠谱，
2）有房产证的房子，再次交易时，只要买方资格符合，银行可以支持房产证抵押贷款，等于降低了买房的门槛，促进再次交易。
3.卖得出 租的掉才是好房子：总金额/面积越小越好 户型越舒适越好
投资最痛苦的事是 买了房子 急用钱 市场上给的价太低
投资最最痛苦的事是 买了房子 急用钱 市场上给的价格不低 但却卖不掉
1）卖得出的才是好房子：三四线城市，最主要的购买力在于刚需型年轻人。他们爽快、务实，不希望太多负担，对于房产的细节不太挑剔，差不多就好。但他们的问题在于资金。相对他们，房子的总价越低越好，能按揭更好。所以，在投资时，同区域或同户型的房子，总金额/面积越小越好，优势在于易出租易转手。
2）户型不对，努力白费：投资房产的过程中，户型的选择也很关键，好户型有哪些指标呢？
1）厅室方正；2）明厨明卫；3）采光无遮挡；基本上达到这三项都比较理想了。
4.追根摸底：有调查 有数据 更自信
投资一套房子未来到底怎么样，没有人任何人敢跟你打100%的包票（销售人员除外~）。
但我们可以通过自己聪明的大脑，灵巧的双手，勤劳的双脚给出答案。
1）市场数据：网络+中介+实地观测
58同城、赶集网、房产超市网以及当地一些专业房产类的二手房买卖、租赁转区都可以找到该区域的房屋售价、租金价位，作为我们预估自己投资房产时的一个参考。
2）回报粗算：投资回报年限评估
投资房地有个比较简单可以参考的公式
购房总房款/房屋月租金*12 ≈投资回报年限
比如，一套住宅总房款50万，月租金2000元，那么就是500000/2000*12≈20.83
这个数值一般在20以下的话就是非常理想的投资了，基本上国内的房产都在30年左右。
（*以上为粗算，不考虑税费、房产税、装修与房产自身升值部分。但结合目前NY市区一手房近几年的房地产市场价格，房产每年自身涨幅约为2%+，而符合上述几条的基本上年涨幅在8%+）
我 相 信 这 么 睿 智 的 你 ，
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