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年轻人,不要再贷款买房了!(一个房地产开发商的肺腑之言)

2016-10-14 商业地产内参 商业地产内参




(一个房地产开发商的肺腑之言)

这篇文章在当前的环境下似乎很另类。


中国作为一个千百年受着“先成家,后立业”的人生模式影响的国度。成家,有一个房子,成为一个婚姻成立的前提。有人笑谈:是中国的丈母娘,逼高了中国房价!确实,作为地产人,我们真的很感谢那些丈母娘!



那么作为一个中国青年,25岁到了一个成家的年纪。现在我负责的几个售楼处,婚房逐渐成为一个主流。买房子的99.99%需要按揭,买房子的90%在25-30岁之间。根据我的统计,只有不足5%是靠自己的实力,不需要家里的资助买房的。当然还有一些富二代,家里早在他几岁的时候就为他准备下几套婚房。这个毕竟大家就不要羡慕了,羡慕下去,只有撞墙死。


举一个例子:我一个别墅项目,一个某局局长,为他的儿子和情妇买了2套别墅,一个作为婚房,一个作为爱巢。我原本以为他孩子没有20岁也有18岁了,后来他小媳妇(离婚后再娶的)抱来的时候,才发现他儿子刚满月,老来得子,真是一大喜事啊,买一套别墅庆祝一下,我本来担心他儿子太小无法办贷款,这个局长倒是替我们着想,一次性2套全款900万,公务员知道低调,给我们财务转账,没有开着它的别克小车拉现金来。

书归正传,为什么说穷二代,农二代,职二代,或者说普通青年为什么不要着急买房呢?


作为一个地产从业人员,我对地产有更深刻的了解。我想把观点如实的表述出来,给那些困扰在房子的巨大阴影下的年轻的人们一丝清新的空气,聊表慰藉。


其实我研究过邻国,日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究发现,日本青年结婚买房子也很贵,日本弹丸之地,人口密度很大,房价当然比较高(东京中等房价4万人民币左右),日本青年却不着急买房。日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会,也更不利于自己的职业发展,我们呢 ,安家安心稳当的过生活,不惜借贷做房奴。 


当然,上面只是一个社会上流传已久的原因。一个根深蒂固的传统问题。谁有房,谁就是有为青年,谁没有房,谁就是坏孩子。现在的小妮对年轻人的评价标准大抵如此。


除此之外,青年人诚惶诚恐的买房,还有其他2个原因。


首先,我想说大多数国民被我们地产商人和媒体洗脑了——现在不买,以后还会涨,房价永远比工资涨的快。现在不买,恐怕以后再也买不起了!

事实真的是这样吗?


我这里没有那些所谓专家的数据,在用行业事实去驳倒这个谬论之前,我想先讲几个例子。现在的80后很难了解80前的一些事情,除非读书或者像老年人请教。我在研究改革开放初期的经济现象时,发现一个很有趣的现象,就是媒体舆论引导经济的秘密


案例一:在70年代,电话刚刚兴起的时候,就有舆论称:楼上楼下,电灯电话是富裕人群的象征,是身份的标志。那时候有一部电话,可以被神化到领导干部的层次。所以,在上海即使安一部电话5000多,也有很多人排队去买。图的啥?身份,面子,潮流!媒体舆论引导之。现在座机5000元?笑话,前不久,移动跑到我家去,免费送了一台给我妈。我妈还嫌家里电话多。丢一边去了。

案例二:结婚三大件。三大件,即自行车、手表和缝纫机。而80年代,结婚时的“三大件”就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代,“三大件”水涨船高了,更新成电脑、空调和摩托车。 


如今,结婚“三大件”被默认成“三大子”,即“房子、车子和票子。每一个时代的商品工业的大发展,都便随着舆论引导。不引导谁去拼命买彩电,洗衣机,不引导这些海量生产的产品卖给谁?这些企业怎么发展,国家怎么增加GDP?大家想过没有,昔日昂贵的电话,冰箱,彩电,现在说起来是不是不值得一提?这里面深层次的原因是什么呢?


