“河南地王”美元债也逾期了，能否在30日宽限期内付息？
由于郑州市疫情管控限制，相关银行对资金转移处理有所延迟，建业地产未能按期支付2亿美元债票息。
11月10日，惠誉将建业地产（00832.HK）的长期外币发行人违约评级及展望从“B/负面”下调至“C”，并将其高级无抵押评级从“B”下调至“C”，回收率评级维持“RR4"”。
评级下调基于建业地产未能支付11月7日到期的美元债利息款，“C”类评级反映了其在未能履行重要财务责任后进入宽限期。
近日，建业地产未能支付于2022年11月7日到期的“CENCHI 7.9 11/07/23”美元债票息。
建业地产表示，由于郑州市疫情管控限制，相关银行对资金转移的处理有所延迟，最终导致未能按期支付票息。
根据债券募集说明书条款，在触发“违约事件”之前，建业地产有30天的付息宽限期。
据公开资料，上述美元债发行于2019年11月，当前余额1.973亿美元，期限4年，应于2023年11月7日到期。
《小债看市》统计，目前建业地产存续美元债7只，存续规模19.46亿美元，其中一年内将有3只美元债到期。
具体来看，包括2023年4月到期的3亿美元债、8月到期的4亿美元债及11月到期的上述美元债，可见建业地产短期集中兑付压力较大。
存续美元债
去年下半年以来，在融资收紧、行业变天、汛情以及疫情影响下，建业地产的流动性紧张问题逐渐暴露，随后其开始出售资产应对困境。
2022年中，建业地产又传出国资入股消息，国资河南铁建将成为其第一大股东。
6月1日，建业地产宣布董事长胡葆森独资拥有的恩辉投资，将建业地产29.01%的股份转让给河南铁建旗下全资子公司，这次股权转让交易额约6.48亿港元。
除目前已完成的股份交易外，建业地产还向河南铁建定向发出一笔年限为2+1的可换股债券，如果未来全部转股，河南铁建将持有建业地产40.80%的股份，胡葆森持股下降至34.27%。
一个月后，河南铁建与建业集团正式签署战略合作协议，双方合作进入实质性阶段。
据官网介绍，建业地产成立于1992年，2008年6月在联交所主板上市，具有中国房地产开发企业一级资质。
目前，建业集团已拥有建业地产（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）、中原建业（09982.HK）以及建业新生活（09983.HK）四家上市公司。
建业地产官网
从股权结构看，建业地产的控股股东为恩辉投资，持股比例为70.11%，公司实际控制人为胡葆森。
2022年1-10月，建业地产取得物业合同销售总额206.98亿元，同比减少56%；总合同销售建筑面积约294.18万平方米，同比减少53.4%。
据克而瑞数据，2021年前10个月建业集团以341.4亿操盘金额在房企中排第36位，属于区域中型房企。
克而瑞数据
在业绩方面，2022年上半年建业地产实现营业收入73.01亿元，同期减少64.1%；实现归属股东净利润-56.05亿元，同比下降868.78%。
业绩巨亏，主要因为上半年建业地产计提存货减值17.4亿元，投资物业公允价值下跌15.1亿元以及其他主要非经营性亏损了8.9亿元。
归母净利润
同时，建业地产的经营性现金流净流出25.64亿元，对债务和利息的保障能力恶化；上半年其毛利率和净利率分别降低至16.23%和2.99%。
在土储方面，2022上半年建业地产仅在商丘、驻马店和郑州新增了5个项目，新增土地建面为88.6万平方米。
截至2022年中期，建业地产的总土地储备建面为5037万平方米，相较于年初减少了5.72%，够支持企业4-5年的开发。
从区域结构来看，建业地产深耕大本营河南省，在一定程度上限制了运营的灵活性，使其容易暴露在区域经济和监管风险之下。
虽然两年前，建业地产就喊出要“走出中原”，但仍未改变业绩严重依赖河南市场的现状。
