大牌房企开始撤退了！三四线城市不能“生存”了？阜阳炒房客还敢继续“抢”房吗？

高压调控之下，一线城市交易量“速冻”，二线城市“冷热不均”。可是，今年上半年TOP级房企依然取得了不俗的业绩，因为三、四线城市接力一二线，成为了房企规模化增长的助推器。

三四线楼市的火爆行情，以及规模增长的压力，使得此前对三四线十分谨慎的房企也纷纷前往抢地——特别是环一二线的三四线城市，这又进一步推动了行情的上涨。不过，一些房企已经在开始撤退，因为部分三四线城市，拿地价格两千左右一平，卖房一万三四，连这些房企都觉得有些离谱！

与市场上普遍的观点不同，研究者认为，今年一路高歌猛进的三四线楼市是个更大的“灰犀牛”，哪怕是环一二线的三四线城市，其下行到来的时间会比大家认为的时间更早，事实上一些城市早已开始，比如燕郊。

三四线还在猛涨

一些房企已经感到害怕

开始有序撤退

前两年，每到过年，网上都会来一波“留不下的城市，回不去的故乡”，感叹故乡没落，而城市房价太高。今年这种感慨可能会更猛烈，因为“故乡”的房价也已高得吓人。一大批三四线城市的房价破万，让开发商们都既兴奋又害怕。

看点

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三四线楼市火热，成交面积占了全国的75%

张总是一四线城市开发商的副总，前年就在准备转行了，因为当地楼市不行，公司积压了大量的房子卖不出去，员工的工资都快发不下去了，而他一家老小都在当地，他不愿意去外地谋职，准备在当地做点别的。

那时候，张总的朋友圈分享的内容都是“三四线的没落”之类悲观的信息。可是，到了今年三月，张总跟研究者聊天时，谈的都是要拿多少地，明年规模冲多少亿……

研究者的朋友圈里，有大量张总这样的地产人。此前一二线楼市暴涨，库存量巨大的三四线却卖不动。如今，他们终于迎来了扬眉吐气的时刻。

克尔瑞的数据显示，今年上半年，三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例已上升到75%，较去年增加13个百分点。

与此同时，价格也快速飙涨。相比去年，阜阳房子的总价也由几十万上涨至百万（城南新区部分楼盘均价已破“万”）。

▲来源：国家统计局、明源地产研究院

注：湛江指数同为101.6，实际有11个

▲来源：国家统计局、明源地产研究院

国家统计局的数据显示，今年6月份新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本都是三四线城市。

今年上半年，40强房企累积销售额达21143.56亿元，同比增54.5%，其中超2.1万亿的销售额，大部分来自于三四线城市。作为典型的缩影，大量布局三四线城市的碧桂园，上半年斩获2889.1亿销售额，一举夺冠。

与房价高涨相伴相生的是，三四线城市土地成交火热。

克尔瑞的统计数据显示，今年上半年，全国19个省的三四线城市中，有301宗地块土拍溢价率超过150%，其中溢价率超过300%的地块有48宗，最高溢价率达773%！三四线城市整体土地成交平均楼面地价已达到4810元/平米，逼近二线城市的5179元/平米。

2017年阜城住宅用地成交及楼面价一览

图标显示：2017年阜阳市区住宅成交19地块，楼面价排名最高的是碧桂园·黄金时代，已达4463元/㎡，距离二线城市的5179元/平米也是不远了。

绍兴、盐城、嘉兴、滁州、常州、沧州、镇江、阜阳等12个三四线城市的土地出让收入均进入“百亿俱乐部”。其中，徐州更是以超过1200万平方米的出让面积，在百亿俱乐部中仅次于重庆。

看点

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一些前期进入的房企，已经在考虑如何撤退 

哪里的收益率高，资本就会流向哪里。随着三四线火爆，像旭辉、龙湖这些极少踏足三四线城市的开发业也开始到三四线拿地……

这其实也很正常，因为一二线拿地难、开发周期长、还限价，为了规模扩张，必须要布局三四线城市，而且，由于后者可以快周转，当前市场下，三四线的资金回报率并不会比一二线低。

比如，在上海拿一块地的楼面价是7万，卖10万，杠杆比是7:10；而三线拿一块地的楼面价是1500，卖1万，杠杆是1.5:10，资金周转率和利润率高下立现。

不过，一些较早进入三四线城市的房企，却已经感到有点害怕，正在有序撤离。

一百强房企总裁告诉研究者，他们早在去年三四线市场低迷之际就提前进入了，比如浙江德清，当时政府推地几乎没人买，他们以不到2000/平米（楼面价）的价格拿下，目前能卖13000/平米；略差一点，当时拿地楼面价3000/平米，现在也能卖到16000/平米……让人既感到兴奋但也隐隐担忧甚至害怕！

该老总认为，公司进入的不少浙江三四线城市，这一波行情主要来自于两个群体，一是拆迁户（有些地方占40%以上），二是周边城市外溢出来的投资客，真正的刚需购房群体占比较小，距离一二线越远的三四线越是如此。这类需求只是“一锤子买卖”，这一波收割完，未来相当长的时间都不会再有。

类似嵊州这样的城市，当前供应量暴增，而这些地方的市场容量是有限的。因此，该老总认为，这些城市都是机会型的。作为开发商，要像狼一样，看准了机会，去叼几块肉，要赶紧回来，否则一旦市场下行，至少要陷在里面三四年动弹不得。

对此，该开发商采取的策略是快周转，加快推盘，回笼资金，并于今年下半年收缩三四线的布局，加大二线的布局。

编者微评 目前阜城的楼市：房子永远不够！逢开必罄！众位应经有目共睹，但是，这究竟是真正的繁荣还是繁华背后的"泡沫"?具有多年看房、买房经验的您心中早已定看透!

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