我想无非是供求关系。当整个国家在渴求一样东西的时候,这个东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢,就有商人涌入这个行业,就有投机倒把的人炒这个东西。70年代,自行车可是大件,谁有谁是NB人物,现在谁还买不起自行车,那时候就是买不起,有人屯自行车谋取暴利,现在谁囤积自行车啊,谁傻帽!

现代人开始囤什么了?房子呀。国家大力发展房地产,现在舆论是结婚必需有房子。大家都在抢这个东西,媒体制作这个房子稀缺论。制造房子价格又涨了,一个月涨几百上千。


从经济学角度讲:当需求被激发出来的时候,一段时间内,房子会疯狂上涨,加上中间投机倒把人的炒作,房子更是非理性上涨。更多的人,资金,热钱涌入这个行业,去疯狂的买地盖房子,我接触过的开发商有很多是做其他行业有点余钱的,看到自营经济一年赚的钱还没有一个楼盘一个月赚的多,个个疯 了一样涌入地产圈。


做面粉的,卖鱼的,做鞋的,捣鼓蔬菜的,都涌入这个行业,疯狂买地,疯狂建房。这样就有一个问题,大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时,结果会怎样?


列位想过没有,在全国有多少套房子?未来5年会建多少套?


现在社会独生子很多,再过10年。最简单的估计:孩子父母一套房,老婆父母一套房,小2口还有1套房。还算平衡,等再过10年,双方父母去世,这样一家就3套房。再过10年,这个父母还会为孩子再买套房吗?到时候房子还会永远上涨吗?大家有房子住了,买房子的人少了,房子还在涨?卖给鬼去?


所以说:房子永远上涨论,是绝对谬论,照现在的疯狂速度,用不了20年,甚至15年,房子就悲剧了。


城市化进程到什么程度?北京被涌入,济南被涌入,东营还被涌入吗?


国家十一五计划:其中一条是发展社会主义新农村,2009年开始山东试点,大搞新农村建设,农民增收,农村城镇化,3-5年部分试点农民可以住楼房,大大平抑四线城市的上涨。农村城镇化。这也是城市化的一部分,并不是全国12亿人,10亿人是一二线城市就是城市化了。


在美国也达不到。农民总归是大多数,而且未来新农村建设。传统的农民将逐渐减少。取而代之的是新农民的增加,有土地,有乡镇企业收入,有楼房住,去北京干嘛?扫大街去?当保安?搞笑。


另外国家十二五计划规划提出:每年在一、二线城市,新建600万套经济适用房,廉租房。5年就建3000万套,可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。另外,据我5年从业经验表明:现在不仅是大城市,楼房空置率高,甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。济南我的一个客户有7套房,他们村(城中村改造,洪家楼附近)和他一样有4套房以上的村民占大多数。还有北京,温州的客户趁着全运会来济南炒房的,一出生就买一个单元。


鲁能领秀城,交房1年多了,入住率不到50%。一多半的房子空着。房产税的征收,以3%计算,那些手里有3套房子的炒房客,每年上缴数十万的房产税。他们要换房贷和利息,又要交税,此时会有大量二手房出手。一个是进城减少,一个是房屋增加。城市化带来持续的房价上涨。这个谬论也不攻自破了。


如果你相信,10年前上万元的手机,电脑,摩托车现在可以轻松买到,我们就有理由相信:10年后,房子将不是问题。


先租房吧,不要用最具想象力的黄金10年(25岁-35岁)给银行,政府打工。


年轻人买房,无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力。有很多人还透支了父母的晚年!


相关阅读:卖掉北上广深都能买下整个美国啦!

来源:路财主A(iMoneyLu)  作者:路瑞锁


在房价疯涨了一年之后,国庆节里对房价限购的城市个数比我们放假的天数还要多,但是,你可能并不知道中国北上广深的目前的房地产总价值到底有多高?

 

如果我告诉你,按照目前的价格,把北上广深的房地产价值加起来,能够买下全美国的房地产你信不信?