截至2022年中，建业地产总资产为1457.83亿元，总负债1396.73亿元，净资产61.1亿元，资产负债率高达95.81%。
值得注意的是，2019年以来建业地产的财务杠杆水平均保持在90%以上的高位，存在较大杠杆风险。
财务杠杆水平
从“三道红线”看，2022年中期建业地产的净负债率高达315.6%，现金短债比为0.59，剔除预收账款的资产负债率为92.9%，其从年初的黄档直接进入红档。
《小债看市》分析负债结构发现，建业地产主要以流动负债为主，占总负债的88%。
截至相同报告期，建业地产流动负债有1233.76亿元，其一年内到期的短期债务有111.46亿元。
相较于短债压力，建业地产流动性异常紧张，其账上现金及现金等价物有36.22亿元，较2021年末大幅减少4成，现金和短债间存在巨大资金缺口，公司面临短期偿债压力较大。
除此之外，建业地产还有162.97亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计148.56亿元。
整体来看，建业地产刚性债务有260.02亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为19%。
从融资渠道来看，建业地产渠道较为多元，主要通过借款、发债、股权等方式融资，其高度依赖离岸资本市场融资，债务总额的70%为离岸债务，公司流动性极易受到市场波动的影响。
在现金流方面，2020年以来由于筹资资金流入锐减，偿债大量负债后，建业地产筹资性现金流净额转为净流出状态，可见其融资环境恶化，再融资压力较大。
筹资性现金流净额
另外，百瑞信托与建业地产间高频且短暂的交易往来，以及少数股东权益、损益增长不成正比，引发市场对其“明股实债”的质疑。
总得来看，建业地产业绩巨亏、经营性现金流净流出，对债务和利息的保障能力大大降低；流动性紧张，短期偿债压力巨大；“三道红线”全踩融资受限，存在一定“明股实债”嫌疑。
多年来扎根河南，且常年在河南市场占有率排名第一，建业地产在业内被称为 “河南地王”。
1979年，胡葆森大学毕业后就分配至中国纺织品进出口公司河南分公司，投身国际贸易，后因外派工作在香港待了10年。
1992年，胡葆森带着在香港炒楼花赚到的1000多万元回到河南，和建行合资成立建业房地产。
建业地产董事局主席胡葆森
次年，胡葆森在郑州郊区买到第一块地，致力于开发超级大盘“金水花园”，还提出“永不妄称第一，永不甘居第二”的愿景。
之后，建业地产又相继打造了“燕乐小区”、“春晖小区”、“郑州期货城”、“建业城市花园”等多个项目，凭借着三四线城市去库存的热潮迎来了快速发展期。
2002年，当地产公司为实现规模扩张，纷纷涌向一二线城市，开始冒险激进的跑马圈地式发展时，胡葆森选择了固守河南。
2008年6月，建业地产在香港联合交易所主板上市，成为内地中原地区第一家直接在香港挂牌的地产企业。
随后，建业地产在百亿规模徘徊数年，直至2017年起销售规模才有了明显的增长。2019年建业地产销售额达1011.5亿元，首次迈入千亿门槛。
2021年初，建业地产宣布启动“大中原战略”，将企业业务涵盖以郑州为中心、半径500公里范围内的大中原区域。
当年5月，建业地产将中原建业分拆上市，轻资产业务开始独立发展，它也成为胡葆森商业帝国的第四家上市公司。
然而，2021年下半年行业风云突变，建业地产也陷入流动性困局。
2021年9月，建业地产的一封求助信流出，信中称受汛情和疫情影响，其销售和回款下滑，已累计产生各种经济损失逾50亿元，公司面临大批人员失业、银行失信等风险。
内忧外患之下，今年建业引入河南铁建投战投，以增加企业信用、增强融资能力；同时其还和郑州纾困基金合作，推动持有资产变现。（作者微信：littlebond1）
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