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商业地产去库存又放大招!国务院:做差了的商场以后可改建公寓,连用地性质都能改...

2016-05-12 商业地产内参 商业地产内参


来源:商智库  ID:shangretail


自营改增后,5月初,国务院又发力,商业地产去库存大招来了!以后做差了的商场可改建公寓,这个政策的意义非同小可,将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势,开发商是时候换换思路了...


最狠的是:这次连用地性质都能改!水电直降3倍


商场通过政府审批改建公寓后,土地使用年限和容积率还是不能变,但是!但是,这次政府终于下狠心了,连土地用途都能调整为居住用地。


这什么概念?就是把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇。要知道,商业用地的水电可是住宅用地的3倍,这一改,立马提升物业的市场价值及回报,开发商也多了更多选择。



政府的老谋深算


这些年,中国商业地产受到直接的冲击,商业地产去库存压力巨大。今年中国房地产的去库存虽已完成了1/3左右,但目前商业地产去库存仍接近11年,政府不得不穷则思变。


改革开放30多年来,多少政府画饼的新城、CBD、经开区、副中心、高铁概念区如今默默渐行,当初的宏伟规划,大手笔的商业用地,如今则是市场俯视下的冷冷清清,很多时候商业用地被愈加谨慎的开发商压在手上,这也是无奈啊。


如今在国内一二线城市存在住宅供应不足,而商业地产却渐渐出现过剩的现象,再加上电商冲击及大势不佳,商业地产确实遇到了瓶颈。而这次的新政就是要为商业地产去库存保驾护航,提供更多弹药。


而且,政府高层也开始注意到苦哈哈的年轻一代及新市民当下的居住难题。这新政在某种意义上也能增加供应,用的还是开发商的钱,结局还是缓解社会矛盾,何乐而不为?


其实,这政策也并非突然之举,这些年来,早有诸多有当地背景的发展商在不得不为时直接建成后违规商改住,这次国务院放闸也算是众望所归,毕竟全球范围这样的突破之举比比皆是。



美国案例之Arcade


美国史上最古老的商场,位于罗德岛普罗维登斯市中心的Arcade,在2008年停业关闭。这座古希腊式建筑建于1828年,见证了当地的商业繁荣,深受喜爱。



最终发展商只耗资了700万美元,就将这个古老的大商场,改造成了一间间超chic小公寓!如今火的不要不要的。



改造后商场的1层是17间精品店和餐厅,物尽其用成为了社区商业。


2、3层改动最大,变成了45间小而美的公寓,公寓面积20㎡-40㎡不等,租金低至每月550美元起。这些公寓虽小,内部却应有尽有,租客大爱。




新政下的商业新机遇


目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上,整个市场容量已经突破1万亿元。


要知道,我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主,占90%以上,而在发达国家,专业的租赁企业提供房源占比达30%,是中国的3倍多,这一巨大市场将成为开发商的必争之地,连万科都在加速推进这块新蛋糕。


2015年北京租金涨了7.2%,上海涨了19.5%。到了2016年,就不对了,跟着房价全面上涨的趋势,有个统计,全国住宅租金在3月份一个月就涨了14.8 %。


整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。于是,在这样的大商机的背景下,商场转型公寓变得越来越具诱惑性。



开发商是时候换思路了!


这些年中国商业地产畸形爆量开发,目前一年开业的商场就有500多个,存量的和做差了的太多太多。在中国,很多商场处在闲置或者半闲置状况,处于甩卖处理阶段,有些是物业有欠缺和问题的,有些地段则并不差。


而且很多发展商,当初是被迫无奈开发商业地产,搭商管班子不成功的比比皆是,这样的换思路,商改住重拾物业价值的新机会绝不该放过。



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