为防止新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称“疫情”）进一步蔓延，广东省人民政府于2020年1月23日紧急启动重大突发公共卫生事件一级响应措施，暂停公共活动。1月28日，广东省人民政府发布《关于企业复工和学校开学时间的通知》，规定省内各类企业复工时间不早于2月9日24时。这些措施在有效地遏制疫情蔓延的同时，也不可避免地对企业的经营活动造成了一定负面影响。1月30日，广东省公寓管理协会发出《广东省住房租赁行业致全省业主（房东）的减租倡议书》；同日，广州市房地产租赁协会发出《致全市业主（房东）的减租倡议书》，均提出“2020年2月1日-2月29日（影响最大最直接的2月份）免租一个月，3月1日-4月30日租金减半两个月”的建议。
不少客户纷纷向我们咨询，作为承租方的客户多提问“疫情是否属于不可抗力，能否以疫情为由要求业主减免租金？如果业主不减免，去起诉能赢吗？”而作为出租方的客户咨询的则是，“有租户以疫情影响经营为由要求减免租金，是不是一定要减免？不减的话他们去法院告，我们会输吗？”
为此，我们特撰本文，简要提出以下几点分析意见。
一、由于本次疫情爆发突然，非常人所能预见，且目前为止没有专门用于预防和治疗的药物，结合2003年“非典”期间的法律实践，我们判断本次疫情可以认定为《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，即属于不可抗力。
1、我国关于不可抗力的相关规定主要来自《民法总则》《民法通则》《合同法》。
《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《民法通则》第一百零七条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 2、北京市第二中级人民法院课题组2003年发布的《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》一文在论述“非典”疫情作为突发性事件的法律性质时认为“非典”疫情属于自然灾害。“尽管医学专家对非典型肺炎的症状、成因等存有不同的看法，但从法律上分析，我们认为，非典型肺炎作为一种突发性的异常事件、一种世界范围内爆发的疫情，不仅当事人不能预见，而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见;从其爆发至今,还没有有效的方法阻止其传播,甚至还没有确定确切的传染源;尽管有许多非典型肺炎病人经过治疗病愈出院，但到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法，因此，这种异常的事件，至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件,是一种自然灾害。”3、2003年6月11日最高人民法院公布的法[2003]72号《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已于2013年4月8日失效）规定，“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条关于不可抗力的规定进行处理”。4、本次新型冠状病毒肺炎疫情同样是一种突发性的异常事件，至少到目前是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，性质上应归属于不可抗力。二、在疫情构成不可抗力的情况下，承租方能否以疫情为由要求业主减免租金，需判断疫情的发生是否是导致承租方无法履行合同约定的缴纳租金义务的原因。1、主张不可抗力抗辩的租赁合同需在疫情发生前签订。2、出租方因承租方逾期缴纳租金，依据租赁合同约定提出解除租赁合同或要求承租方支付违约金主张的，承租方如有证据证明是因疫情导致无法及时缴纳，可以疫情属于不可抗力要求免责。3、对于买卖合同等类型合同，如因疫情导致卖方无法生产、交付货物，很容易判断疫情是导致合同无法履行的原因，争议也较少。对于租赁合同而言，由于出租方已将租赁物业交付承租方使用，租赁合同处于实际履行的状态，承租方未营业并不能直接等同于承租方未使用租赁物业。鉴此，承租方因疫情未开业经营，无法实现合同目的，是否可直接依据不可抗力的法律规定主张减免租金，容易发生争议，需根据个案具体情况分析判断。从“非典”期间发生的案例分析，法院认可承租方不可抗力抗辩理由的，会支持免缴租金的主张。如无法认定疫情是否是导致合同无法履行原因的，在承租方确因疫情导致实际损失的情况下，法院一般以《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》为依据，认为“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理”，判决由出租方与承租方共同分担损失，减免租金。也有法院认为，疫情蔓延期间承租方的经营损失属于正常的商业风险，不支持承租方的租金减免主张。4、《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》目前已失效。因本次疫情导致实际损失的承租方可考虑依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条规定的情势变更原则，请求出租方减免租金。三、对于本次疫情蔓延过程中，因政府要求娱乐场所暂停营业、幼儿园延期开学等导致承租方无法按原计划经营并实际发生经营损失时，承租方是选择不可抗力还是选择情势变更作为要求业主减免租金的依据，需根据合同实际无法履行或损失实际发生的具体情况确定，难以一概而论。承租方可主动留存及向出租方出示证据，证明确因疫情导致直接经济损失，争取双方能就租金减免事项达成一致，共渡难关。
四、本次疫情属于突发事件，对社会各行各业均有影响，因此不排除政府对疫情蔓延期间的租金减免事宜出具规范性文件，建议各方密切关注当地政府后续是否出台相关政策及指引。