一年成交2万亿，房产中介有多赚钱？
「核心提示」
左晖很有野心，贝壳两年时间里成为行业搅局者，但是以平台名义，吸纳同行资源，倾向自己的“亲儿子”，备受诟病。左晖野心的背后，究竟要如何处理贝壳的私心以及资本的贪心？
作为房地产中介里，最会玩互联网的，左晖终于把贝壳找房送往美股。
贝壳找房脱胎于链家，幕后掌舵者左晖，他有一颗对资本市场讲个大故事的野心。北漂人左晖一直想打破中介行业的信息不对称问题，打造出直营的房产中介链家、做加盟的德佑，以及长租公寓品牌自如。
地产中介，主要是靠信息不对称赚差价，这门传统的劳动密集型生意里规模、利润、现金流很难兼得。有利润、现金流不错的，规模受限，比如链家，在资本市场上的故事太没有吸引力，左晖的野心是要讲一个“地产届淘宝”的故事。
于是，2018年贝壳上线了，链家、德佑，以及其他中介都可以在这个平台上共享信息，实现成交。通过其他中介的进入，把规模做起来尤其是达到垄断程度时，贝壳就能够把控利润和现金流。
短短两年时间，贝壳在规模上确实实现跨越式增长，到2020年6月底，平台上有4.2万个门店，45.6万名代理商。2019年平台上的交易额达到2.1万亿元。现金流也还不错。
而贝壳确实也还在亏钱，过去三年累计亏损超过30亿元人民币。左晖试图弱化亏损，他在招股书中向投资者兜售他的商业哲学：“做正确的事以获得长期成功”。
不过，在实现长期成功之前，左晖还有很多问题要解决。
一年促成220万次交易，GTV（平台交易额）2.1万亿元，贝壳用放大加粗的形式向美国投资者证明，它是中国家居服务平台的No.1。
贝壳的大部分GTV由链家促成，截止到2020年一季度，链家门店网络扩展到全国103个城市，有4.2万家门店。链家做的是房屋中介业务，包括促成新房、二手房、租赁交易，从中获得佣金，这就是公司的营业收入。
他所说的“正确的事”，就是做房产中介中的“淘宝”—贝壳。2018年4月，贝壳以链家为主体成立找房平台，试图接入更多的中介公司，大家共享房源信息，利益共享。
武汉一位贝壳员工向豹变介绍，贝壳平台具体的操作模式是，接入平台的中介公司，按照标准格式将房源信息上传到平台，房源对平台上的中介公司开放，每个中介都可以带自己的客户去看其他中介公司的房源，如果促成交易，房源提供方和房源销售方根据贡献来获得佣金分成。
贝壳把这种中介合作网络叫做ACN（Agent Cooperation Network），不过自贝壳诞生起，就一直伴随着“既当裁判员，又当运动员“的争议。
中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖在接受媒体采访时说：“它把盘源优先给自己的亲儿子——链家直营和德佑加盟来成交。因为在内部ACN系统里，如果让贝壳、链家和德佑之外的中介来成交，大头儿就要给人家，只能抽8个点的平台费”。
贝壳以平台的名义，吸纳同行的房源，把资源倾向自己的“亲儿子”，这一点一直被其他中介公司诟病。2018年6月，58集团CEO姚劲波联合我爱我家、中原地产、21世纪不动产等房产中介品牌，成立“反贝壳联盟”。
想要联合竞争对手，把贝壳做成一个第三方平台，左晖必须处理好平台跟链家、德佑的关系，而贝壳离开它们，就只剩一副空壳。
贝壳在搭建平台上进入自己的死循环，而这是左晖最有故事可讲的一项业务。
他曾公开表示，“贝壳找房在商机分配上优先给链家及德佑品牌店面，我们是不会这么做的，倒不是因为别的，因为我们没有那么笨，如果我们这么做，平台早崩了。”
说归说，想要赢得同行们的信任，左晖需要拿出更有说服力的数据。
贝壳的业绩很大程度上是靠新房业务带来的提升。
左晖在二手房、租房中介行业深耕了18年，通过链家在全国的扩张，做到了行业第一，但卖旧房不如卖新房赚钱。2019年4月，贝壳·新房心选上线，是贝壳集团成立后重点发力的一项业务。
近三年，无论营业收入还是毛利润，新房业务在贝壳集团占据越来越重要的位置，成为贝壳新的增长点。贝壳也计划将30%的募集资金投入新房业务。
