加拿大投资移民谣言第二期：中国人推高了房价
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在我们将矛头对向加拿大那些富裕，同时又长得像中国人人群的时候，是不是有某种形式的歧视？所有富裕的，长得像亚洲人的人群都是中国投资者吗？或者有没有这种可能，我们实际上将稍微有点钱的，有亚洲血统的加拿大公民或者永久居民都当成中国人了，然后匆忙得出毫无根据的结论？
随着联邦项目的关闭，近五年来，登陆加拿大的新投资者移民创下新低。然而，人们却越来越倾向于将中国裔的投资移民和加拿大主要城市近期的房价蹿升联系起来。
同时请看：加拿大投资移民谣言第一期：他们缴的税比难民还少 (详情请点击左下方“阅读原文”)
去年，我们就已经决定对富裕的中国和和加拿大主要城市房价上涨之间的关系做一个分析报告。数据显示，尽管投资移民项目在过去30年里对温哥华的房产确实产生了一定的影响，但是它只是房价上涨的诸多因素之一。利率低，房产税低，急缺土地，人口增长都推高了房价。温哥华上个世纪80年代早期的房价猛涨，成了加拿大历史上房价最贵的城市，这当然不是富裕的中国人所导致的。
在多伦多地区，也就是有着600多万人口的都市区，将房价猛涨归咎于每年通过魁北克投资移民（QIIP）登陆加拿大的，人数仅仅几百人的投资移民家庭是不公正的，也是不合理的。多伦多人口增长很快，每年都有接近10万移民登陆这个城市（绝大部分都不是投资者），还有其他省份的移民，特别是油价下跌导致阿尔伯塔省经济停滞以后。
我们出具的报告显示，2016年多伦多有超过12万人拥有多套住房---这意味着大部分都要归咎于拥有多套住房的，老资格的多伦多居民---这一数字在过去几年里急剧增长。因为贷款利率达到新低，经济整体上又呈现发展趋势，所以大量的加拿大人开始投资房地产。
中国籍移民并没有推高房价：但是别人却不这么想
不久之前，基于房租收入和房产增值的综合考量，加拿大人已经习惯了每年从房产投资上拿到5%的回报。时至今日，过去曾被认为是低风险/回报适中的投资工具已经成为了高回报/风险未知的投资工具。2015年，你拿出10万加元做首付就可以买下一套在建房，等于2018年交房的时候，卖掉它就可以获得150%到200%的回报，还不用还一分钱的按揭贷款。
过去几十年，房地产被温哥华人视为最受欢迎的挣钱途径；任何人稍微有点钱都想进去。在多伦多，曾经亲耳听见一位房产中介告诉一位刚登陆的投资移民让他为自己每个家庭成员都买一套房，因为“这是你在这个城市挣钱的方法”。
即便是在蒙特利尔，一位私人牙医，30出头，也在购买他的第三套投资性房产。为什么不这样呢？只需付10万加元，你的投资近3年就会翻番，哪里还有这样类似回报的投资方式？过去几年我们看到，诸多因素将房价推到了新高，期间还有谣言声称，富裕的中国人会来高价接盘的。
诚然，确实发生过几次，但是这个故事被美化了，连续报道了多次，以至于让人产生了这样的幻觉---中国人在推高市场。事实上却不是这样。看多市场的心态才是推高房价最可能的因素，而且大部分买家不是外国人，而是加拿大本地人。
房价高企正在将实体经济逼向绝境，多伦多和温哥华的公司都发现自己的经营成本难以接受了，这对它们的竞争力形成了考验。另一方面，蒙特利尔去年创造的就业岗位比多伦多和温哥华加起来都多。
我每年都要对世界上主要的200个城市做房地产调查，其中最关注的是平均房价，房产税，等等。其中一个关键指标就是贷款和平均收入的百分比，从而估算房价的可负担性。我们看到的大部份的城市的房价都是难以负担的，还有一些更为夸张。原因很多：人口增长，省会城市成为机遇和政府服务的中心，还有金融业的强劲发展。
富裕的中国人不是加拿大房价高企的主要原因，他们在德黑兰和基辅也不是。这是一个世界性难题，世界各大主要城市都经历过；除了房价，对于加拿大其他的世界性难题我们也不习惯。
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