 

整个美国的房地产总价值并不难查。

 

美联储的统计数据里,有一项叫做Financial Accounts of the United States,其中有一个表格叫做Derivation of U.S. Net Wealth,里面就是对整个美国人净财富的统计数据(表格很长,我仅截取开头部分,见下图)。



表格第一列第四行,名目为Households and nonprofit organizations;real estate at market value,就是家庭和非盈利组织(包括政府)以市场价计算的房地产价值(单位10亿美元)。大家可以看到,2016年第一季度(Q1)和第二季度(Q2)全美房地产总价值为25.12和25.59万亿美元。

 

在不考虑商业地产的情况下,按照当前人民币兑美元汇率6.67计算,2016年第二季度美国家庭和非营利组织(政府等)所拥有的房地产总价值为171万亿元。

 

接下来,可以统计北京、上海、深圳和广州的房地产总价值了。不过,需要说明的是,天朝统计部门不像美帝国主义这么老实,没有关于每个城市的房地产总价值统计数据,所以需要一些迂回的方法。

 

先说北京。根据北京市统计局2015年发布的数据,北京市常驻人口2170.5万人,我们姑且认为这个数字没有水分;统计局还另外发布了一份数据,说2015年北京市居民的人均住宅面积为31.69平米。

 

这下好了,我们据此绕过了国家统计部门的严密防守,得知全北京的民用住宅面积大约是6.88亿平米。


其中,城六区的常住人口约1300万,综合平均房价约6.5万元/平米,房屋总值合计约26.8万亿元;其余900万人口居住郊区,综合平均房价按照3.5万元/平米计算,其价值约为10.0万亿元,两者合计为36.8万亿元。或者,直接按照均价6万元/平米进行,得出来的数据是41.3万亿元,相差不大。

 

注意,这只是居民所拥有的房产价值,还要计算政府所拥有的房产价值。

 

你懂的,北京是帝都,中央政府、北京市政府以及大量的部队、机关单位都拥有大量的房产,而且其地段还相当的好,再把政府办公楼的房屋都算上(美联储的统计里是算的),我们的这个36.8或者41.3的这个数字至少要乘以1.5才行。

 

这样算下来,不包括商业地产的情况下,北京的房地产总值约为55-62万亿元。

 

接下来是上海,总人口2415.3万人,城镇居民人均住房建筑面积35.1平米,折合人均住房居住面积17.8平方米,而且其人口更加集中于传统的市区,和北京的算法一样,将其房价总体折算为6万元/平米,其房地产总值约为50.9万亿元。上海的政府机构比北京要少得多,我们姑且按照0.3的比例来计算全部非营利组织的房地产总价值,算下来上海的房地产总价值约为66万亿元。

 

同样办法计算深圳和广州,其房地产总值分别为26万亿元和27万亿元,非盈利组织的房产均按照民宅的0.3倍估算。

 

这样一来,在假定官方数字都没有水分的情况下,我所计算出来中国四个一线城市房地产的总价值约181万亿元人民币——显然超过全美房地产总价值。




在2016年年初的时候,有人说卖掉北上广深可以买下半个美国,现在,好消息来了,经过大半年的上涨和更加严谨的统计,北上广深再度获得明显升值。

 

卖掉北上广深,可以买下一囫囵个儿美国啦!

 

看来,中国真的是大国崛起了,印钞量可以轻松买下美国GDP,国债和两房债券都依靠中国来购买,现在连北上广深四个城市的房地产都可以轻松买下美国房地产,就差股票可以轻松买下美国了,难道,中国股市还有无限的上涨空间……

 

当中国每年的经济总量只有美国2/3的情况下,当我们的人均收入只有人家的1/10的时候,我们以人民币计价的四个大城市房产价值通过汇率换算却超过了美国,如果谁还要说中国的大城市房地产没有泡沫,那我不知道该怎么说了……

 

想想看,除了四个一线城市之外,我们还有那么多城市呢!要是全部统计下来,非把美国人给吓死!




你说说,到底是人民币估值太水,还是我们的房产价格虚高呢?

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