“小碧桂园”暂停所有美元债兑付，财务恶化选择先保内
“保内”已成为目前大部分出险房企普遍采用的策略，其将有限的流动性优先用于境内债务兑付、保交付以及日常经营。
11月13日，中梁控股（02772.HK）公告称，预期不会在宽限期内支付两笔明年4月到期票据的应付利息，并暂停所有美元债本息的兑付。
暂停支付境外债本息公告
公告显示，近期中梁控股有两笔即将利息到期的境外优先票据2023年4月票据I和2023年4月票据II，未偿还本金总额总计4.21亿美元。
其中，前者项下一笔金额为1200万美元的利息于2022年10月17日到期应付，后者一笔金额为801.13万美元的利息于2022年10月15日到期应付。
中梁控股表示，公司预期不会在宽限期内支付上述两笔票据的到期应付利息，可能导致相关债务持有人要求相关债务的义务加速履行或采取强制行动。
此外，为确保公平对待所有境外债务持有人，中梁控股决定暂停支付公司境外债务项下所有应付的本金和利息。
至于暂停支付境外债的原因，中梁控股称其大部分货币资金受到地方政府的政策规定，必须在指定银行账户作严格的预售资金监管以确保在建物业的完工。
但按照现在的情况，即使竭尽全力，中梁控股可用于支付境外债务的资金仍持续受压，预期短期内无法产生履行目前和日后境外债务所需的足够现金。
据悉，目前中梁控股已聘请国泰君安国际担任财务顾问及盛德律师事务所担任法律顾问，协助公司与境外债务持有人进行透明的对话。
值得注意的是，此前中梁控股已发生美元债违约事件。
2022年7月，中梁控股一笔未偿还本金1257.4万美元及利息的美元债未能获得展期，从而构成违约。
《小债看市》统计，目前中梁控股存续境外债3只，存续规模9.3亿美元，除了上述两只票据还有一只美元债将于2023年12月31日到期。
存续美元债
自2021年7月起，中梁控股以自有资金向境外债权人归还或回购合共超过12亿美元本金及利息的境外债券或贷款。
2022年5月及6月，中梁控股分别完成两轮对2022年5月票据和2022年7月票据的交换要约，暂时缓解了公司对境外债务的压力。
截至目前，中梁控股包括境外优先票据和私募贷款的境外债务未偿还本金合共约美元11.8亿，其中境外私募贷款的未偿还本金合共约美元2.5亿。
《小债看市》注意到，“保内”已成为目前大部分出险房企普遍采用的策略，其将有限的流动性优先用于境内债务兑付、保交付以及日常经营。
近日，中国银行间市场交易商协会“第二支箭”延期扩容，据悉中梁控股也在申请中，希望获得发债融资支持。
据官网介绍，中梁控股是一家快速发展的大型综合房地产开发商，根植于长三角经济区，布局全国，2019年在香港联交所上市。
凭借卓越的产品品质、优质的客户服务，中梁稳居中国房地产开发企业综合实力20强，并位列发展潜力10强TOP1等。
从股权结构看，中梁控股的控股股东为梁中国际有限公司，持股比例为78.79%，公司实际控制人为杨剑。
2018年，中梁控股正式跨入“千亿俱乐部”行列，但2021年以来随着行业剧震，其销售一路疲软。
2022年1月至10月，中梁控股累计合约销售额约576亿元，同比减少59.8%；累计合约销售面积约558.4万平方米。
据克而瑞数据，今年1-10月中梁控股以407.6亿操盘金额在房企中排名第30位，以396.8万平方米操盘面积排名第23位，属于TOP30大中型房企。
土储方面，中梁控股在三、四线城市土储较多，共计占比接近七成，考虑到市场情绪、三四线城市的去化能力，公司销售进一步承压。
在业绩方面，2022年上半年中梁控股实现营收223.4亿元，同比下滑32.1%；实现归母净利润4.38亿元，同比下滑68.28%。
截至2022年中，中梁控股的销售毛利率和净利率分别为16.89%和3.84%，公司盈利能力也持续下滑。
截至最新报告期，中梁控股的总资产为2534.64亿元，总负债2167.21亿元，净资产367.43亿元，资产负债率85.5%。
从“三道红线”看，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率约为75.8%，净负债比率约为35.4%，非限制现金与即期借贷比率约为1.04，踩中一道红线归为“黄档”。
《小债看市》分析债务结构发现，中梁控股主要以流动负债为主，占总负债比高达92%，债务结构不合理。