疫情期间，新房交易的毛利润为0.88亿元超过旧房交易的0.77亿元，新房业务的抗风险能力比旧房交易更好。
贝壳能够通过新房交易赚钱，是中介在房地产销售中地位提高的结果。房地产开发商通常没有自己的销售团队，新房销售以承包的方式给中介，中介掌握大量的客户，从中赚取佣金。
房地产进入存量竞争时代后，中介掌握大量客户资源，而开发商又着急回笼资金，导致中介的话语权提高，开始向开发商提出更高的佣金比例，甚至达到10%，而一般业内的佣金标准是2%到5%。
贝壳在招股书中透露，他们会跟开发商合作，拿下楼盘的销售总代理权，并提前垫付部分定金给开发商，再把楼盘分包给平台上的中介公司，从中赚取佣金提成。
卖新房赚钱，但风险也高。截至2020年一季度，贝壳支付给开发商的定金有30亿元，还有近72亿元的佣金尚未收回，合计102亿元。招股书提示，疫情导致多个开发商业务中断，一旦开发商破产倒闭，钱将无法收回，这对仍在亏损状态的贝壳将是一个致命打击。
另一边，疫情冲击下，开发商为了打破中介的垄断，开始猛推“全民经纪人”活动，即向社会开放房源，任何人带来客户都可以拿到佣金，而且各类直播卖房如火如荼的展开，如此一来，便对中介公司造成巨大的冲击。
易居研究院智库中心研究总监严跃进曾解释：“一些本来依赖中介机构平台操作的业务，最后谈成了，业务员完全可以通过个人方式来走单，导致中介公司被内部人员掏空”。
恒大、万科、碧桂园等开发商纷纷推广自家的线上营销平台，并号召全民加入经纪人的行列。
据CRIC监测数据显示，今年以来，200强房企中有143家房企重启或新推出线上售楼处，107家房企推出集团或区域自有平台线上售楼处，其中搭建小程序的就达到85家。
左晖刚搭建起来的新房销售体系，立马就要遭遇“全民经纪人”冲击。
疫情期间，又恰逢中美关系紧张，多个中概股选择暂避风头撤销IPO文件，等待更好的上市时机，贝壳却“头铁”继续推进上市进程。
外界猜测可能跟一份对赌协议有关。2016年链家获得B轮融资时，有消息传出，左晖跟投资人签订了对赌协议，承诺（链家）在B轮交割后5年内完成IPO，否则投资人有权按照基本投资价格+8%/年（单利）进行回购。
针对上市时机，左晖在招股书中解释：“这某种程度上反映了我们这个团队的特质——我们寻求对内归因，尽量降低环境的干扰因子。我们更认为一个成功的IPO取决于公司的价值而非其他。”
即使对赌条约存在，贝壳还有大半年的时间来准备上市，不需要赶在2020年上市。
贝壳在招股书中又以资金充足为傲。近年来，贝壳借助链家和找房平台的故事，在行业里以颠覆者姿态活跃，获得一众投资大佬的青睐。
2016年B轮融资60亿元，2017年初万科和融创加持，2019年D轮腾讯领投，融资12亿美元。2020年D+融资24亿美元，这一轮孙正义投资金额高达10亿美元。
基础建设之外，一季度贝壳还偿还了约15亿元融资债务和3亿元短期借款，种种迹象都显示贝壳仍需要融资来补充现金，而豹变发现，贝壳的前几轮融资中，并非都是现金投入。
D轮融资12亿美元中，腾讯投资了8亿美元。这8亿美元实际是腾讯价值8亿美元的广告和流量费用，并未投入实际资金，不过流量也确实是贝壳亟需补齐的短板，贝壳曾登上微信的”九宫格“入口，借助微信放大声量。
招股书显示，腾讯持股比例达到12.3%，是贝壳的第二大股东。左晖则持股28.9%，通过AB股的形式，左晖对公司具有绝对的控制权。
此外，华兴资本董事长、基金创始合伙人包凡个人持股3.8%，他被左晖评价为“最坚定的战友”。
软银则用10亿美金买了10.2%的股份。亟需上市退出来弥补最近投资失利的孙正义，终于迎来一场及时雨。
左晖说，自己不是裁判员，也不是运动员，只是建了一个球场，希望更多人来踢球。
但在同行眼里，左晖建的更像一个澡堂子，把大家看个精光。
毫无疑问，贝壳的诞生给中介行业带来巨大冲击。经纪行业靠信息差吃饭，作为行业的颠覆者，左晖和贝壳想去解决信息不对称，通过平台打造透明数据，野心很大，但这背后如何处理贝壳的私心、资本的贪心，只有解决这些，左晖才能真正实现“做正确的事以获得长期成功”。