截至2022年6月末，中梁控股流动负债有1998.12亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务有141.35亿元。
相较于短债压力，中梁控股流动性尚可，其账上现金及现金等价物有217.68亿元，虽较2021年有所下降，但还可以有效覆盖短债，公司面临短期偿债压力不大。
在负债方面，中梁控股还有169.09亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计163.29亿元。
整体来看，中梁控股刚性债务有304.64亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为14%。
其中，中梁控股境内有息负债总额近200亿元，其余为境外有息负债。
在偿债资金方面，中梁控股主要依赖于外部融资，其融资渠道主要为银行信贷、债券融资、信托以及内部融资体系。
而近年来，信托和银行融资对房企收紧，中梁控股再融资面临一定压力。
2021年以来，中梁控股筹资性现金流净额持续净流出，2021年和2022年上半年该指标分别为-175.2亿和-116.25亿元。
另外，近年来中梁控股少数股东权益增长较快，且和少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
在资产质量方面，截至2022年中，中梁控股的其他应收款高达586.44亿元，是净资产的1.6倍，不仅对资金形成较大占用，还存在一定回收风险。
总得来看，中梁控股销售疲软、业绩和盈利能力持续下滑，对债务和利息的保障能力下降；财务杠杆水平较高，“三道红线”一条不达标；筹资性现金流持续净流出，再融资压力较大。
1993年房地产时代来临，温州鹿城人杨剑创立温州华成房地产和浙江中梁置业，这也就是中梁的前身。
早年间，中梁主要集中火力在江浙地区发展，因此辐射范围有限。
2009年，杨剑将视野放至整个长三角经济区，成立上海中梁地产集团。随后数年凭借高周转模式，中梁地产在三四线城市棚改中快速发展。
中梁控股董事长杨剑
2016年，中梁迎来战略转折，这一年杨剑把集团总部从温州搬到上海，正式开启全国化布局，以“黑马”之姿冲击榜单。
受益于中央去库存政策红利和上一轮货币宽松政策，2016-2017年三四线城市迎来牛市，而正好踩中经济周期的中梁地产，实现了规模的高速增长。
2013年中梁合约销售额才突破百亿，2016年销售额也只有190亿元，但随后其业绩发展突飞猛进，在2017年猛增到649亿元，并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元，2019年销售额再次增长50%达到1525亿元。
高速增长给了杨剑极大的信心，以至于其喊出中梁“2021年实现3000亿销售额”的宏伟目标。
高速增长的同时，中梁拿地速度也在加快。2016—2018年中梁控股分别拿地达到63块、119块和221块，这一拿地速度极大扩充了公司土储。
据说，中梁以每1.5天拿一块地、每个月新进入一城市的速度规模化扩张。
为了快速扩张，中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。这与碧桂园提出的高周转模式如出一辙，因此它在业内被称为“小碧桂园”。
而针对续期项目，中梁还推进“321”模式，确保首期开盘至续期供货的间隔时间，冲刺1个月、常态2个月、红线3个月。
如此快速的产品推出速度，一个项目从拿地到开盘只在短短的几个月内，中梁则又可以通过回流到的资金继续拿地，从而不断扩张销售规模。
然而，高周转之下中梁安全事故频出，维权事件不断。同时大举扩张的背后，中梁暴露出资金紧张的问题，上市融资成为迫切需要。
2018年5月，中梁启动赴港IPO计划，次年7月终于登陆资本市场。
中梁上市后，杨剑身家暴涨，2017年他以185亿财富登上胡润富豪排行榜；2019年便一跃成为新一任温商首富，他以265亿元的身家排在全球第575位。
不过，上市后中梁的销售和业绩增速明显放缓，随着行业步入寒冬，其销售腰斩、经营现金流疲弱，而到期债务规模庞大，公司资金链紧张，再融资风险加剧。（作者微信：littlebond1）
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